Претензия квартирантам

Как быть, если не платят квартиранты

Претензия квартирантам

Сдали в аренду свою квартиру, но квартиранты не оплачивают арендную плату? Советуем, как получить деньги за аренду и избавиться от нерадивых квартирантов.

Если был оформлен договор найма жилья

Статья 678 Гражданского кодекса РФ обязывает квартирантов своевременно вносить плату за жилище.

Если квартиранты не платят, можно обратиться в суд, чтобы:

  • взыскать долги по квартплате;
  • выселить нанимателей.

Рассказываем, как подготовиться к суду:

  • Попробовать договориться с нанимателями.
  • Если договориться не удалось, вручить нанимателям под подпись (или выслать по почте с уведомлением) претензию, в которой потребовать оплаты задолженности. В претензии желательно указать на возможные финансовые траты, которые понесет квартирант в случае суда, — это причиненные убытки, неустойка за несвоевременно внесенную плату, судебные расходы (госпошлина, услуги представителя). В некоторых случаях такая аргументация убеждает квартирантов оплатить задолженность.

ВАЖНО!
Если предполагается не только взыскать долг, но и выселить квартирантов, то в претензии нужно предупредить их о расторжении договора, если они не выплатят долг в срок, указанный в претензии. Досрочное расторжение найма жилья допускается законом, если есть просрочка двух и более выплат по договору со сроком действия до 1 года или просрочка от полугода по длительному договору (ст. 687 ГК РФ).ВАЖНО!
Предупреждать о расторжении договора найма квартирантов надо минимум за 3 месяца до расторжения.

Если и по претензии квартиранты не оплатят, собственнику нужно обращаться в суд, чтобы взыскать долг в принудительном порядке. Обращение в суд только за взысканием долга возможно и сразу, без проведения переговоров и отправки претензии (если иное не установлено в договоре). Если же требуется расторгнуть договор и выселить жильцов, то претензия обязательна.

Взыскиваем арендную плату через суд

Иск о взыскании долга с квартирантов подается в суд по месту нахождения ответчиков (т. е. фактически по месту нахождения вашей квартиры, в которой они проживают).

Нужно подготовить исковое заявление, в котором требуется указать сведения:

  • о сторонах договора найма жилья;
  • заключенном договоре и переданной квартире (адрес, площадь);
  • размере квартплаты;
  • периоде найма, за который не уплачено.

В конце заявления после слова «ПРОШУ» перечисляются требования собственника жилья: взыскать плату за наем жилья и неустойку, возложить на ответчика судебные расходы по оплате госпошлины (в каждом пункте указывается точная сумма в рублях).

К исковому заявлению нужно приложить:

  • Копию договора найма жилья.
  • Расчет долга по квартплате и неустойке.
  • Квитанцию об уплате госпошлины, рассчитанной в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ.
  • Свои документы о праве собственности на квартиру.

Доказывать, что оплата не вносилась, собственник жилья не должен — это наниматель обязан доказать, что платил (и платил своевременно).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Если вы не желаете дальше сдавать квартиру таким квартирантам, а они не желают выезжать добровольно, в исковом заявлении к перечисленным выше требованиям нужно добавить «расторгнуть договор найма жилого помещения» и «выселить из жилого помещения» (ст. 688 ГК РФ).

Этих сложных процедур можно избежать, если включить в договор найма жилья условие об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ). Квартиранты вносят обеспечительный платеж перед заключением договора.

Если долгов не будет, то по завершении аренды собственник квартиры возвратит платеж квартирантам.

Если же оплата будет просрочена, ее можно взять из суммы обеспечительного платежа без согласия нанимателей жилья.

Если квартира сдавалась без договора

В этой ситуации можно посоветовать максимально быстро выселить квартирантов. Почему так?

Без письменного договора найма жилья крайне сложно доказать размер оплаты. Разве что квартиранты перед тем, как задолжать, несколько месяцев платили вам под расписку в 2 экземплярах, где было указано, сколько, за какой период и за какую квартиру они вносят. Но обычно там, где не было договора, и расчеты не оформляются. А использовать свидетельские показания в таких случаях закон запрещает.

Соответственно, взыскать с нанимателей жилья долг не получится.

Зато выселить их можно оперативно, т. к. без договора найма жилья они в квартире на птичьих правах, только с разрешения собственника. Формально это выглядит как договор безвозмездного пользования (ссуды): вы же пустили жильцов в квартиру, а вот об оплате за нее не договорились (то есть не удастся доказать, о чем договорились).

Договор безвозмездного пользования очень просто расторгнуть в одностороннем порядке. Надо просто уведомить квартирантов за 1 месяц, что вы требуете от них съехать (ст. 699 ГК РФ). Затем, если вашему требованию не вняли, выселить их через суд (можно воспользоваться советами по составлению и подаче иска выше, не касаясь вопроса оплаты и неустойки).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a9fb816256d5c0a078564e5/kak-byt-esli-ne-platiat-kvartiranty-5bcdb7a80c05e200aab523ad

Претензия Арендодателя о задолженности по договору аренды

Претензия квартирантам

Претензия  арендодателя по договору аренды – это форма требования, которая направляется арендодателем арендатору в которой отправитель сообщает получателю о наличии нарушений по договору арены, требует их устранения и информирует о возможности применения санкций в случае если нарушения не будут устранены. Обычно договор аренды заключаются на длительный срок, в течение которого между сторонами могут возникнуть разногласия и взаимные претензии. Для юридического оформления таких разногласий как раз и существует существует претензионный порядок.

Арендодателю, чтобы начать процесс взыскания задолженности и расторжения договора с задолжавшим арендатором необходимо предварительно направить такому арендатору досудебную претензию с требованием устранить нарушение под угрозой применения санкций вплоть до расторжения договора, в случае если арендатор не устранит нарушения в обозначенный в претензии срок.

Как арендодателю составить претензию по договору аренды? 

Претензия по договору аренды составляется в письменном виде.

В ней указываются: наименование арендодателя и арендатора, реквизиты договора аренды, имеющиеся нарушения по договору аренды, со ссылками на пункты, сумма задолженности, заявляемые требования, а также санкции которые уже применены либо будут применены, в случае, если требования арендодателя не будут выполнены. На нашем сайте далее вы сможете найти актуальные формы претензий по договору аренды.

После того, как претензия написана ее необходимо отправить почтой (желательно Почтой России) по адресу контрагента указанному в Договоре аренды, а также по адресу (если они отличаются) указанному в выписке из ЕГРЮЛ в отношении вашего контрагента.

Претензия  арендодателя по договору аренды предоставлена компанией Lex Premise (юристы по аренде)

Шаг 1.  Перед написанием претензии, внимательно изучите договор аренды. Укажите пункты договора, в отношении которых были допущены нарушения.         
Шаг 2.     Предельно ясно изложите свои требования, опирайтесь на факты.         
Шаг 3.     Полностью укажите всю существенную информацию.       
Шаг 4.    Подпишите претензию и направьте ее по адресу местонахождения арендатора. 

ООО «Джон доу»

г. Москва  ул. Тверская д. 5, ОГРН 775094893765 тел. 8 (495) 999 99 99

Генеральному директору

ООО «Джейн доу»

г-ну Петрову П.П.

Адрес местонахождения:

г. Москва, ул. Тверская д. 7каб. 18

Исх. № 3

от «05» мая 2019г.

Арендатор: ООО «Джейн доу»

Договор: Договор аренды № 55/2018 от 01 февраля 2017 года.

Помещение: 1 этаж, А47, площадью 85 (восемьдесят пять) кв.м.  

Уважаемый Арендатор!

В соответствии с условиями Договора аренды № 55/2018 от «01» февраля 2017 г. (далее – Договор) за аренду Помещения Вы обязались уплачивать Арендную плату так, как это указано в п. № 4 Договора 

Однако, на текущую дату за Вами числится задолженность по оплате:

Наименование платежаПериод(месяц, год)Сумма(рублях без НДС)Сумма(рублях с НДС)Срок внесения платежа (по условиям Договора, календарная дата)Количество дней просрочки на текущую дату)
Базовая Арендная платаАпрель 2019 200 000 240 000 Не позднее 05 апреля 2019 г. 31
Эксплуатационные расходыАпрель 2019 40 000 48 000 Не позднее 05 апреля 2019 г. 31
Плата с Оборота    — — — — —
Коммунальные расходы — — — — —
Итого сумма задолженности в рублях (без НДС): 240 000 (Двести сорок тысяч) рублей
Итого сумма задолженности в рублях (с НДС): 288 000 (Двести восемьдесят восемь тысяч) рублей

Прошу Вас в срок по «15» мая 2019 г. включительно полностью погасить образовавшуюся задолженность.

В случае неисполнения Арендодатель оставляет за собой право:

•​Начислить неустойку(и), предусмотренные Договором, с первого дня возникновения задолженности;

•​Отказаться от исполнения настоящего Договора и расторгнуть его по соответствующим основаниям в одностороннем внесудебном порядке;

•​Обратиться в Арбитражный суд г. Москвы за разрешением возникшего спора.

С уважением, 

Генеральный директор

ООО «Джон доу»                         _________________________________             Иванов И.И.

                                                                  (м.п.)                                          

ООО «Джон доу»

г. Москва  ул. Тверская д. 5, ОГРН 775094893765 тел. 8 (495) 999 99 99

Генеральному директору

ООО «Джейн доу»

г-ну Петрову П.П.

Адрес местонахождения:

г. Москва, ул. Тверская  д. 7каб. 18

Исх. № 3

от «05» мая 2019г.

Арендатор: ООО «Джейн доу»

Договор: Договор аренды № 55/2018 от 01 февраля 2017 года.

Помещение: 1 этаж, А47, площадью 85 (восемьдесят пять) кв.м.  

Уважаемый Петр Петрович! 

ООО «Джон доу» (далее Арендодатель) заключило с ООО «Джейн доу» (далее Арендатор) Договор аренды нежилого помещения № 55/2018 от 01 февраля 2017 года. (далее Договор) Однако, несмотря на добросовестное исполнение Арендодателем договорных обязательств, Арендатор несвоевременно оплачивает арендные платежи, в связи с чем, по состоянию на «05» мая 2019 г. образовалась задолженность по оплате:

– Базовой арендной платы в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, не включая НДС, за апрель 2019г.;

– пени в размере: 5000 (пять тысяч) рублей 00 коп.

Прошу до «15» мая 2019 г. возместить указанную задолженность по Базовой арендной плате и оплатить пени.

В случае, если оплата не поступит в обозначенный срок, указанная сумма будет взыскана в арбитражном порядке с отнесением всех судебных расходов на счет Арендатора. 

В случае неуплаты задолженности по Базовой арендной плате в обозначенной в настоящей претензии срок, Арендатор «20» мая 2019 г. должен будет освободить занимаемое помещение

С уважением,  

Генеральный директор

ООО «Джон доу»                          ______________________________________             Иванов И.И.

                                                                  (м.п.)                                          

После регистрации станут доступны примеры документов, рекомендации, а также пошаговые инструкции

Источник: https://formadoc.ru/entity/claims/pretenziya-arendodatelya-o-zadolzhennosti-po-dogovoru-arendi/

Я заставил квартирантов заплатить за испорченный ремонт

Претензия квартирантам

Наниматели устроили потоп в квартире, которую я сдаю, и испортили ламинат.

Александр Майфет

взыскал ущерб с квартирантов

Чтобы уложить новое покрытие, нужно было просушить и обработать пол антигрибковым раствором. По моим предварительным подсчетам, на это требовалось около 25 000 Р. Впоследствии эксперты оценили ремонт в 53 000 Р.

Квартиранты возмещать ущерб отказались, поэтому я пошел в суд и взыскал с них компенсацию — 67 000 Р. Расскажу, как все было.

В октябре 2018 года у меня стала снимать квартиру семейная пара. Они показались адекватными людьми и соответствовали моим критериям отбора нанимателей:

  1. Работающие.
  2. Некурящие.
  3. С постоянной пропиской.
  4. Без детей.
  5. Без домашних животных.

Новые жильцы привезли с собой посудомоечную машину. Я не возражал, но предупредил, что за ремонт чужой техники не отвечаю.

За первые четыре месяца у нас сложились доверительные отношения. Квартиранты исправно платили, не возражали, чтобы я раз в месяц приезжал в квартиру осматривать имущество. Соседи на шум не жаловались. А потом случился потоп.

Про аварию я узнал от квартиранта в феврале 2019 года. Он позвонил сразу, как только вернулся с работы и увидел лужу. Причиной оказался лопнувший шланг посудомойки. Последствия потопа проявились на следующий день: планки ламината отошли от пола и шатались, стыки разбухли. Повреждение затронуло кухню и коридор общей площадью 16 м².

Я знаком с отделкой и понимал: чтобы положить новый ламинат, нужно демонтировать промокшее покрытие, 3—5 суток сушить бетон и обработать его раствором от плесени. Я прикинул, что на это нужно 25 000 Р. Страхового залога в размере 18 000 Р от квартирантов на все бы не хватило.

Стоимость ламината этой же марки в интернет-магазине. На 16 м² нужно было потратить около 15 000 Р с учетом доставкиТак выглядел ламинат после затопления.

К сожалению, остались фото только такого качества

Я даже был согласен на выплату долга в рассрочку на четыре месяца. Ежемесячная плата за квартиру возросла бы на 7000 Р и составила бы 25 000 Р.

Страховой залог я предложил не трогать: он пошел бы на оплату последнего месяца проживания. Но квартиранты не согласились: они считали, что это я, как владелец квартиры, виноват в потопе.

Срок договора найма истекал через два месяца — 27 апреля 2019 года. Мы заключили его на полгода по моей инициативе и продлевать не собирались. Поэтому у меня было два варианта, пока квартиранты не съехали:

  1. сначала сделать ремонт за свой счет, а потом возместить расходы через суд;
  2. судиться, а потом уже делать ремонт.

Чтобы взыскать с квартирантов ущерб, я установил их вину, оценил убытки и обратился с иском в суд. Расскажу обо всем процессе по шагам. Но сначала отступление про документы.

В акте не устанавливается конкретный виновник аварии и не оценивается ущерб: в нем определяется причина затопления. В моем случае в акте было прямо зафиксировано: «Причиной залива квартиры стала утечка из подводящего шланга посудомоечной машины». На этом основании можно было требовать компенсации.

Акт заполняется в трех экземплярах: один — управляющей компании, второй — собственнику квартиры, третий — квартирантам.

Во время осмотра постояльцы продолжали заявлять, что в потопе виноват я, потому что, как собственник, отвечаю за состояние труб. Но все трубы были исправны. Да и коммунальщиков споры мало интересовали: кто виноват, решает суд.

В акте о заливе помещения указана причина аварии. В моем случае причиной потопа стал лопнувший шланг посудомойки

Не путайте акт о заливе помещения и отчет независимой оценки. В первом фиксируется факт ущерба и его причина, во втором — стоимость восстановления.

На оценку выезжает эксперт, который собирает данные о повреждениях, а затем составляет смету затрат. В моем случае пострадал только ламинат — бытовые приборы, мебель и техника уцелели. Квартиранты присутствовали в квартире, когда приезжал эксперт. Это нужно, чтобы потом они не могли оспорить результаты оценки в суде.

Общий размер ущерба составил 52 900 Р. Эту сумму эксперт посчитал исходя из средних рыночных цен на новый ламинат и весь цикл восстановительных работ, включая вывоз мусора.

Титульный лист отчета о независимой оценке ущерба в квартире. Сам отчет состоит из 34 страниц и включает сведения об оценщике, целях проведения оценки и поврежденном имуществе, а также расчет стоимости восстановительного ремонта
Срок договора найма заканчивался.

Мне приходилось делать ремонт за свой счет. Поэтому я предложил уменьшить сумму компенсации на 10 000 Р: чтобы жильцы просто выплатили мне 42 900 вместо 52 900 Р по отчету об оценке. Квартиранты отвергли такое предложение.

Более того, они пригрозили мне встречным иском о возмещении морального вреда.

Когда у меня на руках был отчет оценщика, я направил досудебную претензию одному из квартирантов — мужу, потому что именно с ним заключал договор найма.

В претензии я написал, что из-за потопа вздулся ламинат и требовался ремонт. Указал, что авария произошла из-за посудомойки. Это имущество жильцов, следовательно, обязанность возместить ущерб лежит на них.

Потребовал выплатить 59 000 Р с учетом стоимости оценки и небольшой скидки.

Также я указал контактные данные и реквизиты для перечисления денег. К претензии приложил копии акта о заливе помещения, отчета о независимой оценке, акта приема-передачи квартиры, выписки из ЕГРН и фотографии повреждений.

Я направил претензию 2 марта заказным письмом по адресу временной регистрации жильцов — к себе в квартиру. На основании договора найма я дал жильцам 14 дней на ответ. Реакции не последовало, и я начал готовиться к суду.

Досудебную претензию я писал в произвольной форме. Бланк взял из интернета

Исковое заявление в суд составлял юрист, его услуги обошлись мне в 2500 Р. Иск основывался на статье 1064 ГК РФ, согласно которой виновник вреда имуществу обязан полностью возместить стоимость ущерба потерпевшему. Ответчиком был муж — наниматель по договору.

К иску я приложил:

  1. Акт УК о заливе квартиры.
  2. Копию моего гражданского паспорта.
  3. Договор найма квартиры с актом приема-передачи.
  4. Отчет о независимой оценке ущерба от залива.
  5. Выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
  6. Досудебную претензию квартирантам.
  7. Квитанцию об уплате государственной пошлины за подачу иска, об оплате независимой оценки, договор на оказание услуг юриста. Эти расходы я собирался взыскать с квартирантов.

Иногда можно обойтись и без судаМы пишем в том числе и об этом. Подпишитесь на рассылку, чтобы узнать, как защищать свои права без судов

Я решил представлять свои интересы самостоятельно. Во-первых, судебная практика по подобным делам говорила о хороших шансах на победу. Во-вторых, услуги юриста в суде стоили 17 000 Р, которых у меня попросту не было. При подготовке к заседанию я изучил статьи 671—678 гражданского кодекса и все статьи, которые касаются найма жилого помещения.

В суде я требовал возместить мне:

  1. Стоимость восстановительного ремонта — 73 900 Р.
  2. Расходы на проведение независимой оценки ущерба — 8000 Р.
  3. Государственную пошлину — 3300 Р.
  4. Услуги юриста — 2500 Р.
  5. Почтовые расходы — 250 Р.

Итоговая сумма требований составила 87 950 Р.

Первое заседание судья перенес на месяц, потому что ответчик на него не явился. На второе заседание 13 мая квартиранты пришли в сопровождении юриста. Я вкратце рассказал суть дела, предъявил фотографии, документы и попросил суд удовлетворить иск в полном объеме.

Размер ущерба в моем иске превышал указанный в отчете о независимой оценке на 21 000 Р. Этот факт заинтересовал судью. Я ответил, что ламинат уложен единым контуром, поэтому если его менять, то целиком в квартире. К тому же подобрать цвет будет сложно.

В итоге 13 мая районный суд удовлетворил иск частично: обязал ответчика возместить ущерб в размере 66 950 Р — стоимость ремонта из отчета оценщика и судебные расходы. Судья не стал взыскивать с квартирантов еще 21 000 Р на замену пола во всей квартире: кроме фотографий, я не представил никаких документальных подтверждений своих доводов.

Копия резолютивной части решения суда о взыскании материального ущерба по моему делу

Бывших квартирантов такой исход не устроил, и 16 мая они подали апелляционную жалобу. Никаких новых доводов и доказательств они представить не смогли, поэтому Краснодарский краевой суд 7 июня оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Как оказалось, выиграть суд — не значит получить деньги: мне предстояло исполнить решение суда и получить реальную компенсацию.

Определение апелляционного суда: решение суда первой инстанции оставили без изменений, а апелляционную жалобу квартирантов — без удовлетворения

Обращаться в банк ответчика или напрямую к его работодателю я не стал, так как у меня не было никакой информацией об источниках дохода квартирантов.

Исполнительный лист выдают после вступления судебного решения в законную силу

Затем наступила пауза продолжительностью месяц. Из личного разговора с приставом я выяснил, что за должником не числится имущества, банковских счетов и ценных бумаг, поэтому деньги приставы будут удерживать с заработной платы мужа-нанимателя.

Затопление случилось в феврале 2019 года. Иск о возмещении ущерба я подал 22 марта. Суд первой инстанции вынес решение 13 мая, а апелляция оставила его в силе 7 июня. Последний перевод от приставов я получил 16 декабря 2019 года.

Ремонт я сделал перед заселением новых жильцов еще в мае 2019 года. Все работы выполнял своими силами и потратил 25 700 Р на закупку стройматериалов и 6000 Р на аренду тепловых пушек. В итоге полученная в суде компенсация покрыла затраты на новый пол и судебные расходы. Кроме того, у меня на руках осталось около 20 000 Р.

Так выглядит пол в квартире после ремонта

  1. Грамотно составляйте договор найма. Обязательно приложите к нему акт приема-передачи квартиры и укажите в нем изначальное состояние имущества. В таком случае у квартирантов не будет возможности ссылаться на естественный износ или обвинять вас в передаче имущества с дефектами.
  2. Выбирайте квартирантов, у которых есть постоянная регистрация, куда вы сможете отправлять почтовые уведомления. Иначе отыскать виновников будет сложно.
  3. Не ругайтесь с квартирантами — сначала предложите уладить конфликт мирно. Попробуйте убедить их в том, что решать проблему в суде выйдет для них дороже.
  4. Фиксируйте ущерб на камеру, не выбрасывайте квитанции об оплате: они послужат доказательством ущерба.
  5. Сдавайте квартиру легально.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/sud-s-nanimatelem/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.