Можно ли поменять квартиру на дом

Хотите сменить квартиру на дом? Пять причин не делать этого

Можно ли поменять квартиру на дом

Всем привет!

Прошло почти три года как уехали в свой дом из нашей маленькой, но уютной квартирки. Казало бы, давно пора привыкнуть к особенностям загородной жизни, но не все так просто. В некоторые моменты хочется вновь стать жителем обычной многоэтажки, просто закрыть за собой входную дверь и оставить все коммунальные хлопоты на откуп УК, ЖЭК или что там еще бывает 🙂

Вчера ночью за окном было такое:

Погода 31 января 2021

Это значит рабочий понедельник начнется на час раньше, и вовсе не с чашечки кофе, а с лопаты и разминки во дворе. Вроде бы не страшно, но в 4 утра пропало электричество, сильный ветер и мокрый снег сделали свое черное дело.

Нет электричества, не работает насос скважины, газовый котел встал и за окном сугробы – то что надо для утра понедельника 🙂

Хотите сменить квартиру на дом? Пять причин не делать этого.

Итак, вы решили все равно уехать из города на ПМЖ в свой дом, никакие трудности вас не смущают.

Отлично, только теперь воду в аквариуме вам нужно менять самому 🙂

Уборка территории.

Зимой придется внимательно следить за прогнозом погоды, если что просыпаться раньше для расчистки двора и парковки. Летом другие проблемы, чуть расслабился и вокруг дома трава по пояс.

Неделю не косил газон, и вот получите.

Проблемы с напряжением.

В любом коттеджном поселке и тем более СНТ рано или поздно возникают проблемы с электричеством, и даже если сейчас все хорошо, это не значит что так оно будет всегда. Вокруг строят новые дома и в какой-то момент возникнет нехватка энергии, затем после жалоб поставят новый трансформатор, на какое-то время это решит проблему, затем снова начнет не хватать и так до бесконечности.

Пришлось поставить стабилизатор, зимой “просадки” напряжения очень существенные.

Отдельная история с внезапным отключением света, любая погодная аномалия может оставить дом обесточенным на длительное время. За 12 лет жизни в своей квартире электричество пропадали всего три раза на 5 минут, а тут стабильно раз в неделю бывает то на час, то на два.

Теперь вы сами себе УК и ТСЖ в одном лице, пропало напряжение – делаем заявку самостоятельно у энергосети, никому нет дела: есть у вас электричество или нет. А пока ремонтируют линию нужно включить генератор, у вас его нет? Придется купить.

Купил генератор.

На что хватит генератора мощностью 3 кВт? Рассказывал в отдельной статье.

Проблемы с газом.

Да и такие часто бывают. Даже если у вас все хорошо и дом подключен к газу, это не значит что проблем не будет. Зимой может замерзнуть магистраль и подача газа прекратиться, нужно под рукой иметь телефон аварийной службы.

Приедут довольно быстро и устранят, но море впечатлений вам обеспечено, особенно если за окном -30. Летом тоже возможны любопытные истории. Как-то к нашей линии газа подключили новый дом, после этого остановился котел – оказалось попал воздух в трубы.

Пол дня спускали этот воздух, а счетчик его нам считал словно газ..

Газовый котел в нашем доме.

Канализация.

И тут все не просто. Придется следить за наполнением септика самостоятельно, а если неправильно рассчитать емкость при строительстве дома, то и откачивать придется каждую неделю. Надо ли говорить о расходах и неудобстве.

Водопровод.

Если у вас в доме центральное водоснабжение это снимает часть проблем. А если своя скважина? Придется научится разбираться во всей системе дома, либо каждый раз платить приходящему мастеру. Проблем, особенно зимой, может возникнуть масса, например внезапно потечет гидроаккумулятор или замерзнет труба на улице.

Потек почти новый гидроаккумулятор.

В любом случае можно остаться без водоснабжения и решать вопрос придется очень оперативно, жить в доме без воды не получится, особенно если есть дети.

Другие аварийные ситуации.

В своем доме нужно быть готовым к любой аварийной ситуации. Если не можешь решить сам, то иметь под рукой контакт проверенного мастера. Естественно гораздо проще если в семье есть свой мастер на все руки.

Буквально неделю назад у соседей в 12 ночи внезапно прорвало трубу отопления, а за окном -20 гр, найти сантехника за городом и быстро практически не реально. Хорошо у меня под рукой оказались нужные элементы труб и аппарат для пайки не отдал приятелю, а так что хочешь, то и делай.

Собака съела кусок трубы отопления у соседей, потекло как обычно в самый “удачный” момент.

Считаю, уже достаточно причин крепко подумать, а надо ли из теплой и беспроблемной квартиры искать себе приключения на пятую точку. Так или иначе жизнь в своем доме это не только барбекю на траве, гамак в тени и постоянный расслабон.

Наш дом.

PS. Эту заметку создал для людей, которые только думают о возможном переезде в свой дом, естественно бывалых удивить мало чем получится. Могу привести еще 15 причин почему нужно сменить квартиру на дом, но это уже совсем другая история.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/flathouse/hotite-smenit-kvartiru-na-dom-piat-prichin-ne-delat-etogo-601886298d30cb17809bf1b2

Времена прямых обменов прошли. Как сегодня обменять «двушку» на «трёшку» или квартиру на дом?

Можно ли поменять квартиру на дом

Меню

X

Многие думают, что обмен квартирами остался в советском прошлом, но это не так. Да, сам процесс сильно изменился, но это не значит, что люди перестали улучшать свои жилищные условия, меняя «однушку» на «двушку», «двушку» на «трёшку» или вообще квартиру на дом. В статье расскажем про сам процесс и подводные камни обмена недвижимости.

Большой сложности обмене недвижимости нет. Чтобы самостоятельно провести подобную сделку, достаточно неплохо разбираться в ценообразовании на рынке недвижимости — чтобы не отдать свой объект за бесценок и, при этом, не переплатить за встречный объект.

Ещё не лишним будет знать базовые принципы рекламы — это поможет с поиском потенциального покупателя на ваш старый объект и поможет не повестись на рекламные ловушки при поиске нового объекта.

Хорошо бы ещё разбираться в основах психологии и уметь вести переговоры, в том числе в стрессовой ситуации — этот навык очень пригодится при обсуждении условий со всеми (не всегда адекватными) участниками сделки.

Ну и наконец, необходимо иметь опыт работы с документами и неплохо разбираться в различных законах, в т.ч. в 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” — это убережёт от проблем, связанных с приостановкой и отказом в регистрации сделки, а также избавит в дальнейшем от риска потери права собственности.

Времена прямых обменов (это когда я тебе трёхкомнатную, а ты мне — однокомнатную квартиру плюс комнату в коммуналке) остались в нашем счастливом советском прошлом. Тогда сделки по продаже и покупке жилья были запрещены, поэтому единственным шансом на улучшение жилищных условий, оставались обмены.

Но у такой схемы был и остаётся один существенный недостаток — отсутствие выбора. Слишком ограничено число желающих, например, переехать из однокомнатной в трёхкомнатную, да ещё и в рамках одной локации. Поэтому, зачастую, приходилось соглашаться на объект, который категорически не нравился, но был единственным, который подходил по параметрам обмена.

Времена, к счастью, изменились. И сейчас подавляющее большинство обменов оформляются через куплю-продажу.

Это когда мою однокомнатную хрущёвку покупает Валера из Норильска, а я, взамен неё, покупаю у Елены Сергеевны трёхкомнатную в новом доме, которая в свою очередь покупает дом в Краснодарском крае — и так до бесконечности.

При такой форме сделки нет ограничений при выборе, поэтому можно выбирать абсолютно любой объект, главное, чтобы он укладывался по стоимости в заданные параметры.

Основных этапов у подобной сделки ровно два: нужно найти покупателя на свой объект и подобрать встречный объект для покупки. Помимо этого, есть ещё куча промежуточных этапов, каждый из которых может повлиять на исход сделки, поэтому будьте внимательны — мелочей в вопросах недвижимости не бывает.

В каждом регионе своя специфика. Где-то рынок полностью захватили агрегаторы (типа Авито и ЦИАН), и вся информация по продаваемым и покупаемым объектам есть только там. Где-то до сих пор балом правят газеты и журналы. А где-то самым продающим ресурсом являются группы в социальных сетях. Смотрите по ситуации.

Перед тем как размещать объявление, попробуйте критически посмотреть на свой объект. Какие у него есть недостатки, какие достоинства? Ваша задача максимально сгладить первые, при этом подчеркнув вторые.

Отдельное внимание уделите визуальной части объявления. Фото вашей квартиры должно вызывать желание поскорее увидеть её вживую, а не листать объявления дальше. Светлые фото аккуратно прибранной квартиры — залог эффективного рекламного объявления.

При желании, обменять можно вообще всё что угодно. В начале обменной цепочки может оказаться продавец комнаты, а в конце — покупатель дорогостоящего коттеджа в элитном посёлке.

Но в большинстве подобных сделок люди улучшают свои жилищные условия. Собственники однокомнатных квартир хотят переехать в двух-трёхкомнатные, а живущие в старом фонде, хотят поменять свои квартиры на новостройки.

  • у меня квартира, сложно ли обменять её на дом? (и наоборот)
  • у меня «однушка», сложно ли найти того, кто обменяет её на трёшку с моей доплатой?

Когда обмен совершается через куплю-продажу, обменять квартиру на дом, а дом, например, на офис, не представляет большой сложности.

Основная сложность заключается в том, что собственник не всегда адекватно оценивает как стоимость своего объекта, так и стоимость встречной покупки.

Невозможно, например, продать трёхкомнатную квартиру, купив взамен две однокомнатные в аналогичном доме без доплаты.

Для начала нужно определить рыночную стоимость своего объекта. Для этого необходимо сравнить его с аналогичными объектами, выставленными на продажу. Проанализировав, какое жильё продаётся, по каким ценам, и насколько оно отличается в лучшую или худшую сторону от вашего (только, чур, объективно), можно примерно понять рыночную стоимость и вашего жилья.

Следующим этапом будет поиск встречного варианта. Смотрим, выбираем, анализируем. В результате всех вычислений у вас появляется понимание того, какая доплата потребуется.

Понятно, что эта величина непостоянная.

Она легко может поменяться в зависимости от того, как хорошо вы умеете вести переговоры по торгу с продавцом покупаемого вами объекта, а также насколько грамотно вы сможете отстоять цену при продаже своего жилья.

К слову, с каждым годом увеличивается число людей, которые в качестве доплаты при обмене используют различные субсидии. Например, всем известный материнский (семейный) капитал, который может достигать внушительной, для большинства регионов, суммы в 616 617 рублей. Эти средства можно (и нужно) использовать на улучшение жилищных условий, в том числе и при обмене жилья.

Ипотека — самый частый способ для доплаты при обмене. Такой кредит оформляется в два приёма.

Во-первых, банк рассмотрит вас в качестве заёмщика (проанализирует ваш доход, кредитную историю, поищет негативные факты в вашей истории).

Вторым этапом идёт рассмотрение объекта, который вы выбрали для встречной покупки. Этот объект будет выступать в качестве залога на случай, если вы не сможете выплачивать кредит.

Многие, при этом, ошибочно полагают, что на всё время кредита жильё будет принадлежать банку. Это не так. Объект будет оформлен на вас, вот только до момента полного гашения кредита вы не сможете его продать, подарить или обменять без согласия банка.

Безусловно можно. И таких сделок с каждым годом становится всё больше. Вы можете, например, продать свою старую квартиру, закрыв остаток по ипотеке деньгами покупателя, а разницу между ценой продажи и остатком по кредиту, направить на покупку новой квартиры, добавив средства нового ипотечного кредита.

Недвижимость — это самая дорогостоящая вещь, с которой могут совершать сделки обычные граждане. При этом она — одна из самых сложных, с точки зрения документооборота и регламентирующих законов. Поэтому, чего-чего, а уж подводных камней в сфере недвижимости хватает.

Понятно, что основная опасность заключается в потере права собственности на приобретённый объект, но и других неприятных сюрпризов, порой, не удаётся избежать. Здесь и претензии налоговых органов, которые могут возникнуть после продажи недвижимости.

И позиция органов опеки, которых не уведомили в установленном законом порядке о предстоящей сделке. Даже наличие у продавца супруги, в том числе бывшей, может, порой, нести массу сюрпризов.

Я уже не говорю про нечистых на руку граждан, для которых многомиллионный актив в виде недвижимости — лакомый кусок, ради которого они способны преступить закон.

Мошенники на рынке недвижимости были, есть и, с большой долей вероятности, будут всегда. Уж слишком велик соблазн завладеть объектом, продав который, можно обеспечить себя на многие годы вперёд.

Подобные граждане не брезгуют ничем: ни подделкой документов, ни введением в заблуждение доверчивых граждан, ни банальным разбоем и вымогательством.

Всегда с осторожностью относитесь к сделкам, проводимым по доверенности. Будьте внимательны при покупке имущества, которое недавно досталось продавцу по наследству. А также к объектам, которые за короткий срок перепродавались несколько раз. Это Топ-3 причин, по которым сделки оспариваются, а собственники теряют свои объекты недвижимости.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/vremena-pryamyh-obmenov-proshli-kak-segodnya-obmenyat-dvushku-na-tryoshku-ili-kvartiru-na-dom

Как оформить обмен квартиры на дом в 2020 году: перечень документов

Можно ли поменять квартиру на дом

Причины, по которым граждане желают осуществить обмен квартир, могут быть связаны с разными событиями и в силу других обстоятельств — переезд, устройство на новую работу, потребность в улучшении жилищных условий и др.

Для совершения обмена установлены определенные способы:

  • мена;
  • обмен через куплю-продажу;
  • трейд-ин.

Для проведения таких сделок необходимо: соблюсти правовой порядок, собрать нужные сведения, оформить документы.

Правомочия собственника будут иметь законную силу только после официальной регистрации.

Некоторые договоры заключаются в отношении неравноценного обмена жильем, в таком случае одна из сторон обязуется внести доплату.

Если квартира находится под обременением в виде залога (по причине приобретения объекта за ипотечные средства), владелец вправе совершить обмен при выполнении условий банка.

Какую именно сделку выбрать — продажу или мену — каждый решает самостоятельно, исходя из возможностей, предпочтений и пожеланий к новому жилью.

Способы обмена квартир

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации можно выделить три основных способа обмена недвижимостью:

  • Мена — сделка, при которой одна квартира передается во владение в качестве замены на другую.
  • Обмен через куплю-продажу — приобретение нового жилья и одновременная продажа имеющейся собственности.
  • Трейд-ин — процесс по смене вторичной недвижимости на новостройку.

Существуют различные варианты обменных процедур:

  • Мена жилья, находящегося в сельской местности на объект, построенный в черте города.
  • Размен многоквартирного помещения на несколько однокомнатных.
  • Обмен квартиры меньшей площади на большую.
  • Бартер объектов, расположенных в разных городских районах и др.

Вышеуказанные варианты сделок могут быть осуществлены на основе обмена через куплю-продажу, так и путем оформления договора мены (с доплатой или без финансового вложения).

Мена жилых помещений

Согласно ст. 567 ГК РФ, оформляя договор мены, участники обязуются осуществить передачу одного жилого помещения взамен на другой объект недвижимости.

К обменным процессам применяются положения, регламентирующие порядок купли-продажи. При этом каждая из сторон одновременно играет роль продавца и покупателя.

К отрицательным аспектам мены можно отнести следующее:

  • Трудности, возникающие при поиске подходящего по всем параметрам жилья, а после нахождения такового, возможно и то, что другой стороне по сделке предлагаемый для обмена вариант совершенно не понравится.
  • Зачастую моменту заключения договора предшествует крайне долгий период времени, в виду сложности установления таких объектов недвижимости, которые будут отвечать требованиям каждого участника соглашения.

Среди положительных моментов данного бартера выделяют:

  • Улучшение жилищных условий при внесении дополнительных затрат, которые являются небольшими, в сравнении, например, с покупкой квартиры.
  • Если стороны, которые оформляют договор, являются родственниками, то мена — это выгодный вариант, способствующий разрешению жилищных вопросов.

Пример

Супруги Федоровы решили развестись, при этом они владеют на праве общей долевой собственности трехкомнатной квартирой. Муж пожелал выкупить часть имущества жены, а она, в свою очередь, предложила супругу разменять их квартиру на две однокомнатные. Согласовав данный вариант, стороны произвели мену жилья. После без взаимных претензий друг к другу был осуществлен бракоразводный процесс.

Если в договоре мены не указана стоимость квартиры, то объекты будут считаться равноценными.

Обмен через куплю-продажу

Процесс обмена квартиры через куплю-продажу состоит из двух основных этапов:

  • Владелец недвижимости отчуждает свое имущество.
  • Одновременно гражданин покупает новое жилье.

Для того чтобы снизить финансовые риски, собственник может потребовать от приобретателя задаток (определенную денежную сумму, которая является гарантией исполнения обязательств сторонами).

В качестве негативных аспектов такого рода обмена можно выделить:

  • Необходимость оформления двух сделок сразу: продажа одной квартиры, и единовременная покупка другой.
  • Повторная оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
  • Зависимость от роста цен на рынке недвижимости, например, если владелец продал квартиру для того, чтобы сразу купить новую, внезапное увеличение расценок может стать препятствием для приобретения объекта за ранее вырученные денежные средства.

Плюсы обмена через куплю-продажу:

  • Заключить сделку можно достаточно быстро, особенно если стоимость отчуждаемой квартиры будет идентична или ниже средних рыночных цен, установленных на схожие объекты.
  • Собственнику не сложно найти потенциального покупателя, так как отсутствует необходимость в том, чтобы у приобретателя имелось жилье, которое подойдет продавцу.

Сумма обязательного взноса, уплачиваемого за регистрацию права владельца, составляет: для физических лиц — 2 000 рублей, для организаций — 22 000 рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ).

Источник: https://tbti.ru/dokumenty/kakie-nuzhny-dlya-obmena-kvartiry.html

Обмен квартиры на частный дом: советы эксперта

Можно ли поменять квартиру на дом

Эксперты рассказали «РБК Недвижимости», реально ли поменять городскую квартиру на загородный дом и как это сделать

ТАСС/ Михаил Фомичев

Ценность загородного жилья в этом году возросла как никогда. Ограничения, связанные с пандемией, закрытые границы, удаленка и самоизоляция сделали загородные дома едва ли не лучшим местом для жизни и отдыха.

В результате спрос на аренду и покупку загородных домов вырос в разы.

По оценкам НАФИ, каждый второй россиянин, рассматривающий покупку жилья в будущем, отдал бы предпочтение частному дому или коттеджу, треть — квартире.

Реально ли поменять городскую квартиру на загородный дом и как это сделать?

Прямой обмен

Рассмотрим ситуацию, когда у человека есть двухкомнатная квартира в Москве стоимостью 13 млн руб. и он хочет переехать жить в загородный дом в Подмосковье. В данном случае у него есть несколько вариантов.

Первый — поменять городское жилье на загородное, заключив договор мены.

Обмен может быть как равноценным, если стоимость объектов недвижимости одинакова, так и неравноценным, когда стоимость одного из объектов превышает стоимость другого.

В случае неравноценного обмена, скорее всего, собственнику квартиры придется либо доплачивать из собственных средств, либо брать кредит. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость квартиры на вторичном рынке жилья в старых границах Москвы составляет 13,4 млн руб.

Средняя стоимость коттеджей на подмосковной вторичке сопоставима с квартирой — около 13 млн руб., на первичном рынке — почти 27 млн руб. В целом стоимость загородного качественного жилья выше квартир.

Поэтому сделок по неравноценному обмену, как правило, больше, поскольку подобрать загородный дом, эквивалентный стоимости квартиры, непросто, отметила юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Алла Галкина.

Тонкости сделки

Для совершения сделки мены квартиры на дом необходимо правильно оценить обмениваемые объекты, продолжает юрист. В случае неравноценного обмена — определить сумму доплаты, порядок расчетов между сторонами договора мены. Если в договоре мены не прописана стоимость объектов, то обмен признается равноценным. Эксперты рекомендуют обращать на это внимание.

Также необходимо подготовить документы и провести юридическую проверку объектов. Например, убедиться, что дом построен без нарушений, а все собственники объектов недвижимости согласны обменять жилье.

После этого составить договор мены и направить документы в Росреестр для государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости.

«Право собственности на недвижимое имущество, полученное по договору мены, возникает с момента государственной регистрации права на соответствующий объект», — уточнила она.

В случае обмена с доплатой собственник более дорогой недвижимости должен будет уплатить подоходный налог 13%, при равноценном обмене налог платить не нужно. Недостатки данной схемы заключаются в том, что достаточно сложно найти эквивалентные объекты, которые устраивали бы обе стороны.

Кроме того, договор мены влечет гораздо более глубокие юридические последствия, чем договор купли-продажи, добавляет руководитель отдела загородной недвижимости сети офисов «Миэль» Татьяна Ананьева.

«Если в истории какой-то квартиры при сделке мены всплывет что-то, позволяющее признать сделку недействительной, то придется разрушить всю цепочку, в которой может быть более десятка человек.

При этом сделка может быть признана недействительной, например, через полгода, когда новые владельцы уже обжились на новых местах и будут вынуждены опять сниматься с места», — сказала она.

Список документов

  • Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи, наследства или дарения
  • Паспорта участников сделки
  • Выписка из БТИ
  • Кадастровый паспорт объектов недвижимости
  • Выписки об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ
  • Документы на право владения землей
  • Акт проведения межевания участка
  • Согласие супругов на совершение сделки и отказы от претензий на собственность других жильцов

Второй вариант переехать из квартиры в загородный дом — заключить сделку купли-продажи. Иными словами, сначала продать свою квартиру, а на вырученные деньги купить понравившийся вариант — с доплатой или без. Плюсы — широкий выбор вариантов. Минусы — процесс может затянуться, поскольку будут проходить две независимые сделки, возможно, с привлечением ипотеки.

Еще один похожий вариант — загородный trade-in или альтернативная сделка. Она аналогична ее версии в городском сегменте: когда продается квартира и сразу же покупается дом. Данные услуги предоставляют риелторские компании.

Обычно с желающим переехать из квартиры в дом работают два специалиста: один оценивает стоимость квартиры и возможные сроки ее реализации, другой занимается подбором загородного жилья, рассказывает заместитель директора департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Олег Новосад. Таким образом, процессы выбора дома и реализации квартиры идут параллельно.

После нахождения желаемого объекта он бронируется на срок до трех месяцев с фиксированной ценой. По мнению риелтора, это разумный срок для продажи квартиры по рыночной цене. Когда покупатель на квартиру найден, ее владелец оплачивает полученными деньгами забронированный дом.

«В нынешней ситуации, когда цены на загородную недвижимость хоть и медленно, но растут, фиксирование стоимости дома на время продажи квартиры — самый важный момент в схеме trade-in. Это позволяет покупателю без спешки решить вопрос с продажей квартиры.

В среднем весь процесс занимает три-четыре месяца», — заключил эксперт.

Рекомендация экспертов: Выбирая загородный дом, нужно обратить внимание на транспортную доступность, наличие коммуникаций, инфраструктуры. Важным моментом является возможность регистрации в загородном доме. Также нужно убедиться в юридической чистоте сделки, проверив все документы на дом и участок.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5fb3e4d49a79479a894ce29f

Как обменять квартиру на частный дом в 2021 году

Можно ли поменять квартиру на дом

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Обмен квартиры на дом позволяет улучшить условия проживания. Вы можете получить дом большей площади с участком, расположенным в экологически безопасном районе. Но процедура обмена имеет ряд особенностей, которые необходимо учесть до совершения сделки.

Нормативная база

Возможность обмена квартиры на дом регулируется главой 31 Гражданского Кодекса РФ. В этом случае одна сторона передает второй стороне свое личное имущество, которая в свою очередь предоставляет другую недвижимость для сделки.  

Существует два основных варианта обмена:

  • Равноценный;
  • Неравноценный.

Обмен будет признан равноценным и законным, если оба объекта являются равноценными по оценочной стоимости.

Если обмен не является равноценным, зачастую участники сделки договариваются о доплате самостоятельно. Все условия обмена необходимо оформить документально в договоре мены. Для этого его следует заверить у нотариуса. Только в этом случае можно рассчитывать на соблюдение договоренностей.

Преимущества и недостатки

Те, кто решают обменять квартиру на частный дом, не совершают уникальную процедуру на рынке недвижимости. Этот вариант был распространен еще в советский период. У вас есть возможность приобрести хороший дом недалеко от крупного города, равноценный стоимости квартиры.

У этой сделки есть свои преимущества:

  1. она сопровождается минимальными рисками, так как при ее отмене вы вернете себе предыдущее жилье;
  2. возможность увеличить жилую площадь и получить в собственность земельный участок;
  3. отсутствие соседей в пределах одного дома;
  4. возможность возводить дополнительные постройки на участке;
  5. благоприятная экология;
  6. экономия на коммунальных расходах.

Что касается недостатков, такой процесс может растянуться во времени. Важно не только подобрать равноценный по стоимости объект. Он должен отвечать всем вашим требованиям. Кроме того, необходимо выбрать район с хорошей транспортной доступностью и возможностью легко добраться до ближайшего города.

Варианты обмена

Подбор конкретного варианта определяется сторонами и условиями сделки. Можно выделить несколько вариантов обмена квартиры на дом:

  • равноценный;
  • с доплатой;
  • смешанный.

Равноценный обмен возможен, если оба объекта недвижимости имеют одинаковую стоимость. Подтвердить ее могут справки об оценочной стоимости с обеих сторон. Этот вариант не требует доплаты.

Обмен с доплатой используется в том случае, если один из объектов стоит дороже. Доплата может быть не только денежной, но и материальной. Так, можно использовать автомобиль или земельный участок.

Смешанный вариант используется, когда одной стороне предоставляется право на проживание, а другой – на владение. Владелец должен представить документ, который подтверждает право собственности на квартиру.

Нельзя обменять недвижимость, на которую накладывается обременение, такое как ипотека.

Возможен и такой вариант, когда одна квартира меняется на два участка и более. Также дорогостоящий жилой дом можно обменять на несколько квартир.

Процедура обмена невозможна, если недвижимость относится к одной из следующих категорий:  

  1. муниципальную недвижимость;
  2. общественное имущество;
  3. государственная собственность;
  4. имущество жилищного фонда.

Чтобы поменять жилье в этих ситуациях, потребуется согласие собственника, что не всегда возможно. Кроме того, требуется согласие от всех членов семьи на проведение операции.

Процедура  

При обмене квартиры на дом выполняется следующая последовательность действий:

  • Заключение договора с агентом, который объяснит все тонкости обмена, подберет подходящий вариант и соберет все необходимые документы.
  • Окончательный подбор подходящего варианта для обмена. Внесение предоплаты, если она требуется.
  • На основе собранных документов начинается оформление сделки.
  • Подписывается договор обмена у нотариуса. Если необходима доплата, она вносится на данном этапе.
  • Договор и другие документы передаются на регистрацию в территориальный орган Росреестра. 

Расходы при обмене

На расходы оказывает влияние выбранный вариант обмена. Если используется равноценный обмен, дополнительные платежи полностью исключаются. Если используется неравноценный обмен, в договоре указывается сумма доплаты.

Выделяют следующие обязательные расходы:

  • 1% от стоимости жилья в счет государства;
  • Оплата услуг нотариуса.

Обязательные расходы выплачивает как одна, так и другая сторона.

Необходимые документы

Чтобы быстрее провести сделку, необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Владельцу квартиры необходимо подготовить следующие документы для регистрации сделки в Росреестре:

  1. паспорта обеих сторон;
  2. свидетельство о собственности или выписка ЕГРН;
  3. документы на участок для владельца дома;
  4. разрешение из органов опеки на обмен, если есть дети;
  5. выписка из домовой книги;
  6. акт-приема передачи;
  7. справка об оценочной стоимости;
  8. выписка из лицевого счета о том, что по коммунальным платежам отсутствуют долги;
  9. архивная выписку из домовой книги.

Если имущество приобреталось в браке, дополнительно подается нотариально заверенное согласие супруга. Перед подписанием договора нотариус может запросить дополнительные документы. Также он проверит, есть ли обременение на недвижимости. Информация об этом содержится в документах о собственности.

Если в квартире или доме зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные лица или инвалиды, придется получить разрешение на сделку в органах опеки.

Нюансы

Это не самая простая сделка, так как работа осуществляется сразу с двумя объектами. Поэтому лучше, если будет приглашен профессиональный риэлтор. Он запросит все документы, необходимые для проверки чистоты сделки. Если вы решите действовать самостоятельно, важно внимательно изучать представленные документы.

Важно запросить документы не только на дом, но и на землю. С 2018 года у каждого участка должен быть межевой план. Если его не будет, сделку провести не получится. Также изучите вид разрешенного использования земельного участка. Лучше, если это будет земля под индивидуальное жилищное строительство. 

Особое внимание нужно уделить не только тем, кто на данный момент прописан в квартире и доме. Необходимо запросить архивную выписку из домовой книги.

В ней указываются те, кто когда-либо был прописан в жилом помещении. Если кого-то выписали без достаточных оснований, лучше подобрать другой объект.

В противном случае возможны судебные разбирательства, в результате которых придется восстановить в правах выписанного человека.

В некоторых случаях составляется сложные договора обмена. Если квартира меняется на два дома, необходимо внимательно рассмотреть документы по двум объектам. Все документы проверяются на чистоту сделки, после чего подаются на регистрацию в Росреестр. Там происходит регистрация нового собственника по объекту недвижимости.

Таким образом, обмен квартиры на жилой дом – это не самая простая процедура. Если подобрать подходящий вариант и тщательно проверить документы, у вас не возникнет проблем с новым жильем.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-obmenyat-kvartiru-na-dom

Каким образом можно поменять квартиру в ипотеке на дом

Можно ли поменять квартиру на дом

Получение ипотеки – достаточно серьезная и ответственная процедура. Во-первых, речь идет о крупных суммах, а во-вторых, договор заключается на многие годы. Однако, в жизни случается так, что у заемщика появляется необходимость в переезде в другой регион или жилье другого типа. А потому сегодня актуален вопрос – как можно обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на дом.

Замена ипотечного залога – очень сложная процедура, требующая учета всех важных нюансов перед тем, как начинать действовать. Желательно для начала посоветоваться с адвокатом, чтобы сделка прошла успешно.

Запомните! Ипотека вовсе не означает то, что до конца срока ее действия заемщик ничего не может сделать с квартирой, приобретенной за счет заемных средств. Такая недвижимость лишь временно числится банковской собственностью. Но при наличии согласия банка ее можно и продать, и обменять. Главное, чтобы были соблюдены два условия:

  • С момента взятия ипотеки должно пройти свыше 2 лет (в некоторых случаях этот период увеличивают до половины всего периода кредитования).
  • Клиент должен иметь положительную кредитную историю, не иметь просрочек по платежам.
  • Новое жилье находится вблизи отделения банка, выбранного в качестве кредитного учреждения.

Среди операций с ипотечной собственностью можно выделить следующие:

  • Обмен жилья с целью переезда в более дорогое.
  • Переселение в жилую недвижимость, равную по стоимости.
  • Обмен жилища при переезде в более дешевое.

Каждый из вариантов имеет свои особенности – по-разному производятся процедуры обмена. Обмен отличается от продажи тем, что большая часть стоимости или полная не переходит в денежный эквивалент.

В этом случае происходит автоматическая смена залога банка, то есть, замена одного недвижимого имущества, находящегося на обеспечении у кредитора, на другое. В данной процедуре участвуют две стороны, которые меняют жилплощадь. Кроме того, предполагается участие и третьей стороны в качестве контроллера.

Какие условия обмена и есть ли альтернатива

Поводом для обмена квартиры в ипотеке на частный дом может стать что угодно. К примеру, увеличение или уменьшение дохода, желание получить другой тип недвижимости иной степени комфортности, снижение или повышение дохода и многое другое.

Свободное осуществление сделок затрудняется тем, что жилье находится в залоге. В теории квартиру обменять не так сложно, но на практике все выглядит иначе.

Прежде всего, на подобную сделку нужно получить согласие от банка-кредитора, так как именно у него квартира находится в залоге. Нужно просто обратиться в финансовую организацию с просьбой в письменном виде совершить обмен.

К заявлению прилагаются следующие документы:

  • Паспорт (копия и оригинал).
  • Свидетельство о заключении брака, если оно имеется.
  • Выписка из домовой книги.
  • Копия лицевого счета.
  • Бумаги, которые подтверждают своевременное внесение платежей по задолженности.

Как правило, финансовые учреждения идут навстречу заемщикам, которые добросовестно исполняют свои обязательства.

Основные нюансы

  • По условиям кредиторов обмен недвижимости, взятой в кредит, возможен только при заключении договора продажи уже имеющейся квартиры и покупки нового дома, который соответствует требованиям кредитной организации.
  • Банк обязательно оценивает новый объект залога, а за эту процедуру с заемщика взимается плата.
  • Перед обменом заемщик должен предоставить повторно полный пакет документов, который нужен для заключения ипотеки.
  • В случае необходимости пишется заявление на увеличение размера ипотеки на сумму разницы.
  • Некоторые финансовые учреждения требуют, чтобы клиент сразу внес первоначальный взнос за новое жилье.
  • Кредитная организация охотнее согласиться на сделку, если заемщик обратиться в агентство недвижимости, с которым сотрудничает этот банк. А если свое первое жилье клиент получил также через это агентство, то последующая покупка станет более доступной.
  • Банк может снова проверить кредитную историю (о ее значении читайте по этой ссылке), чтобы выявить негативные сведения в ней. Если будут замечены нарушения, то в обмене может быть отказано.

Как именно производится обмен

Если кредитор не хочет удовлетворять просьбу клиента обо обмене, то придется смириться. Ничего не поделаешь, придется жить на том же месте или искать альтернативные решения проблемы.

Если банк согласен, то процедура будет значительно упрощена, и представит собой следующее:

  • Заключение двух договоров купли-продажи недвижимости, при этом продаваемая квартира все еще будет находиться в качестве обеспечения у банка.
  • После регистрации прав собственности на новое жилье, оно переходит в качестве залога к кредитному учреждению.
  • Банк снимает обременение с реализованной квартиры, а новому собственнику предстоит пройти государственную регистрацию права собственности.

Выгода такой сделки достается только заемщику, а потому будет достаточно сложно найти покупателя недвижимости, который согласится на то, что в течение какого-то времени она будет находиться в залоге у банка. Продавцу предстоит подготовить ряд бумаг, чтобы покупатель мог застраховать свое новое имущество.

Документы, нужные для обмена

  • Кадастровый и технический паспорта (выдается в БТИ).
  • Заключение оценки обо всех видах стоимости жилья, в первую очередь рыночной.
  • Бумаги, которые подтверждают право собственности продавца (дарственная, договор купли-продажи и т.п.).
  • Выписка из государственного реестра, которая подтверждает факт того, что жилье чисто от обременений.

Какой же альтернативный вариант

Если человек по каким-либо причинам не хочет или не имеет возможности совершить обмен квартиры на дом, то он может использовать другой вариант обзавестись новым жильем – продать ипотечную квартиру и купить дом.

Алгоритм следующий:

  • Сбор заемщиком всех необходимых документов на новую ипотеку.
  • Подача соответствующего заявления и ожидание, когда банк примет решение. Лучшие предложения по ипотечным сделкам рассматриваем по этой ссылке.
  • С жилья, находящегося в обеспечении у банка, снимается обременение (об этом больше говорим здесь). Это делается путем вывода недвижимости из-под залога при помощи краткосрочного займа.
  • Предыдущее жилье быстро реализуется на рынке по весьма привлекательной цене.
  • Полученные от продажи средства можно использовать на то, чтобы рассчитаться по краткосрочному займу.
  • Оставшиеся деньги нужны для приобретения новых квадратных метров.

Важно! Необходимо заранее получить подтверждение от кредитора, что он готов предоставить заем на покупку иного жилья, иначе заемщик может оказаться и без квартиры, и без собственного дома.

В представленном выше альтернативном варианте при проведении сделок возможна и смена банка.

Роль разницы в цене

Это приводит к тому, что клиент вынужден писать дополнительное заявление на изменение размера ипотечного займа.

Существует три варианта:

  • Самый лучший вариант – эквивалентный обмен недвижимостью, когда квартиру, находящуюся в ипотеке, клиент обменивает на дом равный по рыночной цене. При этом новая недвижимость может быть меньше по площади, но более новая и качественная, более привлекательная с точки зрения покупателя. Также возможен вариант обмена на жилье попросторнее, но не настолько качественное. Этот вариант является самым привлекательным не только для клиента, но и для банка, так как процедура наиболее проста и проходит гораздо быстрее. Еще выше шансы, если новое жилье находится вблизи банка-кредитора. Кстати, о реальных способах повышения своих шансов на одобрение любого типа кредита мы рассказываем по этой ссылке.
  • Ситуация, когда новый дом дороже. В данном случае банк будет еще больше заинтересован, так как новый залог выше по своей рыночной стоимости. Лучше, когда разница в цене превышает 20%, тогда кредитор, скорее всего, вынесет положительное решение с разрешением на доплату. проблема для заемщика – где взять дополнительные деньги. Некоторые предпочитают брать потребительские кредиты, лучше предложения представлены по данной ссылке. А кто-то стремится просто быстро дополнительно заработать. О том, как это быстро сделать, рассказываем здесь.
  • Новый дом дешевле. Это самый сложный вариант, так как банк не считает привлекательным получение залога, имеющего более низкую стоимость. Кредитор может согласиться на такую процедуру, если уже было погашено около 2/3 ипотеки. То есть, заемщику придется либо дожидаться этого момента, либо искать дополнительные средства для частичного досрочного погашения.

Еще один важный случай – обмен квартиры, взятой в рамках военной ипотеки. Это одна из наиболее сложных процедур, так как имеет место двойное обременение – банковское и Росвоенипотеки.

Тут всего несколько вариантов:

  • Перевод по службе в другой регион. Это предусмотрено договором военной ипотеки в пункте «переезд». Процедуры аналогична той, что и при равноценном обмене, жилье должно быть рядом с местом службы военного.
  • Расчет по кредиту по программе Росвоенипотеки.

Подводя итоги, стоит упомянуть, что нередко в договоре заблаговременно указаны условия обмена недвижимого имущества, поэтому при подписании бумаг нужно быть очень внимательным.

Что говорит закон

Процедура Регулирования отношений между банком и кредитополучателем происходит на основании кредитного договора, который составляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Ст.

6 ФЗ №102 говорит о том, что каждый ипотечный займ основывается на залоге, в качестве которого выступает приобретаемый объект недвижимости.

Обмен представляет собой замену обеспечения, то есть переоформление заема на другое имущество.

Порядок данной процедуры регулируется ст. 345 ГК РФ. Каждый банк выпускает документ, в котором оговариваются шаги по проведению этого процесса.

Источник: https://bankru.ru/ipoteka/sobljudaem-uslovija-dogovora-i-menjaem-ipotechnuju-kvartiru-na-dom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.