Незаконная реконструкция частного дома

Содержание

Как узаконить реконструкцию жилого дома

Незаконная реконструкция частного дома

Для того чтобы узаконить реконструкцию жилого дома, – а именно, сообщить об изменении его параметров, следует провести ряд мероприятий, иначе реконструкцию могут признать незаконной.

Кому и для чего нужно легализовать реконструкцию дома

Жилые дома стоят на кадастровом учете. Это значит, что сведения о них (в том числе, площадь, этажность, материалы стен, месторасположение) содержатся в едином реестре недвижимости государства (ЕГРН).

Если мы меняем конфигурацию и параметры дома, то значит ранее представленные сведения о нем не соответствуют действительности.

На что это влияет:

  • власти могут не досчитаться налога, и признать вас недобросовестным плательщиком;
  • новые параметры дома могут нарушать градостроительные, пожарные нормы, а также правила отступа от забора – что обязывает Вас устранить нарушения;
  • при продаже недвижимости возникают сложности из-за несоответствия фактических и документальных данных.

Легализовать все что построено (или реконструировано) должен собственник земельного участка, так как он несет ответственность за постройки.

Как узаконить реконструкцию дома на собственной земле рассмотрим более детально.

Уведомление о реконструкции дома – порядок обращения

В идеале, прежде чем приступить к глобальным перестройкам своего жилища об этом надо уведомить органы местной власти.
Но на практике чаще всего сталкиваются с узакониванием уже сделанной реконструкции.

Как должно быть по правилам:

  • подаем уведомление о реконструкции дома в администрацию (форма, порядок подачи установлены Приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр);
  • получаем добро от местной власти;
  • приступаем к реконструкции;
  • сообщаем о завершении работ + подтверждаем новые параметры дома техпланом;
  • получаем бумагу от администрации, что дом соответствует принятым параметрам;
  • подаем сведения о реконструкции в Росреестр;
  • получаем выписку ЕГРН где уже указаны новые параметры.

Для того, чтобы обычный работающий гражданин занимался этими делами самостоятельно – он должен обладать массой свободного времени.

Ведь надо выяснить, какое именно заявление заполнить и в какой отдел в вашей местной власти подать, затем еще собрать и заполнить нужные документы и заявления.

Кроме того, при реконструкции дома обязательно надо обратиться в кадастровую организацию для того, чтобы заказать технический план на дом – а это доп. затраты. (Узнать, сколько стоит подготовить техплан в вашем регионе можно здесь).

В каждом отдельном регионе страны есть свои местные правила относительно расположения и конфигурации жилых построек. Кроме того, в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования могут быть установлены те или иные ограничения. Так, например, реконструкцию домов, расположенных на участках для садоводства, можно оформить в упрощенном порядке (по дачной амнистии).

Поэтому, в конкретном случае для узаконивания реконструкции могут быть затребованы дополнительные документы и разрешения.

Как узаконить реконструкцию дома на собственной земле без разрешения

В нашей стране, как показывает практика, сначала делается реконструкция, а ее документальное оформление откладывается на потом. Авось никто и не заметит.

Но каждый понимает, что рано или поздно реконструкцию дома придется узаконить, дабы избежать проблем в будущем.

Можно ли легализовать уже проведенную реконструкцию дома во внесудебном порядке

Итак, если реконструкция уже сделана, то для ее оформления существуют два пути:

  1. Мы также можем обратиться в администрацию и пройти процедуру, описанную выше – как должно быть по правилам. Но здесь надо быть уверенным, что реконструкция соответствует всем установленным градостроительным нормам. Иначе, в любой момент администрация может отказать в выдаче разрешающих документов.
  2. Судебный порядок.

Реконструкция дома через суд

Чаще всего Решение суда – единственный выход для оформления самовольной постройки или реконструкции. Однако, стоит понимать, что не все дома можно поставить на кадастровый учет через суд.

Судья, чаще всего назначает экспертизу, и выносит решение на основании заключения эксперта. Например, вы сделали капитальную пристройку к дому, но она расположена близко к забору – с несоблюдением положенных отступов от границ.

Суд посчитает такую пристройку незаконной.

Но если вы сможете доказать, что на момент реконструкции, вы добросовестно соблюдали действующие нормы, и на руках есть согласие соседей на реконструкцию дома, тогда судья примет Вашу сторону.

В любом случае, для оформления документов через суд, лучше обратиться за профессиональной помощью к специалистам по земельным вопросам.

Как и куда подается иск

Исковое заявление подает собственник в районный суд по подведомственности (по месту нахождения) земельного участка.

Документы для суда:

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок и дом (выписки ЕГРН, свидетельство);
  • технический план дома;
  • имеющиеся договоры со строительными организациями или подрядчиками, выполняющими работы по реконструкции;
  • разрешительные документы (например, от Росавиации, Роснедра и др.);
  • акты коммунальных служб (при наличии подключения к общим коммуникациям);
  • подтверждение уплаты Госпошлины;
  • прочие документы, подтверждающие обращение в администрацию о регистрации реконструкции дома.

Помимо всего прочего, суд назначит экспертизу, чтобы подтвердить, что вами соблюдены противопожарные нормы и градостроительные правила.

Как узаконить дом, построенный с нарушением отступов

Существует ошибочное мнение, что если дом построен с нарушением отступов от границ, то его нельзя поставить на кадастровый учет.

На самом деле, суд может вынести решение в пользу собственника, даже если градостроительные нормы не соблюдены.

Но при этом надо постараться и собрать доказательную базу – подтверждение того, что сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На практике случается, что на момент проведения реконструкции – действовали одни правила, которые разрешали пристройку/надстройку, а на момент оформления документации, например, по истечении десятков лет, оказалось, что изменение параметров дома произошли с нарушением. Каждый случай индивидуально рассматривается в суде.

Реконструкция частного дома без разрешения – последствия

А что будет, если перестроить дом и документально не оформлять?

На самом деле, многие так и делают, более того, даже не задумываются о том, что о реконструкции надо уведомлять и живут десятилетиями.

Надо понимать, что если местные власти проявят интерес к строению, которое не соответствует заявленным параметрам, или «доброжелательные» соседи обратятся с жалобой – то в самый неподходящий момент органы власти выпишут предписание о приведении дома в первоначальный вид.

Источник: https://geostart.ru/post/727

Самовольная реконструкция

Незаконная реконструкция частного дома

Нередко собственник проводит реконструкцию принадлежащей ему недвижимость, в результате которой площадь объекта недвижимости увеличивается Документы для реконструкции собственник не получал. Можно ли продолжать пользоваться новым зданием?Прямого запрета для дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости нет.

Однако органы власти могут попросить суд признать такое здание самовольной постройкой. И не исключено, что собственнику придется вернуть объект недвижимости в прежнее состояние или, если это невозможно, снести недвижимость. Поэтому собственнику необходимо легализовать самовольно реконструированное здание. Однако на практике это сделать непросто.

Реконструкция объектов недвижимости, как и строительство, в большинстве случаев требует специального разрешения (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ). На практике очень часто здания и строения реконструируются без получения каких-либо документов. Как правило, это связано с тем, что разработка проектной документации, которая необходима для получения разрешения, отнимает немало времени и средств.

При этом владельцы недвижимости редко задумываются, что такая самовольная реконструкция может повлечь для них серьезные негативные последствия.Казалось бы, после самовольной реконструкции собственник может, как и прежде, свободно пользоваться принадлежащей ему недвижимостью.

Но как только собственник захочет продать реконструированную недвижимость или сдать ее в долгосрочную аренду, требующую регистрации, возникнут проблемы. Поскольку в результате реконструкции изменяются технические характеристики объекта (площадь, количество помещений), то такие данные будут отличаться от тех, которые содержатся в органах Росреестра.

По сути, у собственника будет уже не та недвижимость, что указана в ЕГРП. А значит, подтвердить свой титул собственника на реконструированную недвижимость выпиской из ЕГРП владелец уже не сможет. Как минимум это вызовет вопросы у будущего покупателя, а то и вовсе сорвет сделку. Не исключено, что самовольно реконструированным объектом заинтересуются органы власти.

Они могут не только наложить на собственника административный штраф, но и обратиться в суд, требуя привести такой объект в первоначальное состояние, а в случае невозможности даже снести его. В таком случае суды применяют статью 222 ГК РФ о самовольной постройке по аналогии к реконструированному объекту.

Закон предусматривает административную ответственность как за сам процесс самовольной реконструкции (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ), так и за эксплуатацию самовольно реконструированного объекта (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ). В первом случае компании может грозить и солидный штраф (от 500 тыс. до 1 млн рублей), и приостановление деятельности для юрлица или ИП до 90 суток. К ответственности по этой статье можно привлечь застройщика и подрядчика.

Чтобы предотвратить негативные последствия от самовольной реконструкции, необходимо принять меры по ее легализации. Как и в ситуации с самовольным строительством, сделать это можно через суд.

В таком случае основанием для внесения изменений в запись ЕГРП о реконструированном объекте будет решение суда. Однако практика показывает, что получить такое решение почти так же трудно, как легализовать самовольную постройку.

Но в то же время бывают ситуации, когда иск о легализации самовольной реконструкции вообще не срабатывает и нужно заявлять совершенно другое требование.

Иск о легализации реконструированного здания

Для начала собственнику необходимо разобраться, требовалось ли разрешение на реконструкцию и какие именно работы были проведены. Судебная практика показывает, что правила статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке применяются далеко не во всех случаях реконструкции без разрешения.Правила статьи 222 ГК РФ применяются, если в результате реконструкции создан новый объект.

Что же является реконструкцией? Довольно подробное определение этого понятия дает Градостроительный кодекс РФ.

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).Как видно из определения, реконструкция может приводить как минимум к двум самостоятельным последствиям:1. К появлению нового объекта (в тех случаях, когда параметры объекта, например площадь, изменяются).2. К сохранению прежнего, но с улучшенным содержанием (например, новыми несущими конструкциями). Получается, что различные по своей цели действия Градостроительный кодекс охватывает одним термином. В итоге возникает вопрос: любая ли самовольная реконструкция требует судебной легализации? Ответ есть в совместном постановлении пленумов ВСРФиВАС РФот29.04.10 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Правила о самовольной постройке (ст. 222 ГКРФ) распространяются только на такую самовольную реконструкцию, которая привела к появлению нового объекта (п. 28 постановления №10/22). Иными словами, легализовать самовольно реконструированный объект путем подачи иска о признании права собственности на него (п. 3 ст. 222 ГКРФ) можно, только если появился новый объект недвижимости.В одном из судебных дел собственник полностью заменил несущие конструктивные элементы здания (стены, перекрытия), не изменив при этом его пространственные параметры. Суды, однако, посчитали реконструированный объект новым .В каких случаях появился новый объект, суды решают по-разному. Казалось бы, из определения реконструкции следует, что новый объект появляется, если изменяются пространственные характеристики объекта — увеличиваются этажность, площадь. Но такой подход работает не всегда.Как правило, отдельно вопрос о том, возник ли новый объект, суды не исследуют, применяя правила статьи 222 Гражданского кодекса к тем объектам, которые изменили свои параметры. Однако даже изменение этажности или площади и иных пространственных характеристик, как ни странно, по мнению судов, не всегда свидетельствует о том, что возник новый объект.Такой подход судов, когда они не расценивают итог реконструкции в качестве нового объекта, в ситуации, когда собственник подал иск о легализации реконструкции, повлечет отказ в иске.Но это не безнадежная ситуация: тогда можно попытаться обжаловать в суде сам отказ органа Росреестра в регистрации тех или иных прав на объект. А вот в случаях, когда контролирующие органы предъявляют компании — владельцу объекта иск о признании реконструкции самовольной постройкой и ее сносе, такой подход судов оказывается на руку ответчику. Если он может доказать, что новый объект не возник, хотя пространственные характеристики изменились, в иске будет отказано. Подвести суд к выводу о том, что никакого нового объекта не возникло, обычно помогает строительно-техническая экспертиза.Если орган власти обратится с требованием о сносе самовольно реконструированной недвижимости, то собственник может ссылаться на истечение срока исковой давности. Срок начинает течь с момента обнаружения нарушений, например с момента госрегистрации такого объекта, проведения проверки, либо технической инвентаризации. Но исковая давность не распространяется на требование о сносе объекта, создающего угрозу жизни и здоровью граждан.Разрешение на строительство обязательно не для каждой реконструкции. Случаи, когда получение разрешения на строительство (этот же документ выдается и для реконструкции) не требуется, указаны в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. Перечень случаев не является исчерпывающим — сам кодекс либо иные законы могут установить другие исключения. Так, разрешение не понадобится при проведении капитального ремонта, реконструкции сооружений, не являющихся объектами капитального строительства (например, киосков, навесов).Также разрешение не нужно для строительства и реконструкции строений и сооружений вспомогательного использования. Что является таким объектом, в Градостроительном кодексе не указано. Как правило, суды считают, что строение является вспомогательным, если по отношению к основному объекту оно выполняет служебную роль и такой объект нельзя использовать самостоятельно. Если же такой объект является частью основного объекта (например, пристройка), то есть риск, что суд не признает такой объект вспомогательным, а посчитает, что первоначальный объект изменил свою площадь. В итоге из-за такой пристройки весь объект могут признать самовольной постройкой.Условия узаконения самовольно реконструированной недвижимостиЕсли в результате реконструкции, проведенной без обязательного разрешения, появился новый объект, то собственнику необходимо позаботиться о легализации недвижимости. Лучше это сделать до того, как в суд обратятся органы власти. Они вправе потребовать снести такую постройку. Правда, при условии, что недвижимость нельзя вернуть в первоначальное состояние (абз. 2 п. 28 постановления №10/22).Чтобы легализовать самовольно реконструированный объект, собственнику необходимо обратиться в суд с требованием о признании права собственности на новую недвижимость. И в данном случае процедура ничем не будет отличаться от легализации самовольной постройки. Суд вправе это требование удовлетворить, но лишь при соблюдении нескольких условий.Первое условие: истец является титульным владелец земельного участка. То есть, узаконить самовольную реконструированную недвижимость может только собственник земельного участка, на котором расположена постройка, либо иной титульный владелец — тот, кому участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГКРФ). А вот арендаторам в легализации самовольных построек в большинстве случаев суды отказывали.Впрочем, в этом году Верховный суд согласился признать право собственности на самовольную постройку (в этом деле без разрешения велось строительство, а не реконструкция) за гражданином — арендатором земельного участка (обзор судебной практики поделам, связанным ссамовольным строительством, утвержден Президиумом Верховного суда 19.03.14). Правда, в этом споре было одно существенное условие — участок изначально предоставлялся под строительство. Из этого следует, что если же участок предоставлялся для иных целей, то узаконить самовольную постройку (как и самовольную реконструкцию) нельзя. К такому выводу также в этом году пришла Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда, пересматривая дело в порядке второй кассации. Коллегия, сославшись на указанный обзор, отказала в признании права собственности на самовольную постройку, отметив, что участок предоставлялся не для строительства, а для эксплуатации недвижимости.Предоставить заключение эксперта или ходатайствовать о проведении экспертизы следует истцу, поскольку именно он должен доказать, что реконструированная недвижимость безопасна и может быть узаконена.Второе условие: постройка не угрожает жизни и здоровью, а также не нарушает права третьих лиц. Еще одно обязательное условие для легализации — недвижимость после самовольной реконструкции не угрожает жизни и здоровью, а также не нарушает права третьих лиц (абз. 3 п. 3 ст. 222 ГКРФ). Причем суды также исследуют, не нарушены ли при реконструкции градостроительные, а также строительные нормы и правила (п. 26 постановления №10/22). Соблюдение этого условия может подтвердить только строительно-техническая экспертиза.Законодательство не уточняет, в каких случаях постройка нарушает чьи-то права. Суды считают, что такое нарушение происходит, например, если было реконструировано общее имущество в многоквартирном доме. В таком случае нарушаются права всех жильцов, которые по закону являются сособственниками общедомового имущества. Может быть и так: после реконструкции объект пересек границу соседнего земельного участка. Суды считают, что такая реконструкция нарушает права собственника этого участка. В одном из судебных дел недвижимость после реконструкции создала препятствия к обслуживанию и ремонту линии электропередачи.Нужно учитывать, что Верховный суд считает иначе. По его мнению, суд не может отказать в легализации лишь потому, что собственник нарушил процедуру получения разрешения, иначе судебное решение будет основано на формальном подходе (определение Верховного суда от08.07.14 №19-КГ14-6). Правда, эту позицию ВС РФ высказывал пока только в отношении граждан. Примеров, когда такой подход продемонстрировала бы коллегия ВС РФ по экономическим спорам, пока нет.Третье условие: истец предпринял меры по внесудебной легализации реконструированной постройки. С одной стороны, отсутствие документов на реконструкцию не служит непреодолимым препятствием для легализации постройки. С другой — истцу необходимо доказать, что он предпринимал меры, чтобы эти документы получить. Иными словами, сделал все, чтобы легализовать постройку без суда. При этом легализация невозможна, если лицо имело возможность получить разрешение, но ничего для этого не сделало. Например, не представило необходимые для этого документы. Судебная практика относится к соблюдению такого условия по-разному. Однако, несмотря на различные подходы, арбитражные суды в любом случае отказывают в легализации, если истец не предпринял вообще никаких мер для легализации.Лишь формального обращения в органы власти за получением разрешения недостаточно для последующей судебной легализации. Меры по внесудебной легализации собственнику следует принять либо до начала, либо во время реконструкции, но никак не по ее окончании. Причем истцу также нужно обосновать препятствия для получения разрешения. Например, доказать, что отказ в выдаче разрешения был незаконным.Если объект возведен и реконструирован до 1 января 1995 года, он не может считаться самовольной постройкой. Причем это касается только зданий, строений и сооружений нежилого назначения.

В другом случае суды, напротив, считают, что истцу достаточно хотя бы формально обратиться за разрешением на реконструкцию. Органы власти отказывают в выдаче разрешения, как правило, из-за того, что собственник недвижимости не представил все необходимые документы (ч.

7 ст. 51 ГрК РФ). При этом мотивы отказа в выдаче документации — был ли отказ законным — одни суды не исследуют.

А по мнению других судов, лицо не предприняло надлежащих мер, если оно не получило разрешения из-за того, что не представило в госорган все необходимые документы.

Узаконение самовольной реконструкции в административном порядке

Источник: https://pershickow.ru/samovolnaya-rekonstrukciya/

Регистрация после самовольной реконструкции здания

Незаконная реконструкция частного дома

Мы перестраиваем своё жилище для удобства и комфортного проживания в нём, при этом сталкиваясь с бюрократией, думаем «авось прокатит без оформления» и вносим самовольные изменения в этажность строения, добавляем пристройки и меняем планировку.

Не задумываясь о последствиях, мы навлекаем на себя проблемы, которые выливаются штрафами, судебными разбирательствами, а также сносом реконструкции и восстановлением здания в первоначальный вид. А это влечёт к огромным убыткам застройщика.

Но что делать, если реконструкция уже состоялась, а разрешения на неё нет? Использовать такую жилплощадь можно, но где гарантии того, что администрация не узнает о произошедшем изменении и не потребует ответственности застройщика по закону.

Наши кадастровые инженеры помогут узаконить внесённые изменения, зарегистрировать их в Росреестре.

Оформление самовольной реконструкции происходит в досудебном порядке и через суд, в процессе которого потребуется помощь юристов нашего агентства.

Они проконсультируют клиента, предложат варианты решения конкретного случая, подготовят доказательную базу, получат справки и выписки в срочном порядке, представят интересы заказчика в ходе суда.

Как узаконить реконструкцию частного дома

Если самовольная реконструкция была произведена внутри помещения и при этом затронут фундамент (оборудование подвала) или несущие стены (снос, смещение, установка дверного проёма), в нежилое помещение проведено отопление, что автоматически делает его жилым (увеличилась жилая площадь), такие изменения должны быть оформлены. Для узаконивания реконструкции, сделанной в частном доме, наш инженер выполняет обмеры помещения, фиксирует изменения в новом техническом плане. Далее техплан, правоустанавливающие документы на земельный участок, уведомление о начале реконструкции подаются в администрацию.

После получения решения органов местной власти мы подаём заявление в Росреестр на регистрацию. Если при строительстве соблюдены СНиПы (3 метра от дороги и 5 метров от забора) и при реконструкции эти параметры не вышли за допустимые пределы, то узаконить действия можно в обычном порядке.

Если отступы в норме, но имеются обременения на участке, которые невозможно согласовать, например зона ЛЭП, то госорган ответит отказом и направит застройщика в суд.

Стоит учитывать, что в суде засчитывается согласие всех собственников на внесение изменений, участников сервитута, что желательно подтвердить документально.

Советуем заручиться одобрением смежных землепользователей, иначе есть вероятность встретиться с ними на судебном заседании и услышать доводы против реконструкции рассматриваемого здания.

Таким образом, будет сформирована доказательная база, которая показывает то, что вы пытались восстановить нарушенное право в досудебном порядке.

Так как это сделать не удалось, формируется иск о признании права собственности на строение (обратите внимание, что признаётся право на весь объект недвижимости, а не на реконструированную часть) и подаётся в судебный орган.

Ещё на этапе планирования стоит помнить:

  1. Земельный участок, где расположено здание, и планируется проведение реконструкции, должен быть отмежёван. В противном случае получить уведомление о начале работ в администрации, и узаконить такие изменения будет невозможно.

    Без информации о точных координатах границ застройщик не сможет определить правильные отступы при строительстве, а инженеры (эксперты) не смогут определить есть ли обременения на участке.

  2. Если вносятся коррективы в конструкцию здания, собственник теряет право и обязан вновь его получить на уже изменённое строение.

    Например, нашими кадастровыми инженерами проводится проверка на соответствие выполненной реконструкции строительным нормам, выдаётся досудебное заключение. Если в досудебном порядке узаконить изменения не получается, тогда на основании всей доказательной базы подаётся заявление в суд.

Если дом построен, а на кадастровом учёте не числится, значит, он считается самовольным, и юридических прав у застройщика на него нет.# Регистрация недвижимости

На практике наших кадастровых инженеров часто встречаются случаи:

  • реконструкции двухквартирных домов (на два хозяина участок и строение), которые были построены ещё в советские времена. По документам до сих пор у многих собственников недвижимость зарегистрирована, как квартира. То есть уведомительный порядок не действует на такие объекты и через администрацию узаконить их невозможно, только через суд. Наши юристы советуют ещё до начала процесса не тратить время зря, а привести документы в порядок (выделить квартиры в индивидуальные жилые блоки и разделить землю на 2 разных участка). Обязательно требуется провести межевание и получить согласие соседей;
  • объединения нескольких квартир в одну. Но узаконить такую реконструкцию не всегда под силу собственнику, так как после внесения самовольных изменений был создан новый объект недвижимости, на который требуется получить право собственности. Использовать помещение в таком виде можно, но продать или выполнить другое юридическое действие не получится. Информация в техническом плане будет отличаться от фактических сведений, что выяснится при попытке зарегистрировать сделку и переход права собственности в Росреестре.

Оформление самовольной реконструкции нежилого здания

Если реконструкция проведена в производственном, коммерческом или нежилом здании самовольно, то собственнику, предпринимателю выписывается штраф, приостанавливается деятельность застройщика сроком до трёх месяцев, физическое и юридическое лицо несёт ответственность за ввод в эксплуатацию строения с незаконными изменениями. Сейчас по всей России действуют службы: департамент городского имущества (ДГИ) и Мосжилинспекция, которые используют автоматизированную программу обнаружения самовольных пристроек. Её работа заключается в том, что раз в год выполняется спутниковая съёмка и передаёт снимки в вышеуказанные госорганы, где отслеживается состояние коммерческих и нежилых зданий. Если обнаружено несоответствие контуров строения, то представители муниципальных органов выезжают на объект и выписывают предписание о том, чтоб вы снесли это здание (реконструкцию).

Если только планируется реконструкция нежилого здания, то наш совет, делать всё по порядку, как при строительстве нового объекта. Первым делом требуется провести изыскания, заказать проект реконструкции. Далее нужно получить разрешение на реконструкцию, загрузить документы в ИСОГД и ввести здание в эксплуатацию.

Для проведения всех процедур по реконструкции в нежилом здании с экономией времени и денежных средств, заказывайте услуги кадастровых инженеров агентства недвижимости ГКИ Недкадастр. Они также узаконивают самовольно внесённые изменения, формируют техплан и проект реконструкции, направляют необходимый пакет документов в Мосгосстройнадзор.

После согласования реконструкции новые сведения передаются в Росреестр. В случае отказа можно попробовать узаконить изменения через суд.

Мы поможем оформить документацию для подачи в госорганы, сформируем геоподоснову, составим заключение о техническом состоянии здания после самовольной реконструкции. Для МКД создадим поэтажный план со схемами и чертежами нежилых помещений.

Проведём собрание, где будет получено письменное согласие собственников (жильцов), если объект находится на территории жилого здания. Для заказа наших услуг позвоните по телефону +7(495)409-41-51 или заполните на сайте форму обратной связи.

Мы найдём решение ваших проблем с недвижимостью и поможем разрешить даже самую безвыходную ситуацию. Вы наш следующий клиент!

Источник: https://gkai.ru/news/registraciia-posle-samovolnoj-rekonstrukcii.html

Как узаконить самовольную реконструкцию частного жилого дома в 2021 году: без разрешения, на собственной земле

Незаконная реконструкция частного дома

/ Жилищные споры / Самовольная постройка / Как узаконить самовольную реконструкцию частного жилого дома

Просмотров 649

Жилые дома могут иметь разную конструкцию. Но со временем даже современное здание нуждается в улучшении. Если собственник захочет увеличить площадь – он сделает пристрой.

Возникла необходимость в дополнительном этаже? Нет проблем – стройте мансарду. Все это часть реконструкции частного дома. Однако процесс имеет ряд нюансов.

Один из таких – уведомление властей о проводимых изменениях с домом.

Очень часто о согласовании вспоминают в последний момент, когда переустройство уже закончено. Встает вопрос, можно ли узаконить самовольную реконструкцию жилого дома? Вашему вниманию актуальная информация о легализации изменений.

Что такое реконструкция частного дома?

Термин «реконструкция жилого дома» закреплен в Гражданском и Градостроительном кодексе, а также в иных нормативно-правовых актах. Многие путают это понятие с капремонтом и перепланировкой объекта. Однако, это совершенно разные термины.

Обратимся к пункту 14 ст. 1 ГрК РФ:

Реконструкция частного дома – это восстановление или замена конструкций, а также изменение характеристик здания с целью увеличить площадь или этажность объекта. Переустройство всегда подчиняется нормам СНиПов и требует соблюдение градостроительных регламентов.

Иначе говоря, если вы решили увеличить высоту дома за счет второго или третьего этажа – это реконструкция. Хотите восстановить фундамент, пристроить к дому гараж или баню – это тоже реконструкция. Основные характеристики здания всегда сохраняются. Сооружение не потеряет несущих стен, не лишится крыши, основания и т.д.

Реконструкция связана с увеличением общей или жилой площади. Это отличает ее от перепланировки и капитального ремонта. Первая затрагивает внутреннюю часть дома (перегородки, лестницы, санузел, камин). Капремонт – это замена или восстановление изживших себя частей здания. Отличие реконструкции в том, что она изменяет площадь и фасад частного дома.

Пример:

Егор имеет в собственности участок ИЖС и возведенный на нем дом. Домовладелец хочет «приделать» к зданию гараж для автомобиля. Конструкция будет капитальной – с фундаментом и кирпичной кладкой.

В данном случае гараж – это объект реконструкции жилого дома. Перепланировкой его назвать нельзя, поскольку пристрой будет со стороны улицы.

Капремонтом процесс также не является, потому что гараж возводится «с нуля».

Как узаконить реконструкцию?

Процесс узаконивания строительства и/или реконструкции претерпел изменения. Начиная с 4 августа 2018 года, легализация обходится без разрешений на стройку – в силу изменений Федерального закона № 342 от 03.08.2018.

Теперь, чтобы оформить реконструкцию жилого или садового дома, достаточно выслать уведомление о своих намерениях. Орган местного самоуправления (МСУ) примет уведомление, изучит предоставленные сведения и даст ответ – положительное или отрицательное решение (см. «Как получить разрешение на реконструкцию частного дома«).

Разберем, как оформить реконструкцию с учетом изменений.

Частного дома

Перестройка дома носит разный характер. Хозяин может надстроить еще один этаж, обустроить мансарду, сделать комнату, кухню, гараж или пристрой в виде бани.

Узаконивание изменений лучше делать в административном порядке. Так вы сэкономите деньги и время.

Что нужно делать:

  1. Обратиться в администрацию с уведомлением о реконструкции частного дома.
  2. Получить одобрение на переустройство.
  3. Завершить реконструкцию.
  4. Обратиться в БТИ, Росреестр или кадастровую компанию. Там заключается договор на кадастровые работы и изготовление техплана.
  5. Геодезисты проводят обмеры и передают информацию главному инженеру.
  6. Оформление техплана на CD-диске в формате XML.
  7. Хозяин дома вновь подает уведомление – на этот раз об окончании работ, прикладывает техплан и квитанцию об оплате госпошлины.
  8. Регистрация изменений в ЕГРН.

Если на земельном участке есть чужая недвижимость или линейные объекты, при легализации нужно учесть интересы третьих лиц. Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, реконструкция не должна нарушать их законных прав. В противном случае ее признают самовольной.

Второй момент узаконения связан с соблюдением прав совладельцев дома. Если жилое здание принадлежит нескольким лицам, они должны дать согласие на реконструкцию. Чье-то несогласие поставит процесс под угрозу. Поэтому, первым делом, нужно заранее обо всем договориться.

Рекомендуем почитать «Как узаконить самострой на своем земельном участке«.

Многоквартирного дома

Многоэтажные жилые дома могут подвергаться реконструкции по инициативе собственников квартир или управляющей компании.

Вопрос о целесообразности реконструкции выносится на общее собрание собственников жилья (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для принятия решения нужно собрать кворум и большинство .

Если реконструкция уменьшит размер общего имущества в доме, то нужно согласие 100% собственников и держателей машино-мест в МКД – пп. 6.2 п. 1 ст. 51 ГрК РФ.

Планировщик должен согласовать с архитектурой намечаемую реконструкцию. Вместе с уведомлением подается проект переустройства многоэтажного дома. Схема составляется организацией из состава СРО. Обязательное условие – наличие лицензии и допуск к оформлению проектной документации. Если администрация даст добро, реконструкцию можно узаконить в обычном порядке.

Нежилого помещения

Узаконение нежилых объектов подчиняется тем же правилам, что и жилые дома. Специалисты Росреестра советуют владельцам включать в состав технического плана заключение специалиста по организации инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования.

Заключение должно содержать сведения о завершенных работах. Чтобы легализация прошла успешно, нужно отметить:

  • заключение о несущих конструкциях (стенах);
  • характер демонтажа перегородок (несущие/не несущие);
  • информацию о дверях, окнах;
  • данные о новой нагрузке на несущие конструкции;
  • сведения о безопасности нежилого помещения;
  • отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Нарушения требований СНиП, СанПиНа и прочих регламентов затрудняют узаконивание нежилой пристройки к дому. Владельцу придется либо устранить нарушения, либо попытаться узаконить реконструкцию через суд.

Не знаете, где и с кем согласовать перестройку? Читайте нашу статью «Как получить разрешение на реконструкцию нежилого здания«.

Какие нужны документы?

Прежде чем затевать «переустройство», правообладателю придется собрать документы. Они нужны для согласования реконструкции с отделом архитектуры и строительства в регионе.

До начала реконструкции готовятся:

  • заполненный бланк уведомления в адрес администрации;
  • паспорт РФ;
  • нотариальная доверенность – если от имени нескольких совладельцев дома действует один представитель;
  • документ о праве собственности на свой земельный участок – по желанию;

Администрация может затребовать ГПЗУ на участок. Однако предоставлять его с остальными документами необязательно. Чиновники сами запросят его путем межведомственного взаимодействия.

После реконструкции нужно подготовить:

  • аналогичное уведомление – но уже об окончании работ;
  • паспорт РФ;
  • соглашение об определении долей частного дома + графический план – на случай, если вы не единственный правообладатель жилого здания;
  • техплан на реконструированный дом;
  • квитанцию об уплате госпошлины за внесение изменений в ЕГРН.

Дальнейшее участие заявителя не потребуется. Уполномоченный орган проверит документы, оформит их для передачи в ФКП «Росреестра» и отправит в ЕГРН по межведомственным каналам. Собственнику (-ам) останется дождаться документов. Речь идет о двух выписках – с кадастровыми данными (технический паспорт) и праве собственности на жилой дом.

Сроки и стоимость

Вместе с обновлением Градостроительного кодекса изменились и сроки легализации строительства/реконструкции домов.

Период подготовки ответа на уведомление составляет 7 рабочих дней. Однако срок действует только в случае одобрения со стороны администрации. Если последовал отказ, срок увеличится до устранения его причин.

Узаконение после реконструкции продлится от 10 рабочих дней. За это время уполномоченный орган передаст документы в ЕГРН, а Росреестр подготовит нужные выписки.

Уведомление о начале реконструкции подается бесплатно.

Заявитель оплачивает лишь расходы на оформление технического плана. Стоимость колеблется в зависимости от региона. Минимальный чек – 8 000 рублей, а цена за сложные объекты – до 20 000 рублей.

Уведомление об окончании строительства также бесплатное. Однако правообладателю нужно сразу оплатить госпошлину за узаконение реконструкции частного дома. Как и в случае со строительством, она составляет 350 рублей. Квитанция прикладывается в оригинальном виде.

Штраф за неузаконенную реконструкцию

Забыв легализовать изменения, собственник рискует нарваться на санкции со стороны государства. Отсутствие разрешения и/или уведомления о реконструкции наказывается:

  • Административным штрафом – в связи с незаконной реконструкцией, применимо к вашей ситуации (ст. 9.5. КоАП РФ). Физическим лицам (гражданам) придется заплатить от 2 000 до 5 000 рублей, а также от 500 до 1 000 рублей – за отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию.
  • Уголовной ответственностью – в связи с мошенничеством по ст. 159 УК РФ, либо вредом жизни и здоровью людей.

Встречается и снос (демонтаж) частного дома. Однако прежде придется выяснить, является ли реконструкция дома самовольной постройкой? Если изменения несут угрозу здоровью граждан, владельца дома обяжут осуществить снос самостроя. Если реконструкция не несет угрозы, не нарушает интересов соседей, отвечает нормам СНиП и прочим требованиям – есть шанс ее узаконить. В таком случае жилой дом не будет признан самостроем.

Узнали о самострое соседа? Читайте «Куда и как жаловаться на незаконное строительство?»

Как узаконить самовольную реконструкцию дома через суд

Проще, выгоднее и быстрее легализовать реконструкцию в административном порядке. Но зачастую это невозможно. Одна из причин – отсутствие разрешения на «переустройство». Это происходит, если собственник дома не уведомил власти о реконструкции, а провел ее тайком.

Впоследствии, когда потребуется продать, подарить или заложить дом – нарушения всплывут. И тогда нужно будет узаконить изменения. Администрация, естественно, откажет – остается вариант с легализацией через суд.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-uzakonit-samovolnuyu-rekonstruktsiyu-chastnogo-zhilogo-doma/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.