Квартира в новостройке в зачет имеющегося жилья

Система взаимозачетов при покупке жилья

Квартира в новостройке в зачет имеющегося жилья

О тонкостях систем взаимозачетов при покупке жилья и о связанных с этим рисках порталу Novostroy-M.ru рассказала генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева, а также руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Система взаимозачетов при покупке жилья заключается в быстрой продаже своей квартиры и приобретении другого жилого или нежилого помещения на вырученные средства.

На практике, однако, эта система применяется нечасто: при покупке квартиры в новостройках, при покупке и продаже недвижимости в разных городах (областях) России или даже в разных странах (последний вариант крайне редок).

Характерной особенностью такой схемы является наличие в качестве продавца и/или покупателя одного или нескольких юридических лиц.

Нужно отметить, что система взаимозачетов в настоящий момент распространена исключительно слабо.

Это связано, прежде всего, с тем, что относительно простая и распространенная на рынке «альтернативная» сделка приносит продавцу квартиры вполне рыночную выручку, без всякого дисконта.

А широкому распространению схемы с взаимозачетом при покупке недвижимости в новостройке препятствует отсутствие «резервного» жилья у большинства граждан, в котором можно дождаться сдачи новостройки, а также высокие ставки на аренду жилья.

Плюсы

Взаимозачет позволяет относительно быстро получить деньги на новую недвижимость и не платить при этом проценты по кредиту под залог собственной квартиры. Также в некоторых случаях применение системы взаимозачетов позволяет крупным девелоперам (риелторским компаниям) «связывать» сделки в различных регионах.

Минусы

К недостаткам схемы следует отнести, в первую очередь, довольно крупные финансовые потери продавца при использовании срочного выкупа (зачета) его квартиры.

Еще один серьезный недостаток: у продавца при покупке квартиры в новостройке должен быть решен вопрос с проживанием и пропиской на время строительства новой недвижимости. Причем необходимо учитывать, что сроки возведения новостройки могут увеличиваться, из-за чего в другой квартире придется жить дольше. 

Схемы при покупке жилья в зачет старого

1. покупатель продает квартиру и вносит эти деньги в счет оплаты новой, остальное доплачивает в рассрочку;

2. покупатель берет ипотеку под залог старого жилья, потом продает эту квартиру — досрочно погашает кредит;

3. застройщик покупает квартиру и затем перепродает ее;

4. покупатель приобретает жилье у застройщика на высокой стадии готовности дома или уже в построенном доме, выбранная квартира в построенном доме бронируется до момента совершения сделки по продаже квартиры на вторичном рынке;

5. покупатель «резервирует» квартиру на начальном этапе строительства дома, и продолжает жить в старой.

Рассмотрим эти схемы более подробно:

Схема 1. Происходит реализация квартиры на регулярном рынке жилья. После этого покупатель вносит средства за приобретаемую квартиру в новостройке, а недостающую сумму выплачивает по рассрочке платежа по согласованию с правообладателем квартиры.

Схема 2. Покупатель оформляет кредит под залог своей квартиры. После регистрации залога и подтверждения готовности банка перечислить заемные средства, заключается договор приобретения с правообладателем.

За счет собственных и заемных средств стоимость новостройки погашается полностью. После сдачи новостройки в эксплуатацию и проведения ремонта, квартиру, находящуюся в залоге банка, продают и выплачивают кредит.

Схема 3. Крупные девелоперы имеют возможность выкупить квартиру покупателя с дисконтом и параллельно оформить права требования на новостройку. Процесс оценки жилья варьируется в разных компаниях. Как правило, дисконт при срочном выкупе квартиры составляет 10-20%.

Схема 4. Данная схема подразумевает реализацию своей квартиры и приобретение новой квартиры в новом доме, когда стадия готовности новостройки очень высока (например, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), с фиксацией цены новостройки на период продажи старой квартиры на регулярном рынке.

После того как покупатель старой квартиры найден, проходит сделка на регулярном рынке и одновременно сделка по приобретению новостройки.

Если право собственности на квартиру правообладателем оформлено, то возможно проведение «альтернативной» сделки.

После получения денег от продажи своей квартиры покупатель рассчитывается с правообладателем квартиры в новостройке, получает ключи и делает ремонт.

Схема 5. Покупатель определяется, какая новостройка ему необходима и заключает с правообладателем одновременно три договора.

Первый – на приобретение квартиры в новостройке с отсрочкой платежа до ввода объекта в эксплуатацию. Второй – на продажу своей квартиры с отсрочкой оплаты, а также физического и юридического освобождения квартиры.

При этом сроки по нему соответствуют срокам, прописанным в договоре на новостройку. Третий – на аренду помещения на период до физического и юридического освобождения продаваемой старой квартиры.

При этом третий договор заключать необязательно — его положения могут быть прописаны в договоре купли-продажи старой квартиры.

Взаимозачет, но без «вторички»

Взаимозачет – обычно под этим словом подразумевается продажа вторичного жилья и покупка квартиры в новостройке. Однако в рамках этой альтернативной сделки можно обменять одну первичную недвижимость на другую.

Согласно статистике компании «НДВ-Недвижимость», около 15% от общих обращений по взаимозачету приходятся на клиентов, желающих совершить эту сделку. При этом основной причиной обмена является желание получить прибыль.

Новостройки – это отличный инструмент для инвестиций. По мере повышения стадии строительства стоимость квадратного метра гарантированно растет.

Поэтому клиенты продают квартиры в построенных домах и вкладывают деньги в новые проекты.

Среди тех, кто совершают обмен одной «первички» на другую, более половины клиентов составляют частные инвесторы. Однако подобному взаимозачету способствуют и другие факторы. Например, клиент может разочароваться в выбранной новостройке и захотеть купить квартиру в другом проекте.

Изменения состава семьи, включая рождение ребенка, являются еще одним поводом для обмена. Нередко бывает так, что клиент сначала вкладывается в «однушку» или «двушку», а потом уже покупает более просторное жилье.

Если в выбранном доме нет подходящих по площади и цене квартир, то тогда поиск переходит на другие объекты.

«Взаимозачет – это одна из самых актуальных сделок на рынке недвижимости, – говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

– Так как новостройки на начальном этапе реализации дешевле, то можно обменять свою вторичную квартиру на более просторное и комфортное жилье. При этом доплата не потребуется или будет минимальной. В результате взаимозачет очень популярен среди клиентов.

Люди охотно продают квартиры в тех же пятиэтажках и переезжают в новые дома. Этот плюс настолько очевиден, что о такой возможности, как обмен «первички» снова на «первичку», вспоминают реже.

Специалисты «НДВ-Недвижимость» работают со сделками любой сложности, включая взаимозачет. Опытные сотрудники сделают необходимые расчеты и подберут наиболее выгодные варианты обмена.

Такая схема, как взаимозачет, удобна со всех сторон. Речь идет не только о выгоде, но и безопасности сделки. Продажа и покупка выбранной квартиры происходят одновременно.

Уже в день обращения сотрудники резервируют выбранную квартиру на весь срок реализации.

Комбинированная схема «взаимозачет плюс ипотека»

Это одна из наиболее распространенных схем — продажа своей квартиры и приобретение новой за счет выручки с добавлением средств ипотечного кредита.

Покупатель выставляет на продажу через подразделение холдинга, занимающегося регулярным рынком, свою квартиру, одновременно бронируя квартиру в новостройке через компанию, работающую на первичном рынке.

Тогда же покупатель подает документы на рассмотрение в банк для получения кредита. Но обращаться в банк до выбора новостройки – нецелесообразно, так как большинство банков кредитуют исключительно определенные новостройки.

В результате, получив одобрение заранее в одном банке, может понадобиться аккредитоваться в другом.

Как только на старую квартиру находится покупатель и назначается дата сделки, начинается подготовка и согласование с банком и правообладателем договора покупки квартиры в новостройке.

После этого покупатель переводит деньги от продажи своей квартиры на счет правообладателя, а банк переводит недостающую сумму за счет кредитных средств.

Достоинством такой схемы является ее универсальность, а также отсутствие дисконта от срочной продажи недвижимости.

Минус данной схемы – ограничение по выбору жилья, так как, во-первых, это могут быть только квартиры в новостройках, аккредитованных банками, во-вторых, для того, чтобы кредит одобрили в интересующем банке, покупатель должны соответствовать определенным критериям. Если же квартира приобретается на стадии строительства, то появляется и необходимость где-то проживать и быть официально зарегистрированным до ввода объекта в эксплуатацию и проведения там ремонтных работ.

Наиболее выгодные и безопасные схемы

Наиболее распространенной, а также самой выгодной и безопасной, схемой является продажа своей квартиры и приобретение новостройки за счет вырученных денежных средств. Если последних недостаточно для полной оплаты стоимости жилья, то возможно использование как кредитных средств, так и рассрочки платежа.

Главное же в данном вопросе – адекватно оценивать собственные силы в погашении рассрочки/кредита и сопутствующих расходов (например, аренды съемного жилья).

А также быть уверенным, что застройщик/правообладатель будет «держать» стоимость новостройки неизменной на период поиска покупателя на продаваемую старую квартиру на регулярном рынке (что получается крайне редко).

Наиболее безопасна была бы схема с реализацией своей квартиры и приобретением новой в новостройке, когда стадия ее готовности очень высока (например, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию новостройки) с фиксацией цены.

Однако застройщику, как правило, невыгоден такой подход. Продать квартиру в готовом доме обычно значительно легче, чем на стадии строительства. Ждать же несколько месяцев, пока идет поиск покупателя на старую квартиру, застройщики не хотят.

Главный плюс в данных схемах – это возможность получить полную стоимость при продаже своей квартиры. Главный минус – зависимость от цен на недвижимость, устанавливаемых застройщиком.

Риски при покупке квартиры по подобным схемам

Основной риск – это повышение стоимости новостройки в период, пока идет поиск покупателя на старую квартиру.

Во-вторых, в случае, если покупатель вносит какой-либо аванс за новостройку, например, с целью фиксации цены, сделка на регулярном рынке может не состояться ввиду каких-либо причин. Тогда весьма велик риск данный аванс потерять.

В-третьих, если покупатель приобретает квартиру в новостройке на ранних стадиях, то могут затянуться сроки строительства, а также не произойти ввод объекта в эксплуатацию.

Минимизация рисков

При покупке любой недвижимости необходимо, прежде всего, очень внимательно и осторожно отнестись к документам, по которым приобретается объект, а также «документам-основаниям» новостройки.

Также необходимо предусмотреть возможность твердой фиксации цены и возврата средств в полном объеме, в случае, если сделка на регулярном рынке не состоится.

Бесспорно, стоит воспользоваться помощью профессионалов (юристов или риелторов), поскольку в ходе такой сложной сделки почти наверняка будет возникать множество спорных ситуаций, которые решить самостоятельно вряд ли получится.

Оценка старой квартиры (ниже рыночной стоимости)

Как правило, такую оценку проводят подразделения риелторских компаний, реже – профессиональные оценщики.

«Грубая» оценка проходит в соответствии с методом аналогов, т.е. делается выборка по стоимости аналогичных квартир в данном районе. В дальнейшем стоимость может уточняться уже после выезда на место и оценки дополнительных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

После этого компания, занимающаяся выкупом жилья, предлагает купить квартиру по стоимости несколько меньшей, чем указано в оценке. Размер дисконта сильно отличается у разных компаний и зависит от многих факторов. Чаще всего предлагают 75-85% от стоимости недвижимости.

Хотя этот показатель для хороших квартир в хороших районах может достигать и 95%.

Требования к объекту, который принимают в «зачет»

К зачету могут быть приняты практически все объекты недвижимости, на которые у покупателя оформлены права собственности и которые физически и юридически свободны, либо могут быть освобождены в кратчайшие сроки, а также не имеют незаконных (незарегистрированных) перепланировок и находятся в собственности более 3 лет. Большинство компаний, занимающихся выкупом жилья требуют, чтобы передаваемые объекты находились в «дорогих» городах, например, в Москве или Санкт-Петербурге.

Дата публикации 25 августа 2014

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/sistema_vzaimozachetov_pri

Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья, вторичного жилья

Квартира в новостройке в зачет имеющегося жилья

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья, старой квартиры

1 235 просмотров

При покупке квартиры нередко бывает недостаточно имеющейся свободной суммы. Приходится оформлять ипотеку или другим способом доставать деньги.

При этом, в собственности остается другая, старая квартира, которую все равно планируется продавать в дальнейшем. Но заранее продать ее для того, чтобы получить нужную сумму – не самое удачное решение.

А вот если оформлять все в качестве зачета (фактически, менять свою квартиру на новую), то эту проблему можно решить.

Можно ли купить квартиру в зачет имеющегося вторичного жилья?

Некоторые застройщики, банки или даже просто агентства недвижимости предлагают специальную систему покупки новой квартиры с одновременной продажей старой. Это достаточно удобно, хоть и несколько рискованно, если не пользоваться услугами опытного юриста. Выделяют два основных варианта, при помощи которых это может быть реализовано.

Покупка квартиры с одновременной реализацией старого жилья

Более популярной и выгодной схемой является вариант, когда между собственником и застройщиком/банком/АН (агентством недвижимости) заключается соглашение/договор на то что:

  1. Клиент выбирает квартиру (например, в новостройке) и она за ним бронируется на время действия этого договора.
  2. Старая квартира отдается на реализацию. Иногда этим занимается отдел продаж застройщика, но чаще всего, даже если работа не ведется напрямую с агентством недвижимости, с ним заключены соответствующие договоренности. В результате, продаже занимается АН.

Как только старая квартира продается, вырученная сумма средств не отдается собственнику, а напрямую идет на покупку нового жилья. Дальше, в зависимости от ситуации и цен, остаток суммы, если он есть, передается владельцу, а если новая квартира стоит дороже, то разницу уплачивает он уже из своих средств.

Такой договор обычно имеет определенный срок действия. Например, 3 месяца. Если за это время не получилось продать старое жилье, договор расторгается или продлевается по решению сторон.

Пример: Предположим, что у человека есть двухкомнатная квартира. Он хочет продать ее и купить себе однокомнатную, чтобы меньше платить за коммунальные услуги.

Логично, что двухкомнатная почти всегда дороже, чем однокомнатная. Человек заключает договор с застройщиком по описанной выше схеме.

Старая квартира продается, вырученная сумма делится между застройщиком (на покупку однокомнатной), а остаток суммы передается клиенту.

Второй вариант обычно реализуется намного быстрее, чем первый, но имеет и свои недостатки. В данном случае застройщик напрямую выкупает старую квартиру и, взамен, передает право собственности на новую.

Как доказывает практика, застройщики всегда занижают цену старого жилья примерно на 20-30%, чтобы продать его как можно быстрее. Таким образом, те же 20-30% человек теряет.

Пример: Предположим, что у человека есть двухкомнатная квартира стоимостью 3 миллиона рублей. Он хочет купить себе однокомнатную за 2 миллиона в новостройке.

Застройщик выкупает старое жилье на 30% дешевле – получается сумма в 2 миллиона 100 тысяч рублей. Как следствие, владелец нового жилья получает, помимо новой квартиры, еще 100 тысяч.

А если бы он занимался продажей сам или действовал по представленной выше схеме с реализацией, то он сохранил бы себе не 100 тысяч рублей, а целый миллион.

Порядок действий и общие правила в обоих представленных выше случаях будут практически идентичные. Важно помнить, что нередко при подобных схемах человек теряет квартиру и ничего не получает взамен. Чтобы избежать подобных рисков, рекомендуется работать через представителя-юриста.

Порядок действий

  1. Выбрать подходящую квартиру у того застройщика/продавца, который поддерживает возможность оформления сделки с одновременным зачетом (на подобное согласны далеко не все, что стоит учитывать).

  2. Заключить договор на продажу либо прямо продать жилье застройщику/продавцу.
  3. Получить право собственности на новую квартиру и, или доплатить недостающую сумму или получить разницу между ценой продажи и покупки.
  4. Зарегистрировать право собственности.

Застройщики идут на подобные сделки не слишком охотно, ведь предполагается что нужно выполнять дополнительные действия и терять время. Однако это все же не такая редкость, как может показаться.

Зачастую проще и выгоднее дать потенциальным клиентам множество возможностей для покупки жилья, чем настаивать на полной оплате сразу, без всяких зачетов.

Для оформления подобной сделки понадобятся такие бумаги:

  • Паспорта всех владельцев квартиры.
  • Документы на жилье (техпаспорт, выписка из ЕГРН и так далее).
  • Договор на реализацию.
  • Документы на новую квартиру.
  • Информация о застройщике (устав и так далее, это необходимо для того, чтобы проверит компанию, ее надежность и деловую репутацию).

Расходы и сроки

Основная статья расходов: оплата нового жилья, при условии, что оно стоит дороже, чем то, что будет продано.

Также нередко застройщики или агентства недвижимости берут себе некую комиссию за то, что занимаются продажей старой квартиры клиента. Ее размер зависит от многих факторов, но редко превышает 10% от суммы.

Помимо всего прочего, придется оплатить госпошлину при регистрации права собственности: по 2000 рублей за каждого нового владельца квартиры.

Сроки заранее определить очень сложно. Некоторые квартиры продаются быстро, другие же могут ждать покупателя несколько месяцев, а то и лет. Зависит это от состояния жилья, условий продажи и, что самое важно, стоимости.

Зачастую покупатели предпочитают останавливать свой выбор на тех квартирах, которые стоят дешевле, чем стандартная стоимость на рынке.

Таким образом, если нужно продать жилье как можно быстрее, стоит уменьшить цену как раз на те самые 20-30%.

Любая сделка, в которой фигурирует недвижимость, является потенциально рискованной. На бесплатной консультации опытные юристы помогут разобрать все спорные и опасные моменты. Они же готовы выступать представителями клиента, сопровождая всю сделку от начала и до получения права собственности на жилье. Как доказывает практика, это помогает избежать многочисленных мошеннических операций и с гарантией добиться того результата, который нужен.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-v-zachet-imeyushhegosya-vtorichnogo-zhilya-staroj-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.