Оплата налога с продажи недвижимости

Содержание

С какой суммы платится налог с продажи квартиры?

Оплата налога с продажи недвижимости

Если Вы продали квартиру, то, по общему правилу, Вамнеобходимо рассчитать и заплатить налог на полученный доход. С какой суммыплатится налог с продажи квартиры? И какая сумма не облагается налогом припродаже квартиры? На эти и другие вопросы, которые интересуют граждан, продающихнедвижимость, ответим в нашей публикации.

Прежде чем выяснить, с какой суммы берется налог с продажи квартиры, следует узнать, возникает ли вообще обязанность платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в Вашей ситуации. В соответствии с пунктом 2 статьи 217.

1 Налогового кодекса РФ доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. В различных ситуациях минимальный предельный срок владения может быть 3 или 5 лет.

И, если Вы продали квартиру, которая была в Вашей собственности более 5 лет, вопрос о расчете НДФЛ (с какой суммы нужно платить налог с продажи квартиры) Вас не должен волновать. Чтобы выяснить, была ли квартира в Вашей собственности более или менее минимального предельного срока владения необходимо знать, с какого момента считается срок владения продаваемой квартирой.

Например, при продаже полученной в наследство квартиры срок владения будет считаться не с даты государственной регистрации права собственности на квартиру, а с даты смерти наследодателя.

Сумма,облагаемая налогом при продаже квартиры, и кадастровая стоимость

По общему правилу налог составит 13 % от полученного припродаже квартиры дохода.

Чтобы у продавца недвижимости не было соблазназанизить в документах стоимость продаваемой квартиры для уменьшения суммыподоходного налога, в Налоговом кодексе предусмотрели правила определенияналоговой базы для расчета НДФЛ при продаже недвижимости.

Ответ на вопрос, какаясумма облагается налогом при продаже квартиры, дается в том числе и в статье214.10 НК РФ. Указанная в документах стоимость, по которой продается квартира, сравниваетсяс кадастровой стоимостью недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объектанедвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта,внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применениюс 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация переходаправа собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случаеобразования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода —кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на датуего постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающийкоэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажиэтого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной напонижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объектанедвижимого имущества (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Таким образом, чтобы определить, с какой суммы платится налогс продажи квартиры, нужно сравнить

  • стоимость квартиры подоговору
  • и умноженную на коэффициент0,7 кадастровую стоимость квартиры на 1 января года, в котором квартирапродается.

Отметим, что законом Субъекта Российской Федерации вплоть донуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектовнедвижимого имущества может быть уменьшенразмер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 НК РФ.

Какая суммане облагается налогом при продаже квартиры?

О сумме продажи квартиры, не облагаемой налогом, можно узнатьиз статьи 220 НК РФ.

Вы вправе уменьшить налоговую базу для расчета НДФЛ припродаже квартиры на сумму:

  • имущественного вычета припродаже недвижимости
  • или фактическипроизведенных и документально подтвержденных расходов, связанных сприобретением недвижимости.

Вычет при продаже квартиры (сумма, не облагаемая налогом) предоставляетсяв размере дохода, полученного налогоплательщиком в налоговом периоде от продажиквартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимальногопредельного срока владения, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

То есть при продаже квартиры не облагается налогом сумма 1млн. руб.

Пример 1

В начале2020 года гражданин купил квартиру, а в конце 2020 года — продал. По документамстоимость, по которой квартира была продана, составила 1,5 млн. руб.Кадастровая стоимость на 1 января 2020 года — 2,4 млн. руб. Т.к. 1,68 млн. руб.(кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (2,4 млн.

руб. * 0,7)) большестоимости квартиры по договору купли-продажи, то для расчета налога с продажиквартиры учитывается именно 1,68 млн. руб., а не 1,5 млн. руб. При примененииимущественного налогового вычета в размере 1 млн. руб. сумма НДФЛ с продажиквартиры будет равна 88400 руб. ((1,68-1)*0,13).

В том случае, если Вы можете документально подтвердить Ваши расходы на покупку квартиры, при расчете НДФЛ с продажи квартиры вместо применения имущественного вычета в 1 млн. руб. возможно будет более выгодно учесть расходы на приобретение недвижимости.

С какой сумма не платится налог с продажи квартиры в этом случае? Вы не будете платить налог с непосредственно стоимости покупки квартиры, а также, например, с суммы расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на приобретение жилья (о том, какие расходы учитываются при расчете налога с продажи квартиры, можно узнать здесь).

Пример 2

В 2020 годугражданин купил квартиру за 5 млн. руб. Через несколько месяцев ему срочнопонадобились деньги, и квартира была продана за эту же сумму. Платить налог припродаже квартиры в этом случае не нужно, так как полученный доход равен расходамна приобретение квартиры (однако, подавать декларацию в этом случаенеобходимо).

С какой суммы платится налог при продаже квартиры, если квартирупродали дороже, чем купили? Налогообложению в этом случае подлежит не вся сумма дохода отпродажи квартиры, а только разница между доходом, полученнымналогоплательщиком, и расходами по приобретению этой квартиры.

Пример 3

В начале2020 года мужчина приобрел квартиру за 6 000 000 руб., в конце этого же года онпродал ее за 7 500 000 руб. (кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2020года ниже стоимости квартиры по договору купли-продажи). Получать вычет в сумме1 млн. руб.

в данном случае невыгодно, поэтому для расчета подоходного налогамужчина решает уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, связанные с ееприобретением. В начале 2021 года мужчина подает декларацию, согласно которой налогк уплате составит 195 000 руб.

((7 500 000 – 6 000 000)* 13 %).

Таким образом, чтобы определить, с какой суммы берется налогс продажи квартиры, необходимо

  • сравнить сумму доходов отпродажи квартиры с кадастровой стоимостью жилья с учетом понижающегокоэффициента;
  • применить имущественныйналоговый вычет 1 млн. рублей или учесть расходы на приобретение квартиры.

Выше даны упрощенные примеры расчета налога при продажеквартиры. В случае продажи квартиры

  • в долевой собственности,
  • в совместной собственности,
  • с детскими долями

расчет 13 % с продажи квартиры немного усложняется.

С какойсуммы не платится налог при продаже квартиры, если она получена в наследствоили договору дарения?

При продажеквартиры, полученной в результате наследования или по дарственной, и котораябыла в собственности менее минимального предельного срока владения, Вы можетеполучить вычет в размере 1 млн. руб. А в отношении доходов, полученных начинаяс налогового периода 2019 года, можно применить такие нормы Налогового кодекса.

Если приполучении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налогв соответствии с пунктами 18 и 18.

1 статьи 217 НК РФ не взимается, приналогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываютсятакже документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) наприобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем(дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренныхподпунктами 3 и 4 пункта 1 ст. 220 НК РФ.

Припродаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмезднойоснове или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправеуменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величинудокументально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен иуплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу расчета НДФЛ при продаже квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.

Из публикации Вы узнали, с какой суммы  платится налог при продаже квартиры, — 13 %берется с суммы доходов или кадастровой стоимости с учетом понижающегокоэффициента. То, какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры,зависит от того, решите Вы применить имущественный налоговый вычет вмаксимальном размере 1 млн. рублей или уменьшить налоговую базу на расходы поприобретению квартиры.

Источник: https://just-ice.info/2020/11/23/kakaya-summa-prodazha-kvartira-nalog/

Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости

Оплата налога с продажи недвижимости

Законодательство обязывает граждан платить налог с дохода от любого проданного объекта недвижимости. Это касается и граждан пенсионного возраста. Всегда ли продажа недвижимости облагается налогом, как правильно рассчитать НДФЛ и уплатить — расскажем в статье.

Правила уплаты налога при продаже квартиры

При продаже имущества владелец получает доход, а значит обязуется заплатить НДФЛ — 13%. Если объект недвижимости находился в собственности в течение минимального срока пользования или более, владелец освобождается от уплаты налога.

Минимальный срок владения квартирой

Минимальный срок владения — это определенный срок, после которого владелец имеет право продать имущество без уплаты подоходного налога и заполнения декларации. Даже если на сделке удастся заработать миллион рублей (любую сумму), государство не предъявит претензий. 

Срок владения квартирой начинает исчисляться с момента регистрации права собственности в Росреестре. Для унаследованных квартир — с момента смерти наследодателя. А для квартир, полученных по программе реновации, срок будет считаться со времени регистрации предыдущей квартирой. 

Если недвижимость реализуется раньше окончания минимального периода, то собственник должен предоставить налоговой отчет, даже если воспользовался льготами и НДФЛ равен нулю.

Изменения в 2020 году

В 2020 году для некоторой недвижимости, которую можно продать без налога, минимальный срок владения сократили с пяти до трех лет. Это имеет отношение к квартирам:

  • купленным до 1 января 2016 года;
  • унаследованным;
  • приватизированным;
  • подаренным близким родственником;
  • единственным в собственности (т.е. других квартир у владельца нет).

В остальных ситуациях минимальный срок владения 5 лет.

Расчет налога с продажи квартиры

Налог от продажи квартиры рассчитывается следующим образом:

  1. Нужно понять, с какой суммы будет взиматься налог. Определяется кадастровая стоимость квартиры (ее можно посмотреть на сайте Росреестра) и эта сумма умножается на коэффициент 0.7.
  2. Сравнить официальную стоимость с той, которая прописана в договоре с покупателем. Налог платится с наибольшей суммы.
  3. Использовать вычеты, если собственник имеет на них право.
  4. От оставшейся суммы вычесть 13% — это и есть налог с продажи квартиры, который будет перечислен в казну государства.

Пример расчета

Предположим, собственник продавал квартиру в 2018 году за 2 600 000 рублей. Кадастровая стоимость недвижимости равняется 4 000 000 рублей на период 1 января того же года.

Налоговая служба возьмет ее в расчет и умножит на 0,7. Получится 2 млн 800 тыс. Этот показатель превышает сумму, указанную в договоре, значит НДФЛ будет рассчитываться с этой суммы.

Затем 2 800 000 умножаем на 13%, сумма налога составит 364 000 рублей. 

Как продать квартиру без уплаты налога

Закон разрешает продать квартиру без уплаты налога в случаях, если:

  • это единственное жилье и оно находится в собственности не менее трех лет;
  • недвижимость была приватизирована более трех лет назад;
  • квартира была получена по наследству или подарена родственниками, срок владения которой не менее трех лет;
  • недвижимость куплена после 1 января 2016 года, срок владения которой 5 лет.

В остальных случаях требуется заплатить налог 13%.

Продажа квартиры без уплаты налога в отдельных случаях

Рассмотрим подробнее, надо ли и как уплачивать налог в частных случаях.

Налог от продажи квартиры в общей долевой собственности

Уплаты НДФЛ можно избежать, если продавать квартиру по долям. Например, два собственника поровну владеют квартирой. Они вправе продать ее не по общему договору купли-продажи, а по отдельным. Тогда каждый может использовать имущественный вычет, который перекроет стоимость доли. 

Налог с продажи недвижимости по «‎переуступке»‎‎

Дольщик, который покупает жилье в недостроенном доме, вправе не дожидаться окончания работ и реализовать недвижимость при необходимости. Тогда это будет сделка по переуступке прав. Один дольщик в договоре будет заменен другим.

Подоходный налог с продажи квартиры по ДУ такой же — 13%. Применяется он только к разнице суммы между изначальной стоимости жилья (по ДДУ) и по переуступке.

К примеру, если у застройщика приобрели дом за 3 миллиона рублей, а позже решили продать за 3,5 млн, то НДФЛ отсчитывается только с 500 тысяч рублей наценки.

А если продать его по той же цене, что и купили или ниже, налог платить не нужно.

Налог при продаже подаренной квартиры или полученной по наследству

При продаже подаренной или унаследованной квартиры придется учитывать минимальный срок владения — только после него налог с продажи квартиры не будет исчисляться. Правила следующие:

  • для недвижимости, полученной по дарственной от близкого родственника, члена семьи или по наследству срок составляет 3 года;
  • начиная с 1 января 2020 года, если квартира — единственные жилье, то период владения сокращается до 3 лет;
  • если недвижимость была подарена посторонним лицом, чтобы избежать уплаты налога придется подождать 5 лет.

Если собственник не готов столько ждать, то НДФЛ при продаже квартиры придется уплатить, а для уменьшения налоговой базы воспользоваться вычетами.

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Собственники, которые владеют квартирой меньше минимального срока, могут сэкономить на налоговых выплатах. Для этого есть несколько возможностей.

Имущественный вычет в размере 1 млн рублей

Владелец может рассчитывать на максимальную сумму налогового вычета в 1 000 000 рублей при продаже квартиры или доли. Для другого имущества (автомобили, гаражи) предусматривается ограничение в 250 000 рублей.

Например, квартира была куплена за 5 миллионов рублей, а продана за 5,5. Вычет будет выглядеть таким образом: 

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000. 

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 рублей.

Уменьшение налога на расходы при приобретении

Вместо оформления вычета продавец имеет право снизить размер дохода на сумму расходов. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях это решение выгоднее, чем оформление вычета.

Например, владелец продал дом за 5 миллионов (купил за 4,5 млн). Расчет налога с продажи будет выглядеть так: 

5 000 000 – 4 500 000 = 500 000. 

НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000. 

Получение вычета в 260 000 рублей при покупке другого жилья

Если сначала была продана одна квартира, а затем куплена другая (в течение одного года), то налоговая база рассчитывается с каждого объекта. Потому что это две разные сделки со стороны налогообложения. Владельцу придется перечислить НДФЛ с реализации одной недвижимости, а затем можно оформить вычет со второй.

Так по закону можно 1 раз в жизни получить не более 260 тысяч рублей (13% от стоимости купленной квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей). Условие для этого вычета: обе сделки должны быть заключены в течение одного календарного года (с 1 января по 31 декабря).

Стоит ли использовать занижение цены в договоре купли-продажи квартиры

Для покупателя выгоднее, чтобы в договоре числилась реальная цена — тогда его права будут защищены.

Обход налогов — это нарушение закона. Контрольные органы в последнее время ужесточили борьбу с договорами, в которых прописывается заниженная цена на недвижимость.

По статистике каждый второй договор купли-продажи недвижимости в столице оформляется с не соответствующей реальности ценой, а в Санкт-Петербурге каждая третья сделка сопровождается «теневой бухгалтерией».

Это делается с целью снижения налогооблагаемой базы.

Риэлторы часто советуют воспользоваться уловкой: в договоре прописать более низкую стоимость на жилье, а на остальную оговоренную сумму запросить с владельца расписку. Не рекомендуется связываться с любыми схемами обхода налогов. Так покупатель становится беззащитным со стороны закона. 

Как правильно заплатить налог при продаже квартиры

Если вы решили не ждать минимального периода владения и продать квартиру, то нужно составить декларацию. Сделать это можно на сайте ФНС или через личный кабинет портала госуслуг. 

Правила заполнения декларации

Декларацию необходимо заполнить по форме 3-НДФЛ, действующей в 2020 году, она включает:

  • титульный лист (данные о плательщике: ФИО, ИНН, дата рождения и др.);
  • раздел 1 (данные КБК, ОКТМО и сумма налога);
  • раздел 2 (расчет налога);
  • приложение 1 (доходы);
  • приложение 6 (вычеты);
  • расчет к приложению 1.

Подробнее о том, как заполнить декларацию, — в образце.

Документы, прилагаемые к декларации

К декларации прикрепляются документы:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи;
  • ИНН;
  • платежные документы, подтверждающие понесенные расходы;
  • документы, подтверждающие передачу денег за квартиру;
  • в отдельных случаях — дарственная или свидетельство о наследовании.

Документы передают в налоговую службу, придя лично в отделение, отправляют по почте (с описью вложения) или в электронном виде через Единый портал государственных услуг (с электронной подписью).

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Декларацию необходимо подать в ИФНС не позже 30 апреля следующего года после продажи недвижимости. Если конечная дата — это выходной, то в расчет берется ближайший рабочий день.

Рассчитанный налог с продажи квартиры нужно перевести в госбюджет до 15 июля после подачи декларации. Реквизиты счета предоставляют в отделении ИФНС. 

За игнорирования сроков уплаты налога полагается штраф до 20% от неуплаченной суммы. Если из-за личных обстоятельств нет возможности уплатить в срок, можно обратиться в ФНС и написать заявление о рассрочке.

Заключение

Есть два минимальных срока владения квартирой — 3 или 5 лет. После этого срока владелец имеет право продать недвижимость без уплаты НДФЛ. Если нет возможности ждать, можно воспользоваться уменьшением дохода на сумму расходов или налоговым вычетом. В большинстве случаев требуется подать декларацию в ИФНС — независимо от того, получена ли прибыль от сделки или нет.​

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2020/10/02/nalog-s-prodazhi/

Налог с продажи квартиры сроком владения менее 5 лет можно не платить. В каких случаях?

Оплата налога с продажи недвижимости

Обстоятельства в нашей жизни могут меняться очень быстро и может случиться так, что купленную 3-4 года назад квартиру, необходимо продать. В этой статье мы вам расскажем, в каких ситуациях можно минимизировать налог при продаже квартиры сроком владения менее 5 лет или не платить его вовсе.

Для начала давайте определимся со сроком владения недвижимостью. Ведь в некоторых случаях фраза «менее 5 лет» может не быть «приговором», так как от уплаты налога и от подачи налоговой декларации в ряде случаев освобождают продажу недвижимости после владения ею более 3 лет.

Вот какие это случаи:

  • Единственное жилье. При продаже недвижимости начиная с 2020 года это условие можно применять. Для этого в Вашей собственности не должно быть других объектов недвижимости: квартир, домов, их долей. Чуть ниже по тексту мы раскроем один нюанс, который вызывает много вопросов.
  • Вы оформили собственность в результате приватизации.
  • Жилье досталось вам в дар от близких родственников.
  • Жилая недвижимость, которая перешла по наследству.
  • Недвижимость получена в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.

Есть нюанс: если новую квартиру купили в течение 90 дней ДО продажи той, по которой считают налог, минимальный срок владения составит тоже 3 года.

Здесь нужно пояснить, почему за 90 дней именно ДО продажи, а не после.

Формально, когда вы покупаете новую квартиру ДО продажи старой, то продаваемое жилье уже не единственное, и таким образом для освобождения от уплаты налога необходимо ждать 5 лет.

Именно поэтому установили такой предварительный лимит на покупку новой квартиры вместо продаваемого жилья.

То есть, несмотря на то, что в собственности у вас уже будет (разумеется, при выполнении правила 90 дней) 2 квартиры, правило уплаты налога будет действовать как при продаже единственного жилья.

Кстати, здесь есть ещё один спорный вопрос. Если новая квартира покупается по ДДУ, то она еще не считается недвижимостью в собственности. Поэтому такую квартиру можно даже купить за год до продажи старой. И пока не будет получен Акт приема-передачи, уже имеющееся жилье, которое планируем продать, будет формально числиться единственным.

Дата отсчёта периода владения

Как мы уже поняли, срок владения недвижимостью — ключевой фактор при определении того, надо ли вам платить налог при продаже недвижимости. Ранее, срок владения недвижимостью отсчитывался с момента государственной регистрации права собственности при покупке недвижимости на «вторичке», и с момента подписания акта приёма-передачи при покупке нового жилья (по ДДУ).

Однако в 2020 году произошли приятные изменения. Вступили новые правила для расчета срока владения при покупке квартиры по ДДУ. Теперь срок считается от даты полной уплаты денежных средств по договору долевого участия.

Давайте рассмотрим пример. Вы начали строительство квартиры в 2015 году: оформили договор и перевели застройщику оплату. Акт приема-передачи был получен только в 2018 году. А в 2020 году было принято решение продать квартиру.

Как ранее шел подсчет срока владения?

От 2018 года. Т.е. на момент продажи считалось, что квартира в собственности только 2 года.

А что теперь?

Теперь отсчет пойдет от 2015 года — года, когда были уплачены деньги по ДДУ. Таким образом, срок владения по той же квартире составит 5 лет. А это значит, что отчитываться о продаже и платить налог не придется!

Единственное жильё, если владельцев 2 и более

Итак, первым пунктом, который позволяет снизить срок владения недвижимостью с 3 до 5 лет для освобождения от уплаты налога, является условие, что у собственника это единственное жильё.

А что если у квартиры несколько собственников? И для супруги, скажем, это единственное жильё, а у супруга в собственности есть ещё квартира.

Как поступать в этом случае? Надо ли платить налог, если квартира продаётся через 3 или 4 года владения?

Для этой ситуации пока нет официального разъяснения Минфина. То есть, в теории возможны два варианта:

  1. Можно поделить доход при продаже 50/50. В этом случае один супруг заплатит налог, другой нет.
  2. А можно поделить 0/100, где 100% доход от продажи будет у супруга, у которого это единственное жилье. В этом случае, налога не будет ни у кого.

Официального запрета в законе на такую схему продажи пока нет. Однако вероятно, что в ближайшем будущем появятся конкретные разъяснения.

Если указанные варианты вам не подошли…

Определили свой вариант? Если не попадаете ни в одну из этих категорий, то есть еще варианты минимизировать налог к уплате при продаже.

Важно не забывать, что можно уменьшить величину полученного дохода на сумму расходов, которые были потрачены ранее при покупке, или же на сумму стандартного налогового вычета при продаже.

Давайте рассмотрим основные варианты минимизации налога при продаже недвижимости.

Уменьшение налогооблагаемой базы

Если есть документы, подтверждающие, что при покупке квартиры и последующей ее продаже владелец не получил доход, то декларацию 3-НДФЛ придется подать, а платить налог — нет.

Если же вы продали жилье дороже, чем покупали его ранее, то налог 13% нужно заплатить только с разницы, т.е. с дохода.

Например, в 2019 году купили квартиру за 2,9 млн. руб., а в 2021 продали за 3 млн.

Значит на первом этапе вычисляем наш чистый доход с продажи:

3 млн. — 2,9 млн. = 100 000 рублей

и далее уже определяем размер уплачиваемого налога:

100 000 рублей × 13% = 13 000 рублей

Важно учесть, что в расходы можно добавить не только стоимость покупки, но также и дополнительные затраты.

Это могут быть:

  • траты на ремонт и отделку, если квартира или дом были куплены на этапе строительства;
  • уплаченные проценты по кредиту, если квартира покупалась в ипотеку;
  • дополнительные расходы в виде налогов при вступлении в право собственности при дарении или наследовании недвижимости.

Есть есть еще одна возможность: уменьшить сумму дохода при продаже имущества, доставшегося по наследству, на сумму расходов, которые потратил умерший родственник при его покупке.

Уменьшение налогооблагаемой базы на величину уплачиваемых процентов по ипотеке

Про этот «манёвр» мало кто знает, но такая возможность есть. Размер налогооблагаемой базы можно уменьшить не только на величину затрат на приобретение жилья, но и на сумму уплаченных процентов

Например, квартира куплена в ипотеку. Общая стоимость 3 млн. руб. Через 2 года ее продали за 4 млн. руб.

Эти 2 года покупатель платил проценты по ипотеке банку в размере 300 000 руб. ежегодно. То есть, всего он заплатил банку 600 тыс. руб. (это сумма касается именно процентов по кредиту, то есть переплаты).

Считаем налоговую базу при продаже, выходит такая сумма:

4 млн. — 3 млн. = 1 млн руб.

Дополнительно можно уменьшить налогооблагаемую базу на уплаченные проценты:

1 млн. — 600 тыс. руб. = 400 тыс. руб.

В результате налог 13% будет считаться от суммы 400 000 руб. и составит:

400 000 руб. × 13% = 52 000 рублей.

Если не можете подтвердить расходы на покупку

Если документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры, нет, то можно получить налоговый вычет в размере 1 млн. руб. Это та сумма налогового вычета, которую каждому можно применить при продаже.

То есть, НДФЛ придется заплатить не с суммы продажи, указанной в договоре, а за вычетом 1 млн. руб:

Например, если продать комнату, доставшуюся по наследству, за 1,7 млн. руб., налог в размере 13% будет рассчитываться с суммы:

1,7 млн. — 1 млн. = 700 тыс. руб.

Итого к уплате получаем сумму:

700 000 руб. × 13% = 91 000 рублей.

Важно: право на налоговый вычет в размере 1 млн. руб. предоставляется ежегодно.

В том случае, если всё же документальное подтверждение расходов на покупку квартиры у вас есть, то нужно решить, что выгоднее — уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки или на 1 млн. рублей. В зависимости от этого и выбрать способ уменьшения уплаты налога.

Имущественный вычет

А еще можно воспользоваться имущественным вычетом при покупке недвижимости. Он составляет 2 млн. рублей.

В этом случае, при грамотном оформлении взаимозачета, можно значительно уменьшить сумму налога к уплате. А в некоторых случаях — даже совсем его не платить.

Но тут важны детали. Важно, чтобы покупатель/продавец раньше не использовал свое право на применение имущественного вычета.

Зато воспользоваться им могут даже неработающие (пенсионеры, мамы в декрете, студенты), а также индивидуальные предприниматели. То есть те, у кого нет налогооблагаемого дохода и кто поэтому ранее не смог оформить вычет НДФЛ при покупке квартиры.

Например, квартира куплена за 3.5 млн. руб., затем ее продают за 4 млн. руб. Считаем налоговую базу при продаже:

4 млн. — 3,5 млн. = 500 000 руб.

С этой суммы нужно заплатить НДФЛ 13%.

Допустим, что эту квартиру покупал и продает официально неработающий гражданин. У него нет официального дохода и он ранее не использовал имущественный вычет, поэтому право на вычет у него сохранилось.

Он не может вернуть НДФЛ, зато может оформить взаимозачет по налогам.

Льгота по имущественному вычету составляет 2 млн. руб.

Поэтому сокращаем рассчитанную ранее налоговую базу на 2 млн. руб.:

500 000 руб. — 2 млн. = 0

Именно ноль, так как отрицательного значения здесь быть не может. То есть неработающему гражданину возможно лишь уменьшить налогооблагаемую базу, а уже вернуть ранее уплаченный налог он не может (поскольку его и не было)

Кстати, не так давно мы рассказывали про 10 нюансов получения вычета на квартиру, о которых знают далеко не все.

Ответы на частые вопросы

– Можно ли применить оба вычета: в размере расходов и в 1 млн. руб.?

К сожалению, нет. К одному объекту недвижимости можно применить только один из них. Выбор за вами.

Например, продаете дом за 1,5 млн. И у вас есть документы на расходы по его строительству на сумму 400 тыс. руб. Можно выбрать вычет по расходам и заплатить налог с дохода в 1,1 млн. руб.
А можно применить вычет в 1 млн. руб. и заплатить 13% с 500 тыс. руб. Вам как выгоднее?

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/nalog-s-prodazhi-kvartiry-srokom-vladeniya-menee-5-let-mozhno-ne-platit-v-kakih-sluchayah

Налог с продажи квартиры: порядок расчета, сроки и варианты уплаты

Оплата налога с продажи недвижимости

Продажа квартиры всегда связана с получением дохода, независимо от того, получает его физическое или юридическое лицо. Как и любой доход, полученная от продажи квартиры прибыль облагается налогом, для уплаты которого есть свои определенные требования.

Нормативная база

Все вопросы, связанные с процедурой налогообложения продаваемого недвижимого имущества, лежат в плоскости регулирования Налогового Кодекса Российской Федерации.

Указанный нормативный акт осуществляет регулирование процедуры расчета налога с дохода, который образовался у продавца квартиры после реализации своей недвижимости, сроки уплаты данной суммы в бюджет, а также порядок, в соответствии с которым продавец может быть освобожден от необходимости уплаты налоговых сборов в адрес государственной казны.

Кроме того, так как основания возникновения права собственности на квартиру могут быть различными, для фиксации законности таких оснований используются положения Гражданского Кодекса Российской Федерации в срезе установления правил оформления купли-продажи, дарения или наследования как оснований для возникновения соответствующего права собственности.

Сроки уплаты налога

Для налога с дохода, полученного от продажи квартиры, существует свой порядок уплаты, который начинается с подачи декларации и отсчета сроков, необходимых для уплаты такого дохода.

Независимо от того, кто именно платит налог – физическое лицо или юридическое – декларация о полученном доходе от реализации недвижимости должна быть подана в налоговые органы в соответствии с установленным законом сроком.

На сегодняшний день срок подачи декларации о доходах – до тридцатого апреля года, следующего за годом продажи. В том случае, если данный срок был нарушен налогоплательщиком, на него накладывается штраф в следующем исчислении:

  • если декларация «нулевая» (сумма налога равна нулю, так как действует один из видов освобождения от уплаты налога), то размер штрафа составит 1000 рублей (как для физического, так и для юридического лица);
  • если декларация имеет указанную сумму налога (ни один из освобождающих факторов не действует), размер штрафа может составить до 30% от суммы налога (но не менее 1000 рублей).

Уплата налога должна быть произведена после проверки предоставленной декларации в срок не позднее 1 декабря года, следующего за годом продажи квартиры.

Если данный срок был нарушен, на налогоплательщика налагается штраф, исчисляемый следующим образом:

  • если налог был оплачен несвоевременно – до 20% от суммы налога;
  • если налоговыми органами будет установлен факт умышленной неуплаты налога, сумма штрафа возрастет до 40% от суммы налога.

Расчет суммы

Сумма налога, подлежащего уплате после продажи квартиры, рассчитывается в размере 13 % от общей стоимости квартиры. Однако, при некоторых условиях, величина налога может быть снижена или полностью признана нулевой.

Снижение суммы налога может быть осуществлено в том случае, если была снижена налоговая база для налогообложения (путем уменьшения суммы дохода, полученного от продажи квартиры).

Такое снижение может быть осуществлено двумя способами (использоваться может только один из способов для конкретной квартиры):

  • использование стандартного вычета в один миллион рублей (из суммы полученного дохода вычитается один миллион, а полученное значение умножается на ставку налога – 13%);
  • уменьшение суммы полученного дохода на сумму расхода на приобретение квартиры (если она была приобретена путем совершения сделки по купле-продаже, в сумму расходов можно внести такие данные как: стоимость квартиры при покупке, услуги риэлтора, уплаченные проценты банку по кредиту, взятому на покупку квартиры, если квартира покупалась в новостройке, в качестве расходов можно рассматривать стоимость услуг рабочих, которые занимались отделкой, использованных материалов, но не мебели – при условии, что на все сохранились чеки и договора).

Последний вариант особенно выгоден, если речь идет о продаже квартиры, купленной в новостройке, если стоимость продажи превышает стоимость покупки минимум в два раза.

Если срок владения квартирой составляет более пяти лет (квартира получена по купле-продаже) или трех лет (квартира перешла по наследству или в дар, оформлена в процедуре приватизации, передана получателем ренты плательщику по договору пожизненного содержания), сумма налога является нулевой.

Такой же показатель устанавливается и для квартир, стоимость которых не превышает одного миллиона рублей.

Процедура уплаты

Независимо от того, платить налог с продажи будет физическое или юридическое лицо, процедура внесения налогового сбора в бюджет будет осуществляться следующим образом:

  • предоставление декларации о доходах (предоставляют и физические, и юридические лица);
  • проверка поданного отчетного документа сотрудниками налогового органа (не более трех месяцев с момента получения такой декларации налоговыми органами);
  • окончательный расчет суммы, подлежащей к уплате (на основании данных, указанных в декларации);
  • внесение средств в бюджет путем оплаты через банки или с использованием электронных сервисов оплаты (например, через личный кабинет налогоплательщика, если у него подключена такая возможность).

Для того, чтобы сам налог был верно рассчитан, а также сумма поступила в бюджет своевременно, потребуется предоставить следующие документы:

  • непосредственно декларацию о полученном доходе от продажи квартиры (физические лица подают ее по форме 3-НДФЛ);
  • договор купли-продажи (в котором зафиксирована стоимость квартиры, за которую ее приобрел покупатель);
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость об отчуждении у продавца права собственности на проданную квартиру;
  • при наличии каких-либо льгот у плательщика налога потребуется предоставить документ, подтверждающий наличие таких льгот (если они выступают основанием для уменьшения суммы налога).

Возможные льготы

Помимо перечисленных льгот по уменьшению размера дохода от приобретения квартиры, законодатель предусмотрел возможность воспользоваться налоговыми льготами для отдельных категорий граждан, однако перечень таких категорий не обозначил.

Так, например, несмотря на имеющееся большое количество льгот у пенсионеров, на доход от продажи квартиры они не распространяются, и налог им придется платить на общих условиях.

То же касается и лиц, которые имеют различные федеральные льготы – если они смогут подтвердить свое право на предоставление им таковых, то от уплаты налога с продажи квартиры они могут быть освобождены (но только частично). Однако такое право придется подтвердить документально.

Налог с дохода от продажи квартиры платят как физические лица, так и юридические.

Для того, чтобы данный налог поступил в казну вовремя, налогоплательщик обязан предоставить в установленные законом сроки декларацию о полученном доходе и при желании документы, подтверждающие возможность уменьшить налогооблагаемую базу. Другие льготы государством, хотя и не отменены напрямую, фиксации в законодательных актах не имеют.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kak-platit-nalog.html

Налог при продаже квартиры – сколько заплатить в 2020 году

Оплата налога с продажи недвижимости

При продаже квартиры государство требует уплаты налога, который можно избежать если попадать под новые условия в федеральном законе. Разобрались в законе и рассказываем как избежать уплаты налога при продаже квартиры

В 2020 году вступил в силу Федеральный закон от 26.07.19 № 210-ФЗ. В нем говорится, что если вы приобрели квартиру, то минимальный срок владения уменьшается с пяти лет до трех. При этом, чтобы не платить налог при продаже квартиры с новыми условиями — нужно соответствовать определенным критериям. Некоторые из них накладывает ограничение на срок, а другие на характер сделки.

Разобрались в новом законе и рассказываем как не платить налог при продаже квартиры:

Минимальный срок владения — это срок, когда вы можете продавать недвижимость, автомобиль или другое имущество без подачи декларации и уплаты налога. Если продать раньше этого срок — декларацию нужно подать в любом случае, даже есть нет начисляемого налога за сделку. Даже если вы продадите имущество на миллион рублей, но после минимального срока владения — ничего уплачивать не нужно.

Пример: У Романа умерла бабушка и передала в наследство квартиру в сентябре 2016 года. Роман продаёт квартиру за 2 миллиона рублей в июле 2019 года. Получается с момента получения квартиры и продажи прошло 2 года и 10 месяцев. Значит, Роману нужно заплатить 130 тысяч рублей налога на продажу.

Если квартира приобретена в 2016 году, а продать ее в 2020 — налог нужно заплатить. Новые поправки не повлияют на эту квартиру: продать без налога ее можно будет в январе 2021 года. Но уплату налога можно избежать если квартир соответствует нескольким из критериев:

— Продается жилое помещение. Для нежилых помещений новые поправки не работают;

— Это единственное жилье. Проверять будут дату регистрации сделки на продажу жилья, поэтому скрыть, что жилье единственное не получится. Если квартира несколько — безналоговый период составляет 5 лет владения.

— Если квартиру купили в течение 90 дней и хотят сразу продать. Такая сделка не облагается налогом;

— Если продается дача, то и для участка с постройками будет действовать трехлетний срок владения.

Есть несколько случаев, когда продажа жилья не облагается налогом:

— Квартира куплена до 2016 года. Не стоит ждать наступления 2020 года, а планировать продажу квартиры можно уже сейчас;

— Жилье досталось в наследство. Дата с которой считается срок — дата смерти наследодателя;

— Подарок от близкого родственника. Если квартиру подарил отчим или дядя минимальный срок владения увеличивается до 5 лет;

— Квартира получена на условиях приватизации или договора ренты;

— Если квартира досталась в наследство от неблизкого родственника — безналоговый срок владения будет 3 года.

Чтобы не платить налог за продажу квартиры раньше минимального срока владения, используется имущественный вычет. Этот вычет помогает не зависеть от минимального срока владения и новых поправок в законе. С помощью него можно купить квартиру и через неделю продать ее и не уплачивать налог. Несколько ситуаций как это работает:

Пример №1: Дмитрий купил квартиру в 2017 году за 3 миллион рублей. В 2018 году он женился, а в 2019 году родился ребенок и семья решила увеличить площадь проживания.

Дмитрий продаёт квартиру и покупает новую, хотя квартира была продана раньше минимального срока владения.

При подаче декларации Дмитрию не нужно будет платить налог, потому что сумма продажи и покупки новой квартиры равны.

Пример №2: В 2017 году Дмитрию досталась квартира в наследство от дяди. После свадьбы и рождения ребенка квартиру продали и вложили деньги в ипотеку.

В 2020 году Дмитрий подаст декларацию, а налог заплатит уже не с 2 миллионов рублей, а с 1 миллиона, потому что применяется вычет.

Но если продать квартиру в 2020 году — пришлось бы ждать трехлетний минимальный срок владения квартирой. При этом этот вычет можно применять и в последующие года.

Для того, чтобы избежать уплаты налога за продажу квартиры в обход минимального пользования имуществом нужно, чтобы сработало несколько условий. Вот основные из этих критериев:

1. Если квартира куплена в 2016 или позже, то минимальный срок владения будет пять лет. Если продавать квартиру в 2019 году нужно будет подавать декларацию и уплачивать налог.

2. В 2020 году минимальный срок для владения жилой недвижимостью снизился до трех лет.

3. Продать квартиру по новым условиям получится только с единственным жильем. Если квартир несколько — срок владения в 5 лет остается.

4. Если квартиру купили в течение 90 дней до продажи старой — минимальный срок будет 3 года.

5. Если квартиру купили до 2016 года — срок остается в 3 года.

6. Если квартиру получили в ходе приватизации, договора ренты или в подарок от близкого родственника — срок владения остается в 3 года.

Источник: https://rosreester.net/info/kakoy-nalog-na-prodaju-kvartiry-v-2020-godu-polnyy-obzor

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.