Продажа недвижимости по доверенности плюсы и минусы

Содержание

Покупка квартиры по доверенности риски покупателя на сделке

Продажа недвижимости по доверенности плюсы и минусы

Покупка квартиры по доверенности это риски покупателя, а продавец ничем не рискует! Разберем, виды рисков, как их избежать, чтобы не потерять квартиру или деньги.

Хотите узнать, почему важно обратить на нее внимание — оставайтесь с нами и читайте дальше!

Видов доверенностей может быть много, сейчас я буду вести речь о доверенности от собственника на право продажи квартиры, ее еще называют генеральной доверенностью.

Доверенность имеет определенные минусы, которые сказываются на эффективности и успешности как покупки, так и продажи квартир.

Сама по себе доверенность на куплю-продажу квартиры — это одностороннее волеизъявление одной стороны, в данном случае, собственника квартиры, который выступает доверителем. Подчеркну — одностороннее.

Понятие доверенности описано в ГК РФ в ст.ст. 185 — 189, если будет интересны технические стороны вопроса.

Я их касаться буду вскользь, учитывая только моменты, относящиеся к покупке или продаже квартир, чтобы вы могли понять для себя — стоит ли применять доверенность или иметь с ней дело продавая или покупая квартиры.

Покупатели читают — работает ли страхование титула

Покупка квартиры по генеральной доверенности риски покупателя

Риск доверенности №1

Я уже упоминал и акцентировал ваше внимание на том, что доверенность при купле-продаже квартиры — это одностороннее волеизъявление, а это значит, что доверитель в любой момент может ее отозвать. Упоминание об этом есть в подпункте 2, п.1 ст. 188 ГК РФ.

Причем доверенное лицо об этом спрашивать не обязательно. Это значит, что каждый раз, когда вы подбираете себе жилье и узнаете, что понравившуюся вам квартиру, продают по доверенности — вам необходимо узнать отозвана эта доверенность или нет.

Есть вероятность того, что доверитель, обычно это собственник, выехал в другую часть страны (поэтому и выписана доверенность, что он не может присутствовать на сделке) и там, может у любого нотариуса эту доверенность отозвать.

И произойти это может, в тот же день или за день до того, как вы купите квартиру.

Затем, через некоторое время объявится собственник и предъявит свои права на проданную вам квартиру. Вероятность пойти в суд увеличивается, а успех выигрыша в процессе уменьшается. Спросите себя — нужно ли вам это при покупке квартиры?

Риск доверенности №2

Выдавая доверенность при купле-продаже квартиры, собственник, он же доверитель делает это из благих побуждений, пытаясь решить свои вопросы в свое отсутствие. Но жизнь полна различных событий, которые мы, порою не можем контролировать.

Может случиться так, что доверитель умрет и тогда, как описывает подпункт 6, п. 1 ст. 188 ГК РФ действие, выданной доверенности прекращается автоматически со смертью доверителя.

Существует некий промежуток времени, когда доверенное лицо может не знать об этом и продолжать продавать квартиру от имени собственника.

Успешно купив такую квартиру, вы можете затем, со стопроцентной вероятностью встретиться с наследниками.

При разбирательстве может быть выяснено, что доверенность при купле-продаже квартиры, на момент заключения сделки по продаже квартиры была недействительна, как и недействительна, вследствие этого, сама сделка.

Купленную квартиру вам надо будет вернуть и затем наследники получает ее по праву преемства.

А что же с деньгами покупателя квартиры?

Доверенное лицо, у которого они находятся может сделать с полученными от покупателя деньгами всё, что ему вздумается, ведь доверитель умер и теперь деньги отдавать некому, квартира у наследников — и им ничего не должен.

В конце-концов, деньги за проданную квартиру могут «потеряться».

Много различных вариантов и ни одного приятного для покупателя квартиры.

В том же ГК РФ в подпункте 1. 2 ст. 189 говориться, что доверитель при отмене доверенности должен известить доверенное лицо об этом. То же самое должны сделать наследники, в случаях, которые рассмотрены в подпунктах 4 и 6 п.1 ст. 188 ГК РФ.

Должны, но каким образом?

Устно позвонив или письменно, отбив телеграмму, письмом или как-то еще — не сказано! Пока они будут разбираться как это сделать на другом конце страны, квартиру уже купят.

Тем более деньги за квартиру довольно большие и люди могут поступить не совсем честно..

Риск доверенности №3

Когда нотариус выдает доверенность на продажу квартиры от собственника, он якобы удостоверяет дееспособность доверителя.

Однако, нотариус не врач по определению и впоследствии может выяснится неприятная новость, что доверитель оказался недееспособным или ограниченно дееспособным, хотя при выдаче доверенности на продажу квартиры вел себя вполне адекватно.

Подробнее это указано в подпункте 6 п.1 ст. 188 ГК РФ. Т.е. может случиться так, что вы купили квартиру в Хабаровске, доверенное лицо добросовестно отдало деньги доверителю, а тот отдал их «первому прохожему на себя похожему…»

Такое вполне может произойти, если осуществляется покупка квартиры по доверенности. Риски покупатель квартиры всегда берет на себя.

Риск доверенности №4

Помимо самого доверителя, который решил продавать свою квартиру, есть еще и доверенное лицо. Оно так же может быть признано ограниченно дееспособным, либо вовсе недееспособным, подробнее в подпункте 7 п.1 ст. 188 ГК РФ.

Покупка квартиры осуществлена, деньги передали доверенному лицу, а он их «не донес», т.к. опять же отдал тому же «первому прохожему на себя похожему…», ввиду своей невменяемости.

Риск доверенности №5

Есть случаи, когда продажа квартиры осуществляется доверенным лицом, а доверитель может при этом безвестно отсутствующим. Вот так — выдал доверенность и пропал! Подробнее об этом в подпункте 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ.

В этом случае при осуществленной продаже квартиры деньги передаются доверенному лицу и должны быть у него. Однако, всегда существует вероятность, что деньги «потеряются».

Например, если покупатель имеет дало непосредственно с собственником, то вероятность вернуть свои деньги есть — утром деньги, вечером квартира.

А в этой ситуации кто будет возвращать? Если человек признан безвестно отсутствующим, то значит он жив и только через какое-то время его могут признать умершим. Только после этого в течении 6 месяцев нотариус определит очередность наследования.

А деньги у кого будут находиться все это время?

За столь продолжительный срок могут появиться невесть откуда свидетели, которые скажут, что покупатель мог знать о безвестном отсутствии собственника, но ему так понравилась квартира и цена, что он «закрыл» глаза на эти факты.

Деньги, то довольно большие за любую квартиру выплачиваются, в настоящее время и соблазн велик..

Риски покупки квартиры по доверенности от собственника

В большинстве случаев покупая квартиру, люди знают о том, что с доверенностью от продавца лучше не иметь дело, а если и не знают, то прочитав статью выше, поняли это.

Собственникам самим не выгодно продавать свою квартиру по доверенности, ввиду информационной осведомленности покупателей, «дующих на воду» после того, как начитались или насмотрелись как кто-то «обжегся на молоке».

Если собственник решился по каким-то причинам продавать квартиру по доверенности, то для привлечения покупателей он должен быть готов снизить цену.

Но разница в цене иногда бывает настолько большой, что дешевле будет прилететь с другого конца страны на сделку, переночевав ночь-две у друзей или сняв номер в гостинице.

В результате, если так много минусов у доверенности при купле-продаже квартиры, то какую же пользу можно из нее извлечь добропорядочным гражданам? Дело в том, что не обязательно собственнику квартиры давать доверенному лицу право на продажу квартиры.

Достаточно дать право на сбор документов — эта чисто механическая работа сэкономит продавцу много времени и не так ответственна для доверенного лица — деньги от покупателей квартиры он принимать не будет и вообще с ними пересекаться.

Об исключении других рисков при покупке квартиры рассказываю в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

Покупатель квартиры тоже может попробовать свести риски к минимуму, хотя бы попросив собственника лично присутствовать на сделке.

Конечно, вероятность отказа всегда есть, но если квартира понравилась, а собственник действительно заинтересован в продаже квартиры, то согласиться на эти условия.

В этой статье рассмотрены наиболее часто встречающиеся риски в случае покупки квартиры по доверенности. На самом деле их может быть еще больше, поэтому и продавец и, особенно, покупатель должны для себя решить — стоит ли пользоваться доверенностью продавая и покупая квартиру.

Проверить у продавца доверенность при купле-продаже квартиры, а также остальные документы по понравившейся вам квартире может помочь ваш юрист.

Задайте бесплатно вопрос юристу во вкладке «Специалисты»

Тема статьи была покупка квартиры по доверенности риски и минусы, опасные для покупателя квартиры. Надеюсь, что вы почерпнули массу полезной информации.

Удачных покупок!

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/minusyi-doverennosti-pri-kuple-prodazhe-kvartiryi-v-habarovske.html

Что такое купля-продажа квартиры по доверенности и какие риски могут ожидать покупателя

Продажа недвижимости по доверенности плюсы и минусы

– Собираюсь покупать квартиру. Нашел подходящий вариант, но продает молодая женщина по доверенности. Квартира принадлежит ее матери, а та живет в другом городе и приехать на сделку никак не сможет. Цена отличная, по документам все в порядке, но очень смущает доверенность. Стоит ли соглашаться или можно потерять и деньги, и квартиру?

– Купля-продажа квартиры по доверенности возможна, что подтверждается ст. 185 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Доверенность может быть:

  • единовременной – для совершения какого-либо одного правового действия;
  • специальной – для совершения ряда определенных действий;
  • генеральной – для совершения абсолютно всех действий по сделке купли-продажи.

В том случае, о котором ведет речь читатель, речь, скорее всего, идет о последнем варианте, так как только генеральная доверенность дает право на полный спектр процедур по сделке – от заключения авансового соглашения до подписания договора купли-продажи, подачи документов на госрегистрацию и получения денег от покупателя.

Почему покупатели не любят связываться с продавцами по доверенности

В моей практике нередки ситуации, когда люди отказываются от выгодной сделки только потому, что продавец не может присутствовать на ней лично и действует через доверенное лицо. Такая сделка действительно несет больше потенциальных рисков, чем в случае, когда обе стороны присутствуют «живьем».

При этом основные риски несет именно покупатель, когда как продавцу практически нечего бояться. Основные подводные камни:

  1. Если доверитель скончался, то выданная им доверенность перестает действовать автоматически (ст. 188 ГК РФ). При этом закон обязывает правопреемников доверителя сообщить о его смерти лицу, которое действует по доверенности (ст. 189 ГК РФ). Здесь существует очень опасный момент: наследники не смогут вовремя оповестить о произошедшем лицо, действующее по доверенности. К тому же точной формы такого оповещения закон не прописывает. Получается, доверенное лицо вполне может действовать по уже не имеющей силы доверенности, и даже само не знать об этом.
  2. Доверенность должна быть заверена автоматически. При этом многие забывают, что нотариус никогда не устанавливает дееспособность пришедшего к нему человека: нотариус не врач и не обладает такой компетенцией. Он всего лишь удостоверяет, что подпись на документе принадлежит действительно обратившемуся к нему лицу и ничего более. Поэтому, если после совершения сделки окажется, что доверитель был недееспособным или ограниченно дееспособным, любой суд признает такую сделку недействительной и расторгнет ее. При этом деньги вам вряд ли кто-то вернет, поскольку по такой схеме нередко работают мошенники, которые навсегда исчезают с деньгами сразу после их получения.
  3. Доверитель по закону имеет полное право отозвать свою доверенность в любой момент. В результате доверенность превратится в листок бесполезной бумаги: любые проведенные по ней действия будут недействительны, а вы рискуете не узнать об этом.

И это далеко не все подводные камни, а лишь самые распространенные.

Способы обезопасить себя

Если вы решили, что плюсы от покупки квартиры перевешивают минусы, то вот несколько советов:

  1. Проверяйте факт действия доверенности на момент проведения сделки купли-продажи (на сайте ФНП).
  2. Внимательно прочитайте доверенность – в паспортных данных доверителя и доверенного лица не должно быть ошибок, а доверенное лицо должно действовать строго в соответствии с прописанными в документе полномочиями.
  3. Не связывайтесь с доверенностью, где есть пункт о праве передоверия – это большие риски.
  4. Обязательно требуйте свежие справки от доверителя и доверенного лица из психоневрологического и наркологического диспансеров.
  5. Требуйте общения с собственником квартиры – по скайпу или иной видеосвязи.
  6. Сохраняйте все документы от сделки и обязательно сделайте для себя копию доверенности.
  7. Не пожалейте денег и заручитесь поддержкой опытного риэлтора или юриста, иначе вы можете потерять гораздо больше, чем потратите на их гонорар.

Выводы

Подводя итог, могу сказать, что покупка квартиры по доверенности несет в себе много потенциальных опасностей, поэтому подходить к ней надо с умом и осторожностью, желательно – имея опыт или надежного профессионала под рукой.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно. Документы , Ипотека , Купить квартиру , Осторожно, мошенники!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/pokupka-kvartiry-po-doverennosti-stoit-li-riskovat-dengami-i-kak-ne-poteryat-vse-pri-sdelke.html

Квартиру продают по доверенности

Продажа недвижимости по доверенности плюсы и минусы

Последнее обновление: 02.03.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры.

И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е.

подписывать Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на «вторичке» и так несет в себе достаточно рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Сервисная поддержка Покупателя квартиры – набор инструментов для подготовки сделки.

Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ).

 А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана.

То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты (ФНП) — здесь.
Московская городская нотариальная палата — см. официальный сайт здесь.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Титуле на квартиру или в Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то по закону считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится ничтожной.

Суд также может признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

Все это дает широкие возможности для мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя.

Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры.

 Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в «группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

И когда этот потерпевший придет в себя (а мошенника уже и след простыл), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя (то бишь – у нас). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры, будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск.

Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги.

 Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

  • во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии);
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей ФНП и не отозвана ли она (см. сервис по проверке доверенностей – ЗДЕСЬ);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Образец Доверенности на продажу квартиры можно посмотреть здесь.

Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.

Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?

Сейчас узнаем.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proverka-lichnosti-prodavca/prodazha-kvartiry-po-doverennosti/

Доверенность – дело тонкое

Продажа недвижимости по доверенности плюсы и минусы

Человеку, приобретающему недвижимость, необходимо быть всегда начеку. Одна из ситуаций, требующих особой бдительности и “юридической подкованности”, – когда вместо продавца квартиры перед вами предстает его доверенное лицо.Само по себе представительство по доверенности является абсолютно законным и происходит с благословения Гражданского кодекса Российской Федерации.

“Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами” (ст.185 ГК РФ). Понятно, но как-то очень уж неконкретно.

На практике в сделках с недвижимостью действия, осуществляемые по доверенности, имеют самый разнообразный “калибр” – от простого получения справок до продажи недвижимости с правом получения причитающихся продавцу денег.

Плюсы и минусы оформления подобных полномочий по доверенности мы проанализируем.

Житейская ситуация – на первый взгляд, невинная

Никто не берется утверждать, что приобретать недвижимость, продаваемую по доверенности, всегда слишком рискованно.

Когда продается квартира, являющаяся собственностью семьи из четырех или более человек, в конкретный день и час собрать всех в нотариальной конторе бывает непросто.

В таких случаях прибегают к оформлению доверенности на продажу своих долей. Это вполне логично, тем более, если, продавая одну недвижимость, клиенты тут же приобретают другую.

Например, супруги пришли к нотариусу с доверенностью от взрослого сына, уехавшего в длительную командировку, и от старенькой бабушки, для которой поход в контору обременителен по состоянию здоровья.

Нотариуса для получения доверенности приводили к ней на дом, а сын заготовил документ, в том числе и с полномочием на покупку, заблаговременно. При этом новая недвижимость приобретается уже на троих – без участия бабули. Оно и понятно – стара, больна, возись потом с переоформлением наследственной доли.

Неопытный человек, выслушав вполне вразумительные объяснения семейства продавцов, смело подпишет договор. А вот искушенный риэлтер может насторожиться и затеять расследование.

Ужасы нашего городка

Что же целесообразно проверить в данной ситуации? Существует вероятность, хотя и незначительная, что сынок накануне отъезда передумал менять место жительства и отменил выданную доверенность, спешно подав соответствующее заявление в ближайшую нотариальную контору.

Нельзя исключать и возможность того, что к моменту нотариата старушка уже “перекочевала” в мир иной. И тогда действие выданной ею доверенности автоматически прекращается в соответствии со ст. 188 ГК РФ.

Значит, продажа недействительна, и сделка будет моментально признана ничтожной, особенно если на наследование доли старушки в продаваемой квартире есть законные претенденты – например, другие ее дети.

Это не всегда означает, что покупателю попались коварные злоумышленники.

Могло быть и так: сын вовремя не сообщил родителям о своем решении в письменной форме, а о том, что доверенность умершей родственницы утратила силу, владельцы просто не знали.

И никому не сказали, действуя по принципу Чука и Гека: “Если мама не спросит про телеграмму, то мы ей и не скажем!” Но сделка-то в любом случае ничтожная, и теперь это может стать проблемой не только продавцов, но и покупателя.

Производственная ситуация – практически безопасная

Вместе с тем, существует широко распространенная и безопасная практика выдачи доверенностей на выполнение отдельных поручений, связанных с упрощением организации и проведения сделки. Например, продавцы выдают доверенность на сбор и подготовку документов, необходимых для продажи квартиры, на имя специалиста риэлтерской фирмы. Ибо хлопотное это дело – сбор документов.

Чтобы прийти к нотариусу с полным пакетом документов, необходимо посетить (и не один раз) паспортную службу. Какие там нынче очереди – знает каждый. Далее, нужно заказать технический паспорт в районном ПИБе, а потом еще раз приехать, чтобы получить его.

Затем дважды прокатиться на западную оконечность Васильевского острова (в ГБР), чтобы заказать, а потом получить выписку из единого государственного реестра, подтверждающую полномочия собственников.

Кроме того, иногда неизбежен поход в налоговую и прочие инстанции.

Естественно, если клиент оформит доверенность с подробным перечислением того, какие учреждения его представитель должен посетить и какие документы получить, – в этом нет никакого риска. Ведь в такой доверенности не предусмотрено право на отчуждение (продажу, дарение, мену) недвижимости, а тем более – на получение денег вместо клиента.

Криминальная “генеральная”

Особого внимания требует выдача так называемой “генеральной” доверенности. Слабо разбирающегося в этих вопросах человека нередко уговаривают на выдачу “генеральной” доверенности.

В качестве аргумента нечистые на руку маклеры могут предъявить внушительный список необходимых документов, а также учреждений, которые предстоит посетить, возможно, не единожды.

А потому предложат сразу оформить доверенность, пригодную на все случаи жизни.

Стандартная формулировка “генеральной” доверенности на первый взгляд достаточно невинна: “Управлять и распоряжаться моим имуществом, …совершать от моего имени разрешенные законом сделки, …подавать заявления и расписываться за меня”. В таком документе может быть ни слова не сказано о продаже квартиры, хотя именно этим правом в первую очередь и наделяет запутавшийся продавец своих недобросовестных представителей.

Правда, нотариусы с большой осторожностью относятся к удостоверению таких сделок. Ведь в случае чего хлопот им не избежать, если бывший собственник заявит, что был введен в заблуждение, и попытается отсудить потерянную недвижимость. Но сколько специалистов – столько и мнений.

На семинарах, организуемых Нотариальной палатой Петербурга, уже несколько лет юристы и адвокаты не рекомендуют нотариусам проводить сделки по “генеральной” доверенности, кроме тех случаев, когда такой документ оформлен для удобства самой семьи – например, пожилыми родителями – на имя более мобильных и лучше ориентирующихся в современной жизни детей.

Но кто может принудить частного нотариуса неукоснительно следовать этим рекомендациям, если закон не нарушен?

Так что, приобретая квартиру не у продавца, а у доверенного лица, стоит докопаться до причин выдачи такой доверенности, чтобы потом не бегать по судам.

Если доверенность все же необходима

В ряде случаев оформление доверенности на те или иные действия (на заключение предварительного договора с агент-ством или покупателем, сбор и подготовку документов) все-таки целесообразно. Разберемся в том, как это делается.

Доверенность на осуществление действий, связанных со сделками физических лиц на рынке недвижимости, должна быть нотариально удостоверена. При этом доверитель является к нотариусу с действующим паспортом и сведениями о лице, которое наделяется полномочиями (ф.и.о.

, дата и место рождения, паспортные данные, адрес регистрации).

Как можно более подробно и конкретно следует перечислить действия, которые доверенное лицо может осуществлять от вашего имени. Срок действия доверенности может быть установлен любой, но не более трех лет.

В одной и той же доверенности могут фигурировать несколько доверителей (например, все жильцы коммунальной квартиры, поручающие агенту осуществление приватизации на их имя) или несколько доверенных лиц (по принципу взаимозаменяемости или с наделением каждого из них своими полномочиями). Можно оформить доверенность с правом передоверия.

В таких случаях уполномоченный может передоверить осуществление действий от имени хозяина третьему лицу по собственному усмотрению, в зависимости от ситуации.

Больше не доверяю!

Если со временем исчезнет необходимость в доверенности или хозяин разочаруется в конкретном человеке, документ можно отменить (отозвать).

Для этого лучше обратиться к тому нотариусу, который данную доверенность оформлял, хотя, теоретически, это можно сделать у любого другого.

Важно знать, что сведения об отзыве доверенности передаются в базу данных Нотариальной палаты, как правило, тем нотариусом, который оформлял документы.

Кроме того, владелец недвижимости обязан письменно уведомить своего представителя об отмене доверенности и может потребовать у него возврата документа. Если письменно не известить своего бывшего уполномоченного о том, что он таковым больше не является, действия доверенного лица (теоретически) могут считаться правомочными, даже если доверитель посетил нотариуса и отменил доверенность.

Доверие без границ

Внутри страны доверенность на любые полномочия может быть оформлена у любого нотариуса Российской Федерации, независимо от того, где находится доверенное лицо, где – недвижимость и где – сам нотариус. Сложнее с теми, кто постоянно проживает за границей, а собственность имеет в России.

В большинстве развитых стран действуют международные конвенции, договоры о правовой помощи, упрощающие порядок легализации доверенностей, выданных иностранным нотариусом.

Правда, необходимо заранее уточнить, в каком договоре или конвенции участвует страна и необходим ли на доверенности, выданной в такой стране, апостиль – штамп, подтверждающий соответствующие полномочия нотариуса.

Кроме того, к удостоверенной иностранным нотариусом доверенности обязательно должен быть приложен перевод, выполненный российским специалистом, владеющим соответствующей государственной лицензией. Поэтому рекомендуем россиянам, проживающим или подзадержавшимся за границей, обращаться сразу в родное консульство (консул наделен необходимыми полномочиями).

Кто с нотариусом сравнится?

Кроме нотариусов, доверенность, в том числе и на отчуждение недвижимости, могут удостоверить и многие должностные лица: главные и дежурные врачи больниц и госпиталей, командиры воинских частей и соединений, начальники исправительных заведений. Подробный список приводится в ст. 185 ГК РФ.

Но сделки, совершенные по таким доверенностям, несмотря на их соответствие закону, чаще всего становятся предметом судебного разбирательства.

Правда, по отзыву Льва Остромухова, адвоката Международной коллегии адвокатов, оспаривается не содержание документа, не полномочия удостоверившего его лица, а, например, неадекватное состояние больного, подписавшего доверенность в присутствии дежурного врача.

Или доказывается, что заключенный выдал документ под принуждением. Особенной осторожности требуют ситуации, в которых по такой доверенности продается недвижимость, а взамен ничего не приобретается.

“Доверяй, но проверяй!” – давно уже стало назойливым штампом, не утратившим, к сожалению, своей актуальности.

Источник: https://eip.ru/pubs/757

Продажа квартиры по генеральной доверенности – какие риски существуют

Продажа недвижимости по доверенности плюсы и минусы

Продажа квартиры по генеральной доверенности предусмотрена в тех случаях, когда владелец не может присутствовать при совершении сделки и поиске покупателей.

Он доверяет право действовать в своих интересах иному лицу. Исключительно генеральная доверенность наделяет правами проведения любых операций с жилплощадью.

Ее составляют и заверяют у нотариуса, который оговаривает все возможные последствия ее оформления.

Как правильно оформить доверенность?

Процедура проводится в одностороннем порядке — согласие гражданина, на которого оформляется доверенность, не требуется. Устного соглашения вполне достаточно. Необходимо учитывать следующее:

  • документ обязательно оформляет и заверяет нотариус;
  • владелец предъявляет свой паспорт;
  • в документе должна быть дата составления, сведения об обеих сторонах и о продаваемой квартире, срок действия, перечислены права доверенного лица. Доверитель лично подписывает составленный документ.

Максимальным сроком действия документа устанавливают 3 года. Если иное не отображено в тексте доверенности, то сроком ее действия автоматически считается один год с момента составления.

Доверенное лицо вправе продать жилплощадь на выгодных для него условиях, поэтому на такую роль советуют выбирать надежного человека и не рекомендуют оформлять генеральную доверенность на представителя агентства недвижимости.

Какие опасности существуют?

Продажа недвижимости по доверенности чревата нежелательными последствиями для обеих сторон:

  • риски для продавца связаны с перепродажей жилья по доверенности. Всегда остается опасность, что доверенное лицо не передаст полученные деньги продавцу. Желательно предусмотреть, чтобы получение оплаты за проведение сделки и продажа жилья не происходила одновременно. Лучше лично получать средства от реализации жилья;
  • риски для покупателя заключаются в самом наличии доверенности. Продавец может аннулировать ее в одностороннем порядке, не поставив в известность покупателя и доверенное лицо. Покупатель может отдать деньги, а сделка будет приостановлена. В таком случае лучше использовать банковскую ячейку для передачи средств;
  • если продавцом выступает гражданин пожилого возраста, сделка может быть признана недействительной, так как нет уверенности в дееспособности данного гражданина.

Неприятные последствия для покупателя возникают, если он уже произвел оплату и перечислил деньги, а его права на приобретенную жилплощадь будут оспорены в суде.

Как происходит продажа недвижимости по доверенности?

При составлении генеральной доверенности продавец передает все полномочия доверенному лицу – сбор необходимого пакета документов, проведение процедуры продажи и подписание договора с покупателем, получение финансовых средств и передача необходимой документации в государственные органы.

Какие документы потребуются для проведения операций с недвижимостью по доверенности?

  • Нотариально заверенная доверенность.
  • Паспорта обеих сторон — доверенного лица и покупателя.
  • Подлинник договора купли-продажи.
  • Технический паспорт помещения.
  • Справка из ЕГРН (ее можно заказать здесь).
  • Документ о том, что у владельца нет задолженности по коммунальным услугам.

Договор о продаже жилого помещения в этом случае отличается от стандартного документа тем, что там указан сам факт наличия доверенности и данные о доверенном лице. Процесс реализации недвижимости также состоит из подготовки документации, заключения договора и его регистрации, проведения расчета за квартиру. Продавец вправе отслеживать действия доверенного лица.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Кто платит налог при продаже жилплощади по доверенности?

В соответствии с законом РФ при получении денег за реализацию недвижимости необходимо заплатить подоходный налог. Согласно п. 17.1 ст.217 и п. 4 ст.217.

1 НК РФ это касается жилых помещений, находящихся в собственности меньше 5 лет, при условии, что жилье приобретено после 01.01.2016.

Если недвижимость приобретена ранее этой даты – то минимальный срок владения для освобождения от уплаты налога составляет 3 года.

Этот налог обязан заплатить собственник квартиры. Доверенное лицо не получает финансовой выгоды от реализации недвижимости, поэтому платить налог не обязано.

В каких случаях доверенность признают недействительной?

Доверитель вправе в любое время аннулировать доверенность. Для этого достаточно обратиться к нотариусу с заявлением. Причины указывать не обязательно. Генеральная доверенность считается ничтожной в таких случаях:

  • если она выдана лицом, признанным недееспособным. При подтверждении этого факта доверенность и все проведенные сделки аннулируют. При необходимости можно обратиться в суд;
  • доверителю еще не исполнилось 14 лет;
  • доверителю от 14 до 18 лет, но отсутствует письменное одобрение родителей или законных представителей и органов опеки;
  • при составлении доверенности имели место принудительные действия иных лиц;
  • закончился ее срок действия;
  • владелец жилья не давал отчета своим действиям при составлении текста доверенности, хотя и является дееспособным;
  • доверитель отозвал доверенность.

Если доверитель умер, то доверенность автоматически признается ничтожной, а сделки аннулируются. То же касается и случаев, когда гражданин оформил на кого-либо генеральную доверенность и далее о его местонахождении неизвестно. Все сделки приостанавливаются до признания его официально безвестно отсутствующим.

 Ипотека и продажа по доверенности

В большинстве случаев банки не разрешают приобретать жилье в ипотеку по доверенности, требуется непосредственное присутствие владельца недвижимости при составлении договора. Действие по доверенности возможно при досрочном погашении кредита, при решении вопросов о страховке и спорных операциях.

Особенности сделки по доверенности

Оградить собственника от мошеннических действий со стороны доверенного лица помогут следующие рекомендации:

  • доверенность можно отозвать, если подошел к концу срок ее действия;
  • сам документ и все сделки, совершенные на его основании, могут быть признаны недействительными в судебном порядке;
  • в качестве доверенного лица привлекать только надежного человека, которому собственник полностью доверяет;
  • не указывать в тексте доверенности возможность получения аванса или полной суммы за продажу квартиры доверенным лицом. Передачу денег лучше оформить банковским переводом. Это сделают сотрудники банка, они несут ответственность за сохранность средств на счете. За такие услуги взимается комиссионный сбор, но деньги останутся в сохранности;
  • покупателю рекомендуют тщательно изучить доверенность, по возможности запросить у доверенного лица контакты владельца жилья.

В соответствии с законом генеральная доверенность не превращает доверенное лицо в собственника недвижимости. Он не имеет права продать жилплощадь себе. Продавец должен рассмотреть все плюсы и минусы, прежде чем доверять продажу собственности третьему лицу. Сделка по доверенности может вызвать сомнения у покупателя, что может привести к снижению стоимости жилплощади.

Важно подробно прописать все права доверенного лица, чтобы избежать возможных неприятных последствий; обговорить стоимость квартиры, сроки и прочие формальности. Если соблюдать все меры предосторожности, то продажа по доверенности выгодна продавцу. Это поможет сберечь время, избежать длительных походов по различным инстанциям для получения необходимых справок.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodazha-kvartiry-po-generalnoj-doverennosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.