Рыночная или кадастровая стоимость

Содержание

В чём заключается разница между кадастровой и рыночной стоимостью. почему они отличаются друг от друга

Рыночная или кадастровая стоимость

На коммерческую оценку влияет достаточно много факторов:

  • показатели рынка недвижимости;
  • сумма, которую могут заплатить клиенты;
  • курс валют;
  • политические события в стране и за рубежом;
  • уровень жизни в регионе;
  • сезонность.

Для определения вызывают специалиста, который даст оценку квартире, дому или нежилому помещению. Стоимость он выставляет исходя из состояния жилья, наличия и качества ремонта, цен на материалы, затраченных на ремонт, район, где находится объект.

Большую роль играет развитие близлежащей территории и вид из окна. Если это касается продажи дома на земле, то влияние на оценку оказывает наличие воды, отопления и санузла, также те постройки, которые есть на территории.

Специалист называет реальную стоимость без завышения, он предлагает оптимальный вариант, за который можно продать квартиру вполне реально.

Кадастровая стоимость недвижимости

Определяет государство, она нужна, чтобы посчитать сумму уплаты налогов. Проводит такую оценку Росреестр и заносят данные в Единый Государственный реестр недвижимости ЕГРН. В данный реестр заносится стоимость жилья исходя из таких параметров:

  • возраст объекта;
  • район расположения;
  • выгода от эксплуатации;
  • средняя цена за квадратный метр.

Государственная оценка проводится не чаще, чем в 2 года, также промежуток оценки не должен превышать 5 лет. Ремонт и общее состояние оцениваемого объекта не влияют на оценку.

От этой стоимости определяются такие налоговые обязательства как:

  1. годовой налог, выставляемый на недвижимость;
  2. оплата налога на сделку продажи;
  3. определение госпошлины во время судебных разбирательств.

Обе стороны во время продажи могут сами установить стоимость объекта продажи, но если она превышает 2/3 от государственной, указанной в ЕГРН, то в качестве основы для установления налога берется ценаь именно из единого реестра. Выписка из ЕГРН необходима, если жилье покупают в ипотеку или посредством материнского капитала.

Кто определяет КС

Оценки стоимости в России могут быть выполнены только государством, а именно Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Она производит расчёты, а затем записывает получаемые данные в реестр. И только эти результаты служат основанием для последующих расчётов.

Недвижимость оценивается в соответствии с шаблонными методиками. Однако в некоторых случаях, когда они не позволяют определить цену объекта, производится индивидуальный расчёт.

Рыночная и кадастровая стоимости квартиры не связаны между собой, это два показателя, использующиеся для разных целей

Получение информации о государственной стоимости

Если жилье новое и еще не проходило кадастровую оценку, то нужно подать заявление в Росреестр, приложить все необходимые бумаги (список можно узнать на официальном сайте, по телефону или при личном визите).

После этого документы проверяются, проходят одобрение, объект ставят на очередь на определение стоимости, после чего утверждают и вносят данные в единый реестр.

Вся процедура занимает около 40 дней с момента подачи заявления, после этого выдают на руки кадастровый паспорт.

Если жилье уже зарегистрировано, то узнать стоимость очень просто.

  1. Подать обращение в Росреестр, при личном визите или в МФЦ отвечают на такой запрос в течение недели и составляет 400 руб. для физического лица и 1100 для юридического.
  2. Заявка на сайте Росреестра. Обработка запроса занимает примерно 3 дня. По стоимости 250 для физического лица и органов власти, и 700 руб. для юридического лица.
  3. На специальных сайтах. Сейчас очень много источников, где можно бесплатно посмотреть цену для этого всего лишь нужно ввести адрес объекта.

Бесплатные сайты не дают гарантии о верном отображении кадастровой оценки, поэтому если просто интересуетесь, то лучше посмотреть в нескольких источниках. При необходимости получения справки или выписки из ЕГРН, следует обращаться к официальным источникам.

Разница рыночной и кадастровой стоимости

Рыночная — это понятие более обширное, на оценку, которой влияет большое количество факторов. Оказывает большое влияние спрос на рынке недвижимости и экономическое положение региона. Такая стоимость никак не влияет на размер налога и госпошлины.

Кадастровая — определяется государством и обычно она ниже рыночной, но бывают и исключения. Потому что сам объект и его состояние не осматриваются.

Оценка проводится только исходя из документов на недвижимость. Она напрямую влияет на налоги.

Если несогласны с расчетом суммы или размером установленных налогов, то этот момент можно обжаловать, подав повторное заявление или решить вопрос обращением в суд.

Уменьшение стоимости можно добиться только через суд, но для этого придется нанимать хорошего оценщика, да и сама процедура будет затратной. Суд редко встает на сторону инициатора процесса. Поэтому если цена изменится незначительно, то есть риск потерять в деньгах. Эти стоимости взаимосвязаны между собой.

Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость

Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:

  1. Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);
  2. По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
  3. По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);

Также по теме: Как подать в суд на управляющую компанию?

Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.

Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

  1. Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
  2. Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
  3. Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).

Расчет рыночной стоимости может проводиться:

  • Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
  • С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).

Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

  1. Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
  2. При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
  3. Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
  4. Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
  5. Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.

Если кадастровая стоимость больше чем рыночная

Такое вполне возможно и встречается не так уж редко. Как уже говорилось выше, при такой оценке специалисты не выезжают на объект. Во время рыночной оценки может выясниться, что объект находится в плачевном состоянии.

Или прошло несколько лет с момента оценки кадастром и инфраструктуру, которая была рядом, уже снесли или перестроили.

Так часто происходит с типовыми квартирами «хрущевками», которые в основном идут по одной цене, но в одной может быть евро – ремонт, а в другой ничего не менялось с момента постройки, оттого и рыночная стоимость будет разная.

Согласно законодательству, кадастровая стоимость не должна превышать рыночную, но на деле всё иначе. Поэтому если оказались в такой ситуации, то стоит подать заявление на пересмотр цены недвижимости по кадастру.

Подведем итоги

Результаты массовой оценки публикуются на сайте ГБУ, занимавшегося ее определением, до ее утверждения правительством субъекта РФ. Это сделано для того, чтобы собственник выявил ошибку и заявил о ней. Собственник в отчете может проверить только характеристики участка: верные ли данные о площади, назначении, категории земли использовал оценщик в своих расчетах.

Если вы считаете, что кадастровая стоимость участка значительно превышает его реальную стоимость, то можете обжаловать результаты массовой оценки в установленном законом порядке.

Прочтите: Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Способы узнать реальную стоимость квартиры

  1. Интернет-сервисы. Есть множество сайтов, например, Domofond.ru, куда можно отправить запрос. После заполнения небольшой анкеты на электронную почту приходит примерный расчет стоимости жилья.
  2. Посмотреть объявление о продаже похожих объектов.

    Задайте параметры для поиска, район, количество комнат, состояние, чтобы сайт выдал максимально похожие варианты.

  3. Обращение в агентство недвижимости. Когда будете разговаривать с риелтором, можно выяснить какие параметры наиболее важные для продажи и уже по ним сравнить другие объявления.

  4. Можно пригласить оценщика, который осмотрит квартиру и уже точно скажет, на какую сумму можно рассчитывать, единственный минус, скорее всего эта услуга будет платной. Он даст отчет об оценки и исходя из него можно рассказать покупателям, какими параметрами руководствовались при выставлении цены.

  5. Не стоит ориентироваться на среднюю цену за квадратный метр. При выведении этой цены не учитывается размер и местоположение квартиры или дома.

Итак, из вышесказанного можно сказать, что кадастровая и рыночная чаще всего отличаются т. к. не все параметры объекта оцениваются. Но отличие должно быть не сильно значительным, а максимально близким.

Этот факт можно оспорить, но стоит учитывать, если стоимость по кадастру будет выше, то вырастит и налог. Когда оценивается рыночная, она всегда опирается на кадастровую. Каждый объект недвижимости обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет.

Алия Суетина

Юрист. Образование: ФГБОУ ВО УдГУ, специальность «юриспруденция», гражданско-правовая специализация. С 2020 года юрист по вопросам гражданского права ( консультирование граждан, ведение дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах).

От чего зависит

Можно выделить основные факторы, от которых зависит цена на недвижимость в кадастре.

Площадь помещений объекта

Первый и один из наиважнейших факторов. То есть, 5-7 комнатная квартира, размер которой составляет 200 квадратных метров, значительно дороже, чем двухкомнатная малогабаритная в этом же районе.

Год постройки

Если недвижимость располагается в старом доме, то она будет продаваться по значительно более низкой цене, нежели в здании, которое воздвигнуто недавно. Исключения составляют только объекты, имеющие историческую ценность.

Этаж

Этот фактор очень индивидуальный. В общем случае, квартира на первом и последнем этажах по стоимости ниже. Однако, если на последнем этаже расположен пентхауз, совершенно очевидно, что его кадастровая стоимость будет выше, чем у квартиры той же площадью, но этажом ниже.

Квартира на первом этаже, с окнами, выходящими на подсобное помещение для дворника, будет отличаться по стоимости от квартиры на более высоких этажах.

Цена квадратного метра в регионе

В качестве этого параметра берётся средняя цена по населенному пункту. Чтобы стало понятнее, можно привести пример. В Тюмени двухкомнатную квартиру возможно приобрести за 2,8 миллиона рублей.

Аналогичная недвижимость в Кургане, который находится примерно в 200 километрах от указанного города, обходится уже в 2,3 миллиона.

Что же касается Москвы, то здесь за схожий объект могут потребовать 8 миллионов и больше.

Зная, из чего складывается кадастровая стоимость квартиры и что она в себя включает, можно приблизительно оценить результат оценки, чтобы при несогласии с официальными результатами оспорить решение Кадастровой службы

Источник: https://tbti.ru/zemlya/otlichie-kadastrovoj-stoimosti-ot-rynochnoj.html

Рыночная и кадастровая стоимость жилья: в чем разница

Рыночная или кадастровая стоимость

Любой объект недвижимости имеет два типа стоимости: кадастровую и рыночную. Когда недвижимость продается, то оценщик по результатам анализа дает еще один вид оценки – ликвидационный. Это будет примерная цена, за которую квартиру или любое другое здание можно будет продать срочно.

Рыночная и кадастровая стоимость, в идеале, должны быть одинаковыми или с небольшой разбежностью. В реальности кадастровая цена может быть намного выше рыночной, то есть далекой от реальности.

Так происходит не чьему-то злому умыслу.

Дело в том, что кадастровые инженеры определяя кадастровую оценку недвижимости не видят в каком реальном состоянии оцениваемый объект, а оперируют только фактами, зафиксированными в документах.

Что такое рыночная стоимость и кто ее определяет

Рыночная цена – это та, за которую квартиру или дом, или склад, могут реально продать и купить. Именно рыночная цена указывается в объявлениях о продаже, в договоре купли-продажи.

На рыночную стоимость недвижимости влияет одновременно несколько факторов:

  • Общая и жилая площадь.
  • Этажность дома, этаж на котором расположена квартира.
  • Когда был возведен дом, из каких материалов.
  • В каком состоянии квартира – когда был сделан капитальный ремонт, какие окна и двери установлены. Косметический ремонт на цену квартиру влияет, но это не рыночный, а человеческий фактор.
  • Район, его экологическое и социальное состояние, инфраструктура, транспортная развязка, наличие поблизости с домом социально значимых объектов: школ, детских садов, аптек, ТРЦ, мелких магазинов, поликлиник и так далее.

Даже у двух одинаковых по площади, техническим характеристиками и ремонтном состоянии квартир может быть разная рыночная цена, потому что одна расположена в благополучном развитом районе, а вторая у черта на куличках.

Рыночную цену квартиры определяет оценщик или агент по недвижимости. Собственник то же может ее определить, не его оценка может быть субъективной, поскольку он хочет продать подороже и для него конвертируется в рубль даже новая дверная ручка.

Рыночная цена в виде официальной оценки, зафиксированной в отчете оценщика, может понадобиться для оформления сделки купли-продажи, для оформления недвижимости в залог, продажи в ипотеку, вступления в наследство.

Что такое кадастровая стоимость и кто ее определяет

Кадастровую стоимость объекта недвижимости определяет Кадастровая палата, а фактически это делают кадастровые инженеры.

Кадастровая стоимость жилья нужна для определения налоговой базы на имущество физлиц, на уплату НДФЛ, когда собственник продает квартиру, оплачивается госпошлина за вступление в наследство по закону или по завещанию.

Кадастровая стоимость не совпадает с рыночной, потому что первую определяют без фактического осмотра квартиры или дома. Оценку делают на основании следующих данных:

  • Город. В регионе цена однокомнатной квартиры будет одна, в городе федерального значения такая же недвижимость стоит в 2-3 раза дороже. Хотя в первом случае может быть квартира с капитальным ремонтом в идеальном состоянии, а во втором на голову падать штукатурка и вываливаться оконная рама.
  • Район расположения дома.
  • Площадь квартиры.
  • Год постройки дома и материал, из которого он был возведен.

Состояние квартиры, дома, какие там соседи, что есть рядом с домом учитывать не будут. Но, именно эти факторы влияют на рыночную оценку квартиры. Отсюда и такая разбежность.

Кадастровая стоимость пересчитывается один раз в 3-5 лет. В больших городах переоценка может быть чаще – до одного раза за год. Но, если так случится, что больше 30% жителей региона пойдут оспаривать кадастровую цену своих квартир, то переоценку проведут вне графика.

Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры

Эти данные есть в открытом доступе на сайте Росреестра или на публичной кадастровой карте. Для получения сведений понадобится только адрес или кадастровый номер. Если его не знаете, то можно запросить выписку ЕГРН – там он будет указан.

На что может повлиять кадастровая цена квартиры?

В первую очередь – это база для налогообложения. Так что, если на старую квартиру в ветхом доме насчитают налог, который не соответствует действительности, это нужно оспаривать. Сначала заявление подается в Кадастровую палату, а если не помогло, то в суд.

Налог на имущество нужно платить каждый год. Ставка зависит от кадастровой стоимости и региона.

Налог на дарение то же считают по кадастровой оценке подаренной недвижимости. Для резидентов РФ – это 13%, а для нерезидентов (даже если этот человек гражданин РФ) – 30%. Правда, платить этот налог не придется, если подарок был от близких родственников.

Налог с дохода от продажи квартиры – это НДФЛ, 13%. Рассчитывать будут не от всей вырученной суммы, а от 70%. Нерезиденту РФ придется заплатить 30% от 70% кадастровой стоимости проданной недвижимости.

Что делать, если я не согласен с кадастровой оценкой своей квартиры?

Собственник имеет право оспорить кадастровую стоимость. Для этого нужно обратиться в МФЦ с заявлением и документами, которые подтверждают его право на этот объект недвижимости и то, что ее реальная цена далека от той, которую установили в Кадастровой палате.

Если нет очевидной ошибки или это невозможно исправить в административном порядке, то придется обращаться в районный суд по месту нахождения спорного объекта.

Для суда, кроме иска, нужно подготовить такие документы:

  1. Правоустанавливающие документы.
  2. Выписка о кадастровой стоимости.
  3. Выписка из ЕГРН.
  4. Отчет от независимого оценщика.

Что касается иска: нужно обратиться к юристу, чтобы он правильно его составил. Пользоваться интернетным шаблоном в данном случае не лучшее решение. Получить бесплатную консультацию по этому вопросу можно у юристов нашего сайта.

Что запомнить

Есть два вида стоимости недвижимости: рыночная и кадастровая.

Рыночная – это та, за которую квартиру можно продать или купить на рынке. На нее влияет район, состояние квартиры, ремонта, инфраструктура и состояние самого дома.

Кадастровая – это та, которую установило государство, опираясь только на информацию, указанную в документации, которая составлялась на момент сдачи дома в эксплуатацию.

Рыночная цена и кадастровая в идеале должны быть почти на одном уровне. В реальности это чаще нет, чем да.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/raznica-mezhdu-rynochnoj-i-kadastrovoj-stoimostyu-zhilya/

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной квартиры 2021

Рыночная или кадастровая стоимость

С 2015 года страна переходит на кадастровую стоимость недвижимости. Для нее установлен специальный алгоритм оценки и цели применения. Сегодня поговорим о том, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной квартиры, где ее посмотреть и каким образом снизить.

Сравнительная таблица

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости чаще всего значительно различаются. Различие между ценами может превышать 100%, особенно если речь идет о земельном участке, предназначенном для коммерческих целей. В ряде случаев цена по данным кадастра может быть равна рыночной – это самый позитивный вариант для собственника квартиры.

Вид стоимостиКто устанавливаетДля чего нужнаОсобенностиГде смотреть
КадастроваяУтверждается местной администрацией, оценку проводят специалисты-оценщикиИсчисление налога на недвижимость и НДФЛ с продажи квартирОпределяется методом массовой оценки и не учитывает индивидуальные особенности квартирыВыписка из ЕГРН или портал Росреестра
РыночнаяСтороны сделки по собственному желанию или профессиональный оценщик по заявке собственникаПроведение сделок с недвижимостьюНаиболее адекватная оценка квартиры, т.к. учитываются нюансы жильяУказывается в ДКП или другом договоре

Отличие цен вызвано разницей в методе их определения. Вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной или ниже – причины такого положения вещей рассмотрим ниже.

Внимание! Высокая кадастровая стоимость не означает, что покупатель обязан приобрести квартиру именно по этой цене. Решающую роль в сделке всегда играет рыночная стоимость, которая достигается с помощью торга.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость  недвижимого имущества – это сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель готов купить квартиру. Она определяется свободно, исходя из собственных представлений участников сделки. Записывается достигнутая договоренность непосредственно в договоре – это и есть рыночная цена. Нормативно понятие рыночной цены можно найти в ст. 40 НК РФ.

Важно! Рыночные цены в России – свободны. Прямой контроль от налоговых органов допускается только в ряде случаев, к которым обычная купля продажа квадратных метров не относится. Косвенный контроль проводится именно за счет разницы между рыночной и кадастровой стоимостью.

Как рассчитывается и для чего нужна

Если рыночную стоимость рассчитывают сами стороны сделки, то они могут установить ее свободно полностью на свое усмотрение. Обычно цена сделки зависит от:

  • площади квартиры в целом, количества и метража отдельных комнат;
  • типа санузла, наличия подсобных помещений, балконов, лоджий;
  • исправности коммуникаций – электрики, водо- и газопровода, канализации, тепла;
  • качества и давности ремонта, наличия мебели;
  • этажности, года постройки дома, состояния подъезда.

Очень большое значение имеет район, в котором находится жилплощадь. В центре жилье дороже, на периферии дешевле. Цена также снизится, если имеется несогласованная перепланировка, залог на квартире или опасность появления претензий на жилплощадь.

Рыночная стоимость необходима для проведения сделок: купли-продажи, мены, оформления залога на жилье, продажи с торгов. Для дарения она тоже может пригодиться – чтобы одаряемый имел базу, с которой в дальнейшем исчислил НДФЛ.

Профессиональный расчет

За более профессиональным расчетом можно обратиться к независимому оценщику в любое оценочное бюро. В арсенале специалиста – три метода оценки недвижимости:

  • Доходный. Подходит для коммерческой продажи квартир. В этом случае учитывается стоимость ожидаемого дохода, который данная недвижимость может принести в будущем. Для частной продажи не применяется
  • Затратный. Применяется, если продается частный дом на земле. Здесь учитывают износ недвижимости и сумму, необходимую для ее восстановления.
  • Сравнительный – сопоставление, выявление соотношения стоимости недвижимости, расположенной в той же местности. Наиболее подходит для купли-продажи квартир на вторичном рынке. Здесь происходит сравнение аналогичных объектов, а итоговый результат максимально приближен к реальности.

Важно! Оценщик обязательно выезжает на место и осматривает квартиру.

Стоимость расчета зависит от цен, сложившихся в регионе. В среднем цена одной оценки будет приблизительно 10 000 рублей.

Кадастровая стоимость

Рассмотрим, что такое кадастровая стоимость на рынке жилья. Кадастровая стоимость – это рыночная оценка, которую выполнили по государственному заказу кадастровые оценщики. Иными словами, это официальное мнение государства по поводу продажной стоимости квартиры. Редко кадастровая и реальная рыночная стоимость квартиры совпадают в связи с тем, что для оценки применяется другой метод.

Где посмотреть

Посмотреть официальную сумму не выходя из дома можно через сервис Росреестра. Для этого:

  1. В окне запроса ввести номер (условный или по кадастру) или адрес объекта, проверочные цифры, нажать «Сформировать запрос»
  2. Выбрать из списка нужный объект недвижимости.
  3. Откроется карточка объекта, в которой будут искомые сведения и дата последней оценки.

Внимание! Если необходимы официальные данные о результатах работы государственных оценщиков, можно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта через МФЦ или личный кабинет Росреестра. Эта процедура бесплатна. Не стоит путать с обычной выпиской из ЕГРН на жилье – этот документ платный.

Что делать, если кадастровая стоимость высокая

Есть определенный порядок, что делать с высокой стоимостью (Москва, регионы). Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости  слишком большая, то собственник будет переплачивать по налоговым отчислениям, а при продаже рискует получить доначисление по НДФЛ.

Снизить ее можно, если имеется рыночная оценка квартиры. Уполномоченный орган будет обязан установить кадастровую цену на уровне рыночной. Обратиться можно в комиссию при региональном Росреестре или в суд субъекта.

Пошаговая инструкция:

  1. Обратиться к независимому оценщику, получить отчет об оценке.
  2. Написать заявление о пересмотре.
  3. Подать заявление в комиссию или суд.
  4. Комиссия рассмотрит дело за месяц, суд – от двух месяцев и дольше.
  5. Получить решение уполномоченного органа. Если рассматривал суд – передать решение в Росреестр.
  6. Получить новую выписку о квартире с новыми кадастровыми данными.

Ознакомиться с порядком оспаривания подробнее и скачать необходимые документы можно по этой ссылке.

Отличие кадастровой цены от рыночной вызывает массу вопросов у участников вторичного рынка. Сегодня в сделке определяющее значение имеет рыночная, а при исчислении налога – кадастровая. Если кадастровая намного превышает рыночную, ее можно снизить через комиссию или суд.

Если остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу в чат.

Команда портала будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/chem-otlichaetsya-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-ot-rynochnoy.html

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость: есть ли отличия?

Рыночная или кадастровая стоимость

Не так давно в России была проведена реформа системы учёта имущества граждан, Земельный и Налоговый кодексы стали согласованы. Это позволило вывести обобщенную процедуру выявления кадастровой стоимости, на основании которой можно вычислить размер выплачиваемого налога. Для начала нужно разобраться, чем отличается кадастровая стоимость и рыночная стоимость при анализе недвижимости.

Важно! Рассчитывать стоимость по кадастру необходимо для того, чтобы организовать налогообложение

Особенности кадастровой величины

Самый главный момент, который следует знать – определяется данный показатель в соответствии с законодательством РФ. А вот рыночную определяет не что иное, как сама жизнь. На неё оказывает влияние большое количество факторов, к примеру, сезонность. Кстати, ни один законодательный документ не даёт определения кадастровой стоимости, но правила для проведения её расчёта строго определены.

data-matched-content-ui-type=”text_card”

Государственные органы считают этот показатель альтернативой рыночной цены. При этом различия в цифровом выражении обеих, как правило, оказывается весьма существенным. И на это есть несколько основных причин.

Кадастровая стоимость по сравнению с рыночной:

  1. Менее объёмный и реалистичный показатель, так как не включает факторы, продиктованные текущим положением дел в обществе в целом.
  2. Не учитывает положение дел на рынке недвижимости, сезонный спрос.
  3. Это результат материального анализа, при котором не учитывается баланс спроса и предложения, конкурентоспособность оцениваемого объекта.
  4. Зачастую завышена по причине несовершенства механизмов подсчёта, которые корректируются с большим опозданием и так, как выгодно государственным органам.

Пример. Оцениваются квартиры определённого района города, в домах расположенных недалеко друг от друга, с похожими характеристиками.

Если учесть, что квартиры отличаются между собой качеством ремонта или вообще его наличием и отсутствием, этажом и даже выходом окон на ту или иную часть света, то разность цены квартир будет не просто заметна, а очень заметна.

Так вот, при госоценке используется средняя цена квартир в этих домах, которые уже были когда-то проданы. Точно таким же образом оцениваются земельные участки.

Если сказать проще, то кадастровая стоимость это рыночная стоимость, но не конкретного объекта, а взятая в усреднённом размере

По каким причинам цена завышается?

Государству просто это выгодно. Так можно добиться больших поступлений в бюджет. Проблема заключается также в эффекте «малой базы». Когда реформа принималась, цена квадратного метра была существенно выше. Именно поэтому на сегодняшний день многие ставки стали неактуальными, а изменений механизма подсчёта ближайшее время вряд ли предвидится.

Не берётся во внимание платёжеспособность населения, состояние рынка, район, в котором находится недвижимость. Очень часто возникает такая ситуация, когда результаты оценки завышаются по причине расположения поблизости дома объектов инфраструктуры.

Хотя, по факту, они не должны оказывать на них никакого существенного значения. Также берётся во внимание цена аналогичных объектов. Но проблема заключается в том, что выборка может оказаться крайне ограниченной, а сам анализ проводился давно и потерял свою актуальность.

Как видите, методика расчёта весьма несовершенная и имеет серьёзные недостатки.

Частая ситуация: реальная стоимость объектов в разы отличается от кадастровой, что влечёт за собой слишком большие налоговые платежи

В каких случаях может понадобиться выявление кадастровой стоимости?

Существенное отклонение ее с рыночной ценой может сыграть серьезную роль в налогообложении. По части того, что гражданину придется серьёзно раскошелиться. В каких именно случаях придется проводить расчёты?

  1. При приватизации объекта или земельного участка.
  2. При реализации земли для вычисления налога.
  3. Если недвижимость используется в качестве залога.
  4. В случае, если вы заключаете договор банковского кредитования на ипотеку.
  5. В суде для решения имущественных вопросов. К примеру, когда необходимо решить вопрос с наследством.

Особенности рыночной стоимости

Она зависит лишь от реалий рынка. Иными словами, рыночная стоимость – это сумма денег, которую готов предложить потенциальный покупатель. На неё оказывает влияние большое количество факторов. Самые важные из них:

  • сезонность;
  • экономическое состояние местности;
  • политические события;
  • перспективы роста цены;
  • курсы валют.

Отталкиваясь от этого, эта величина может как сильно расти, так и заметно падать. Но ориентироваться лишь на рыночные параметры рискованно. Часто бывает так, что человек продает свою квартиру или земельный участок и начинает копить на что-то более интересное.

А приобрести ничего не получается, так как цена 1 м2 только увеличивается. Этот процесс может продолжаться годами. При этом, цены могут меняться на несколько процентов в месяц.

Именно поэтому столь популярны консультации специалистов по недвижимости, которые могут посоветовать, когда выгоднее продать, а когда лучше купить.

В каких случаях может понадобиться реальная цена?

  1. При заключении оговоренного документа купли-продажи.
  2. При выставлении недвижимости в качестве залога.
  3. При оформлении обмена или же дарения, наследования.

Как уже отмечалось, рыночная цена зависит от большого количества факторов. Вряд ли кто-то будет платить лишние деньги за недвижимость.

Обязательно учитываются строительные характеристики, износ жилья, район и многое другое. Серьёзное внимание при выявлении цены уделяется наличию ремонта, нормальной сантехники.

Если есть хорошая техника и мебель, то это существенно увеличивает шансы продать квартиру дороже.

Важно! Самый часто используемый способ выявления рыночного показателя – анализ аналогичных вариантов. При этом, бывают ситуации, когда её необходимо подтверждать документально

В таком случае требуется обратиться к экспертам, обладающим специальной лицензией. Будьте готовы к тому, что срок действия данной справки небольшой. Но это можно объяснить тем, что реалии на рынке недвижимости постоянно меняются.

Даже стоимость земельного участка меняется крайне быстро. Поблизости могут начать появляться многоэтажки и земля начнёт в перспективе стоить гораздо больше. А на кадастровых ведомостях и коэффициентах это никоим образом не отразится.

Кадастр и рынок: в чём отличие показателей стоимости

В первом случае берется величина для определения точки отсчёта. Государству необходимо знать, сколько денег оно будет получать в качестве налога на имущество.

Именно поэтому главное отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что она вычисляется по формулам, установленным государством. Как утверждают эксперты, средняя разница между рыночной и кадастровой стоимостью составляет 20-25%.

Какие основные показатели влияют на цену для налогообложения? Это в первую очередь регион, площадь, стоимость земли.

Что касается рыночной цены, то это более гибкий показатель. И вы сразу же поймете, в чем отличие кадастровой стоимости от рыночной. Есть несколько способов для её расчёта. Самый распространенный из них – сравнительный. Просто берётся во внимание аналогичное жильё. Также часто применяется затратный метод.

Вычисляется, сколько средств пошло на строительство дома и его обустройство. В последнее время активно применяется доходный метод. Суть его заключается в определении тех плюсов, которые вы получаете после приобретения данной квартиры. Теперь вы видите, какова разница между госоценкой и реальной величины.

А различия довольно существенные и вызывают у многих недоумение.

Соотношение между двумя стоимостями

Порой они различаются друг от друга в несколько раз.

В каком случае результаты подсчёта цены для налогового обложения могут оказаться занижены? Обычно это касается элитного жилья или домов, расположенных в новых перспективных районах.

Дело в том, что рынок очень быстро реагирует на такое и реальная стоимость будет существенно выше. В то время как кадастровая некоторое время будет отставать.

Оказывает ли одна стоимость влияние на другую? Естественно, определённое влияние есть, но порой оно просто незначительное, составляет всего несколько процентов.

Связано это в первую очередь с человеческим фактором. Эксперт может просто анализировать цену квадратного метра, отталкиваясь от реальных показателей и между делом заглянуть в ГКН для того, чтобы увидеть кадастровую стоимость.

Изменения на рынке недвижимости происходят достаточно стремительно, это понимают даже самые ярые консерваторы в правительстве. Именно поэтому изменение ставок при подсчёте кадастрового показателя должно производиться как минимум раз в 5 лет. Это касается как квартиры, так и земельного участка.

Если подсчитывать суммы, полученные с разницей в несколько лет, то можно сделать вывод, что с практической точки зрения смысла в этом нет.

Теперь вы понимаете, чем кадастровый показатель отличается от рыночного. Если резюмировать все сказанное, что первая является теоретической, а вторая – практической, реальной. Первую возможно подсчитать самостоятельно или при помощи государственных органов. А вторая может меняться практически ежедневно.

Источник: https://cadstr.ru/kadastrovaya-stoimost/kadastrovaya-i-rynochnaya-otsenka

Отличие кадастровой стоимости от рыночной. Изменения законодательства с 2020 года

Рыночная или кадастровая стоимость

Владельцы недвижимости знают, что помимо рыночной, она имеет еще и кадастровую стоимость. Именно последняя используется для расчета налога на недвижимое имущество, и имеет отличие от суммы, уплаченной при сделке. Давайте рассмотрим, в чем же заключается принципиальное отличие кадастровой стоимости от рыночной и причины этой дифференциации.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости

Кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в результате проведения процедур государственной кадастровой оценки, по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ и используется для целей налогообложения.

Последние 3 года кадастровую оценку капитально «трясет». С 01.01.2020 г.

вступил в полную силу (переходный период уже пройден) Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», который предлагает совершенно новый подход и методику определения кадастровой стоимости недвижимости.

Изменения направлены на применение единого алгоритма кадастровой оценки на территории всей страны. Например, раньше услуги по оценке оказывались частными независимыми оценщиками по гос.контракту, утверждались местными (или региональными) органами власти, а Росреестр выступал в качестве арбитра. Подобная организация процесса оценки дала крайне негативные «плоды».

Теперь же принято решение о введении института государственных кадастровых оценщиков и передаче полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут вести данную деятельность на постоянной основе.

Кадастровая стоимость рассчитывается посредством метода массовой оценки с применением методологии любого из подходов (затратного, сравнительного или доходного) и лишь в исключительных случаях применяется индивидуальный расчет.

Рыночная стоимость объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта недвижимости, это ничто иное, как его наиболее вероятная цена при продаже на открытом рынке в условиях реальной конкуренции.
В отличии от кадастровой, рыночную стоимость устанавливает не государство, а его собственник, риелтор или профессиональный оценщик, который может быть нанят по инициативе любой из сторон сделки. Т.е.

если вам потребовался отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, достаточно обратиться в оценочную организацию или специалисту частной практики.

Обязательное требование к оценщику – это наличие действующего членства в соответствующем СРО и застрахованная ответственность, причем форма деятельности не имеет значения (индивидуальный предприниматель или сотрудник юридического лица).

Еще одно принципиальное отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости используется индивидуальный метод, против метода массового анализа при государственной кадастровой оценке. При том, что подход так же, как и в первом случае, может быть выбран любой (затратный, сравнительный, доходный и т.д.).

Ключевой момент заключается в том, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в равной степени учтены интересы покупателя и продавца: один заинтересован в продаже товара по максимально возможной цене (для получения прибыли), другой стремится приобрести товар по выгодной цене, желательно минимальной. Т.е. цена, установленная в условиях рынка, уравновешивает спрос и предложение и является компромиссом между продавцом и покупателем.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Первое, что можно отметить, говоря об отличии кадастровой стоимости от рыночной, это конечно же область применения полученных данных.
Как мы уже упоминали ранее, кадастровая стоимость используется для налогообложения, а рыночная для осуществления сделки купли-продажи объекта.
Также стоит отметить кардинально разные факторы, участвующие в формировании стоимости.

Политика по уравниванию кадастровой и рыночной стоимости

Когда выявилась необъективность применения старых методов расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (зачастую она превышала рыночную), правительство, при участии Росреестра, разработало новую нормативно-правовую базу для урегулирования данного вопроса.

Теперь кадастровая стоимость объекта максимально приближена к рыночной, но ни в коем случае не превышает ее, это строго регламентировано законом.

Пересмотр кадастровой стоимости производится каждые три года (в городах федерального значения каждые два года), при этом возможны внеочередные пересчеты.

Внеочередная кадастровая оценка может проводиться в случае выявления ошибки при расчете кадастровой стоимости объекта. Для мониторинга ошибочных расчетов введены индексы рынка недвижимости (приказ Минэкономразвития России от 29.05.2019 № 302).

Также кадастровая стоимость объекта может быть оспорена в административном или судебном порядке. Для этого владельцу недвижимости необходимо обратиться в местное государственное бюджетное учреждение, уполномоченное на проведение государственной кадастровой оценки, либо в суд.

Причем для обращения в суд, не обязательно предварительно обращаться в бюджетное учреждение.

Конечно, политика по расчету кадастровой стоимости объектов недвижимости становится куда более «поворотливой» и приближенной к условиям реального рынка, однако не стоит забывать о целях, для которых она используется. Согласитесь, что платить налог за дорогостоящий ремонт или адекватных соседей (что включают в рыночную стоимость) как минимум нелогично.

Источник: https://geostart.ru/post/623

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.