Ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства

Содержание

Незавершенное строительство

Ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства

Иногда возникают ситуации, когда объект строительства не могут достроить по тем или иным причинам. Например, нехватка финансирования, возникновение дополнительных непредвиденных расходов и т.п.

Что же представляет из себя понятие «незавершенное строительство»? В Градостроительном кодексе РФ объектами незавершенного строительства признаются «здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено».

Возникает закономерный вопрос, что считается завершенным строительством и в каких случаях объект будет относиться к незавершенному? Согласно Градостроительному кодексу РФ, после завершения строительных работ, предусмотренных проектом по объекту капитального строительства, нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – документ, который подтверждает соответствие построенного объекта проектной документации, разрешению на строительство и иным, предусмотренным законом, требованиям (ст.55 ГрК РФ).

В пунктах 6 и 7ст.55 ГрК РФ перечислены причины, которые являются основанием для отказа в выдаче данного разрешения.

То есть, если построенный объект данным пунктам или некоторым из них не соответствует, а недостроенный (в соответствии с проектом) объект этим пунктам соответствовать просто не может (например, стройка завершена всего лишь на 50%, следовательно, не все работы в соответствии с проектной документацией выполнены – т.е. он еще не соответствует проектной документации) – последует отказ на ввод в эксплуатацию до приведения объекта в соответствие требованиям Градостроительного кодекса. 

 Согласно ст. 55 ГрК РФ, основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

  1. отсутствие необходимого пакета документов (п.3,4 ст.55 ГрК РФ);
  2. несоответствие объекта капитального строительства установленным законодательству требованиям градостроительного плана земельного участка;
  3. несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
  4. несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства;
  5. несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка градостроительным регламентом.

Неполучение (несвоевременное получение) документов, запрошенных в соответствии с частями 3.2 и 3.3 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кроме указанных в части 6 настоящей статьи оснований, является невыполнение застройщиком требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 настоящего Кодекса.

В таком случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после передачи безвозмездно в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство, сведений о площади, о высоте и количестве этажей планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, одного экземпляра копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8 – 10 и 11.1 части 12 статьи 48 ГрК, или одного экземпляра копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, а в случае строительства или реконструкции объекта капитального строительства в границах территории исторического поселения также предусмотренного пунктом 3 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса раздела проектной документации объекта капитального строительства или предусмотренного пунктом 4 части 9 статьи 51 настоящего Кодекса описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением случая, если строительство или реконструкция объекта капитального строительства осуществлялись в соответствии с типовым архитектурным решением объекта капитального строительства) [1].

У застройщика может возникнуть вопрос, а почему, собственно, у моего здания должны быть определенный параметры? Из-за чего нельзя разработать проектную документацию на здание просто так, как хочется, например, офисное здание, в котором предусмотрены постоянные рабочие места, сделать без окон и отопления? Так не получится, потому что здания, сооружения должны отвечать требованиям технических регламентов, нормативным и правовым документам, действующим на территории РФ. Проектная документация на здания и сооружения должна отвечать 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009, утвержденному перечню национальных стандартов и своду правил. А технические решения, принятые в проектной документации, должны соответствовать требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивать безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Проектная документация должна быть разработана в соответствии с градостроительным планом земельного участка, градостроительным регламентом. Таким образом, если проект разрабатывался на офисное здание, то в соответствии с нормативными документами оно никак не может быть без естественного освещения (окон) и отопления.

Как возобновить строительство незавершенного объекта капитального строительства?

  1. Если вы просто приостановили стройку, но действие выданного разрешения на строительство еще не истекло – продолжить строительство.
  2. Если строительство начато, но завершить его в срок застройщик не успевает, согласно п.20 ст. 51 ГрК РФ, застройщик может подать заявление на продление разрешения на строительство, не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия данного разрешения. Как показывает практика, такой вариант может быть связан с определенными сложностями. Потому лучше изначально планировать и предусматривать проектом осуществимые сроки строительства, стараться не выбиваться из графика работ.
  3. Если старое разрешение давно закончилось, получить новое разрешение на строительство в соответствии с требованиями ст. 51 ГрК РФ. Т.е. разработать новую проектную документацию или скорректировать имеющуюся, привести ее в соответствие действующим нормам. Пройти экспертизу (если требуется) и т.д. Следует отметить, что некоторые объекты могут стоять недостроенными 5 и более лет, за это время градостроительный регламент данной застраиваемой территории мог измениться, и недостроенный объект может не соответствовать требованиям регламента по функциональному назначению или предельно допустимым параметрам строительства. К тому же, за это время могли существенно поменяться строительные нормы, и чтобы привести здание в соответствиенормам, возможно придется много переделывать из уже отстроенного. Все это стоит учитывать при планировании сроков на разработку проекта, инвестиционной составляющей и т.п.

Список используемых источников:

Источник: https://in-regional.ru/realizatsiya-stroitelstva/tekhnicheskie-reglamenty/nezavershennoe-stroitelstvo.html

Незавершенный объект строительства имеет 4 признака и 2 ограничения

Ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства

Незавершенный объект – это обывательское название объекта незавершенного строительства.

Другими словами, термины:

  • незавершенный объект,
  • объект незавершенного строительства,

имеют одно смысловое значение.

В этой статье рассмотрим признаки и особенности незавершенного объекта.

Так же выясним: какие ограничения имеет незавершенный объект строительства.

4 признака, которые имеют незавершенные объекты строительства

Под признаками будем понимать особенности, которые присущи всем объектам незавершенного строительства.

1-ый признак.

Незавершенный объект считается объектом капитального строительства

К объектам капитального строительства (сокращенно ОКС) относят:

  • здание,
  • строение,
  • сооружение,
  • объект незавершенного строительства.

Из перечня видно, что незавершенный объект, как и здание, является объектом капитального строительства.

Источник сведений – пункт 10 статьи 1 ГрК РФ.

Таким образом, недостроенный объект, который не относится к ОКС, не может считаться объектом незавершенного строительства.

2-ой признак.

Незавершенный объект  — недвижимое имущество

Какое имущество относят к недвижимости? Ответ смотрим в статье 130 ГК РФ.

Перечень видов недвижимости не велик:

  • земельные участки,
  • участки недр,
  • объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
  • здания,
  • сооружения,
  • объекты незавершенного строительства.

Как видно из перечня, незавершенный объект прямо отнесен к недвижимому имуществу.

Из факта отнесения незавершенки к недвижимости следует 2 вывода.

Первый вывод.

Объект незавершенного строительства подлежит кадастровому учету и регистрации в Росреестре

Кадастровый учет позволяет определить незавершенный объект, в качестве индивидуально-определенной вещи.

Проведенный кадастровый учет, подтверждает существование объекта незавершенного строительства.

Регистрация незавершенного строительства, как объекта недвижимости, закрепляет права на объект.

Иными словами, регистрация позволяет внести в ЕГРН сведения о праве собственности на незавершенный объект.

Второй вывод.

Недостроенный объект, который по конструктивным особенностям не является недвижимостью, не может быть незавершенным объектом

Поясним данный вывод на примере.

Сарай и другие хозяйственные постройки на участке не признают объектами недвижимости.

Иными словами, сарай и хозпростройки не относят к категории недвижимого имущества.

Таким образом, недостроенный сарай или хозяйственный постройки нельзя признать объектом незавершенного строительства.

Потому что сарай и постройки по характеристикам не являются объектами недвижимости.

Подведем итог: незавершенный объект всегда является недвижимым имуществом.

3-й признак.

Незавершенный объект даёт право на 1-кратное заключение договора аренды участка без торгов

По общему правилу, муниципальные и государственные участи предоставляют в аренду на аукционе.

Однако, в земельном кодексе перечислены случаи, когда участок можно арендовать без торгов.

Именно такой случай установлен для объектов незавершенного строительства.

Собственник объекта незавершенного строительства может 1 раз заключить договор аренды участка для окончания строительства.

Следует отметить, что не любой собственник незавершенного объекта имеет право получить участок без торгов.

Условия и критерии, дающие право на получение участка в аренду без торгов, смотрите по ссылке.

Источник информации: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

4-ый признак.

Степень готовности объекта незавершенного строительства

Незавершенный объект — единственный вид недвижимого имущества, который имеет такой параметр.

Степень готовности объекта незавершенного строительства указывают в кадастре недвижимости в процентах.

Процент готовности незавершенного объекта определяет кадастровый инженер по формуле.

Источник: пункт 43 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.

Степень готовности объекта, в-первую очередь зависит от объема выполненных работ на объекте.

Чем выше степень выполнения работ, тем выше готовность объекта.

При какой степени готовности, строящийся объект, признают объектом незавершенного строительства?

Перефразируем вопрос.

Какая минимальная степень готовности дает право признать стройку объектом незавершенного строительства?

Как упоминал выше, степень готовности объекта указывают в процентах.

Исходя из этого, можно было бы предположить следующее.

Вероятно, есть какой-то минимальный процент готовности, при котором объект признают незавершенным.

Однако, данное предположение ошибочно.

Никакого минимального процента готовности незавершенного объекта не установлено

Иными словами, нет такой величины (5%, 7% или 10% и т.д.), которая бы определяла пороговое значение готовности объекта для признания его незавершенным.

Минимальную степень готовности, определяющую состояние, при котором объект признают незавершенным, вычисляют не в процентах.

Для этой цели, служит иной критерий, выраженный не процентах.

Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ является минимальным условием признания правомерно строящегося объекта незавершенным

Источник информации: пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Разберем объемное определение на составные части, чтобы вычленить важные условия.

Минимальные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.

1-ое условие.

Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ

Для признания объекта незавершенным необходимо, чтобы полностью был возведен фундамент.

Частичное сооружение фундамента или неполное выполнение аналогичных работ исключает признание стройки объектом незавершенного строительства.

Другими словами, нет готового фундамента, значит — объект нельзя признать объектом незавершенного строительства.

При этом не имеет значения, какой процент готовности дает возведенный фундамент.

Степень готовности в процентах неважна. Главное — полная готовность фундамента.

2-ое условие.

Правомерное возведение объекта незавершенного строительства

Условие о правомерности возведения объекта исключает признание самовольной постройки объектом незавершенного строительства.

Для примера приведу некоторые критерии правомерности возведения объекта

а) наличие разрешения на строительство, если для постройки объекта требуется разрешение,

б) подача уведомления о начале строительства объекта ИЖС или садового дома,

в) наличие законных прав на земельный участок.

Подведем итог.

Сам по себе процент готовности не влияет на признание объекта незавершенным.

Правомерность строительства и полная готовность фундамента – главные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.

С признаками объекта незавершенного строительства закончили.

Переходим к ограничениям.

Незавершенный объект строительства не дает право выкупа земельного участка из аренды без торгов

Законодательство допускает случаи, когда можно купить земельный участок без торгов.

Одним из таких случаев является выкуп участка под объектом недвижимости.

Ранее мы установили, что объекты незавершенного строительства относят к недвижимому имуществу.

Однако, факт отнесения незавершенного объекта к недвижимости, не дает право на выкуп участка под «незавершенкой».

Причина в следующем.

Статья земельного кодекса перечисляет виды недвижимости, под которыми землю продают без торгов.

Источник информации: подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Объекты незавершенного строительства в данный перечень не попали.

Следовательно, земельный участок под объектом незавершенного строительства нельзя выкупить без торгов.

Вывод.

Бессмысленно питать иллюзии выкупа земельного участка из аренды, на котором поставлен один фундамент.

2-ое ограничение.

Можно ли незавершенный объект делить на части?

Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости.

Возьмем для примера, недостроенное офисное здание или недостроенный многоквартирный дом.

Как правило, готовые здания и многоквартирные дома делят на самостоятельные объекты недвижимости.

Коммерческие здания делят на помещения.

Многоквартирные дома состоят из отдельных квартир.

Проще говоря, в готовом объекте, выделяют самостоятельные объекты недвижимости: помещения, квартиры и т.д.

Объекты незавершенного строительства делить на самостоятельные объекты недвижимости нельзя

Пока не завершено строительство, нельзя образовывать другие объекты недвижимости – помещения, квартиры.

Иными словами, законсервировать стройку, чтобы продать здание по частям, не получится.

До ввода в эксплуатацию незавершенный объект можно продать только целиком.

На этом пока всё.

Источник: https://paruslex.ru/nezavershennyj-obekt/

Как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию

Ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства

У любого объекта строительства есть своя роль. В социальном плане акцент ставится на удовлетворении всех имеющихся потребностей человека.

В экономике объект строительства рассматривается как материальный актив, поэтому вопрос о том, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию, довольно актуальный, требующий разъяснений.

В публикации мы постараемся максимально точно объяснить, каким образом объект строительства становится частью конкретной инфраструктуры, как его использование затрагивает интересы градостроительных организаций, и, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию.

В процессе работы над проектом любой объект строительства подвергается экономическим, физическим, правовым изменениям, которые называются жизненным циклом проекта.

Формирование проектной документации, ввод в эксплуатацию объекта строительства, его эксплуатация и полное прекращение существования подчинены определенным закономерностям.

Показатель этих закономерностей может быть нормативным, расчетным или фактическим, уменьшаться или увеличиваться: за счет улучшения условий эксплуатации, за счет модернизации, за счет реконструкции, за счет завершения незавершенного строительства.

  • Все стадии жизненного цикла связаны между собой правовыми аспектами. В России существуют свои законодательные особенности, в которых не предусмотрен ввод в эксплуатацию объектов незавершенного строительства.

В случае, если клиент задает конкретный вопрос о том, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию, отвечать ему нужно четко, ссылаясь на ст.55 ГрК РФ, согласно которой ввести в эксплуатацию можно только фактически построенный объект.

Часто вопрос о том, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию, задается конкретным градостроительным органам, которые выдают разрешение на строительство в определенной местности. В этом случае, ответ останется неизменным. И вот почему.

Посредством регулирования федеральных законов, работают городские и региональные градостроительные органы, которые могут устанавливать, изменять или отменять соответствующие правовые нормы, заниматься принятием законодательных актов, в которых обоснуются экономические или природные условия, учитываемые в местной правовой базе.

Однако возможности властей конкретного города, области или края ограничены основами российского законодательства, обязательными к исполнению.

Связи с чем, все принимаемые акты на уровне органов местного самоуправления должны полностью соответствовать Конституции РФ, Гражданскому и Градостроительному кодексу Российской Федерации (ГК РФ и ГрК РФ).

  • Поэтому неважно, где находится клиент, интересующийся, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию — в Красноярске, Москве, Калининграде или Тюмени, одной из значимых составляющих в ответе на данной вопрос является ст.55 ГрК РФ, в которой четко прописано, что в эксплуатацию вводится фактически построенный объект.

Государство управляет процессом активизации права собственности и завершения незавершённого строительства. Законом N 122-ФЗ установлен порядок государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества, как для объектов недвижимости, законченных строительством, так и нет.

Градостроительный кодекс РФ не предусматривает особых требований к документам, по которым оформляется ввод в эксплуатацию капитального объекта строительства, завершенного, вновь построенного, реконструированного или отремонтированного. Все условия в договоре составляются произвольно в письменной форме и подписываются заказчиком (застройщиком) и компанией (лицом), осуществляющими строительство.

В СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», утвержденным Постановлением Госстроя России от 19 апреля 2004г. N 70 содержится рекомендуемая форма свидетельства о соответствии законченного строительством объекта назначению, согласно которой на схеме отображаются:

  • расположение завершенного, вновь построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства,
  • расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка, планировочная организация земельного участка.

Существует взаимосвязь между завершением строительства, для которого понадобится разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в порядке, определенном ст.

55 ГрК РФ и заявлением застройщика или уполномоченной организации, которая обращается в органы исполнительной власти субъекта РФ с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в котором есть перечень необходимых документов, указанных в ч.3 ст.55 ГрК РФ. Среди них:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • градостроительный план земельного участка ГПЗУ. В некоторых случаях будут обязательны проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ);
  • разрешение на строительство;
  • акт приемки объекта капитального строительства;
  • документ, подтверждающий соответствие завершенного, вновь построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, с подписью стороны, осуществляющей строительство;
  • документ, подтверждающий соответствие параметров завершенного, вновь построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, подписанный застройщиком или техническим заказчиком, осуществляющим строительство, строительный контроль, за исключением случаев осуществления строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
  • документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
  • схема, на которое отображены расположение завершенного, вновь построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, подписанная застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора, за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;
  • заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если это предусмотрено) о соответствии завершенного, вновь построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 ГрК РФ.

Экономико-правовые отношения, которые создаются между участниками проекта в процессе завершения незавершенного строительства, очень сложны. Конечно, очень важно, когда заказчик знает, как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию.

Но не менее важным будет участие в проекте грамотного исполнителя, который контролирует исполнение законодательных актов, регулирует градостроительное развитие и регистрацию прав собственности на определенные объекты незавершенного строительства, ввод в эксплуатацию которых еще только предстоит.

В настоящее время ключевой схемой сотрудничества в нашей компании является обслуживание клиента «под ключ». Мы готовы организовать строительное производство, с вводом объекта незавершенного строительства в эксплуатацию на максимально выгодных условиях. По всем вопросам сотрудничества обращайтесь к консультантам компании по телефону 209-09-40. Будем рады вас слышать!

Источник: https://stroy-trading.ru/information/article/981-Kak-vvesti-obekt-nezavershennogo-stroitelstva-v-ekspluatatsiyu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.