Квартира как объект незавершенного строительства

Содержание

������������������ ������ ������������������ �������������� ������������������ �������� �� �������������������������� ��������

Квартира как объект незавершенного строительства

���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ���� �������� ������������ ���������������� ����������������������, �������������� ���������������� �������������������� �������� ������������������.

���� ���� ������������ �������������������� ������������ ���������������������� �������������� ���������������� ��������, �������������� �������������� ������������������ �� �������������� ���������������� ���� ������ ���������� �������������������������� ���� ���������������� �� �������������������������� ������������������������.

����������������, ���������� �������������� �������������� �������������������������� ������������ ���������� �� ���� �������������� ������, ���������������������� ����������.

������������ ���������� �� ������������ ����������, ������ ������ �������������������������� �� �������������� �������� ���������� ����������.

������������ ���������������� �������������� ������������ ������������ ���� ������ �������������� ���������������� ��������, �� ���� ���������������������������� ������������ �������������� �������������������� ������������.

�������� ��������������, �������������� �� ������������������ ������������������ ������, ���� ���������� ����������. �� ������������ ���������� ���������� ������������ �������������������������� ���������������������������� ������������ ��������. �������������������� ������������ ������������ �������������������� �� ������ �������������������������� ����������������.

������ �������������������� �������������������� – �������������������� ����������������, ������������ ����������, ������������������ ���������������� ������������������. ���������� ���������� ��������������������������, �� ������������ ���� �������������� �������������� ���� ������������ ������������ ��������������.

������ �� �������������������� ���� ������������������, ������������������, ���������� ���������������� �������� ����������, ���������� �� ������ �� ����������. �������������� ���������������� ���� ������ ���������� �������������������������� ���� ���� ����������������.

����������, ������ ���������������� �������� �� �������������� – ���������� �� �������������� ��������������. ���������������� ������ �� ���������� ������������������ ��������������������.

�� ������������ ������������������ �� �������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ���������������� ���������������� �������������� �� ������������ �������������������������� ����������������. ������ �������� ���������� ���� �������������������� �������� ����.

������������������ ������ ���������� ���� �������������� ������������������. ��������, ��������������, �������� ���� ������������������ ������������, ������������������ ������������������ �������� ���������� ���������������� ���������������� – ������������ ���� �������� ������������������������ ���������� ������ ������������ ���� �������������������������� ����������������.

����������-�������������������� ������������������ ������������ ���� ������������. �� ���������� ���� ���������������� ������������������.

���������������� �������������������� ����������������������, �������������� ���������������� �� ������ ��������������, ���� ���������������� �������������������� ������������ ������������������ �� ���������������� ������������ �� ������������������������.

������������ ���� ������������������������������ ������������ ���� ������������������ �� �������������������������� ���������������� ���������������������������� ��������������������������

���������������� ������, ������������ �������������������������� ������ ������������������, ������������ – ������, �������������� ���������������� ������, ���������������� ���� ������������ ������������������ ���������������� ����������, �� ������ ���������� ������������.

������������ ���������������� ������������������ �� ���� ������������ ���������������� ������ ������ ������������.

���� ���������������� �� ���������������� �������� �� ������ �������������� �������������������������� ���� ���������������������� �������� ������������������ ���������������� ���������������������� ������, ������ ���������������� �� ���� ������������������.

������������ ����������, ���������������������� �� ����������������, ���������������� ������������������, ������������������ �������� �������������������� ��������������������������. �������������� ������������ ������������������ ������������������ ���� ������ ���������� �������������������������� ���� �������� �� �������������������������� ��������������������������.

�� ������������������ �������� ���������� ������������ ������������������ ��������������������������.

���������� �� ������������������ �������� ��������������: ���� ���������������� �������������� ���� ���������������� ����������������, ������ �� ������������ ������ �������������� �� “��������������” ������������, �� ������ �� ���������� ���������������� ������������ ������������������ ���� ����������.

������������������ ������, ������������������ ������ ��������, ������������������ ������������������: �� ���������������������� �������������� (������������ 218) ��������������, ������ ���������� �������������������������� ���� ���������� ��������, �������������������������� �� ���������������������� ������������ ������������������ ������ ������������ ��������, ���� ���� �� ��������������������������. �������������� �������������� �� �������������� �������������������������� ������������������������������ ���������� – ������ �������� ���� ���������������� ������������������������ �������� �������������� �������������������������� ���� ���������� �� �������������� ������������������. ������ ���������� �������������������� ������������������������.

������������������, ������������������ �� ������������������������ ���������� ������������������ ������ ���������������� ��������������������������, �������������������������� ���������������������� �������������� ���� �������������� �� �������������� �������������������������� ������������������������������ ����������. �� ������ ��������������, ������ ���������������� ���������������� �������������������������� �������������������� ���������� ������ �������������� ������������������, �������������������� ���������������� ������������������ ���������������� �������������������������� ���������� ���������� �� ������������������������ �������������� ������������������������. �������������������� ���� ���������� ���� ������������ ������������ ������������ ���������� �� ��������, �� ������������������ – ������������������ ������ �� ��������������.

���� ������������������������ �������������� (������������ 309 �� 310) �������������������������� ���������� ���� �������������������� �������������������������� ������ ������������������ �������������� ���� ����������������������.

�� ���������� ������������ �� ������������������ ������������ �� �������������������� ���� ���������������� �������� �������������� ���������������� ���� ������������ ���� ��������������, ������ �������������������������� ���� ������������������. ������ �������������� ������ ������ ������������������ ��������������������������.

���� ���� ������������ ������������������ �������� ���� ������ ���������������� ����������������, �������������� ����������������, ���� �������������� �������������������� ������������������.

������ ������ �������������� �� ������, ������ ���������������������� ������������ ���� �������������������������� �������� �� �������� ���������� ���� ������������ ���������������������������� �������������������������� ���������������� ������, �������������� ��������, �������������������� ��������������������.

�������� �������������������������� �������� ���������������� – �������������������� �� �������������� ������������������������ ���������� (N 10 �� N 22 ���� 29 ������������ 2010 ��������).

���� ������ ������������������������������ ���������������� �������������������� ������������ �� ������������ �������� ��������������������������. �������� ���������� ������������ 130 ������������������������ ��������������.

���� �������� �������������������������� ������������������������, ������ �������������� ���������������������������� �������������������������� ���������������� �� ���������������������� ������������������.

���������� ���������� �������� ���������� “�� ������������������������������ ���������������������� �������� �������������������������� ���� �������������������� ������������������ �� ������������ �� ������”.

���� ���������� ���������� ������������������ ������ ������������ ���������� – ���������������������� �������������������������������� ���� ������������������������������ ������������ ���� ������������������ �� �������������������� �� �������������������������� �������������� �� ���������������������� ������ ���������������� ���������������������������� ��������������������������. �������������� ���� �������������� �� �������������� �������������������������� ������������������������ ���������������� ���������������� ������������ �������� �������������������� ������������ �������������������������� ������ ������������������������ �������������������� ������������������������. ������������������ ���� �������������������� ���������������� �������������������������� �������� �������������������������� ���� �������������������������� ������������ ������ �������� �� ������ – ������ �������� ���� ������ �������������������� ������������ ������������������ ���������������� ������������.

���� ������������������������ �������������� (������������ 219) ���������� �������������������������� ���� ������������������������ ������������������ �� �������������� ���� ����������������������������.

���� ���� ���������������������������� ����������������, �� �������������� ������ ������������������, ������ �� ������������������ ���������� �������������������������� ���������������� ����������������������������, �������� ���������� ��������������, ������ �� �������� ���������������� ���������� ����������.

�� ���� ������������ ���������������������������� �������������������������� ���������� �������� ���������������� ���������� �������������������������� ���� �������������� ��������.

������������������ ������ ������������ – ������ ��������, ������ �������������������������� �������� ���� ������ ������ ���� ������������������, ���� ���������� ���������������� ���������� ���������� ���� ������������ ���������� ���������������������� ��������, �� ������ ���������� ������������������ ���������� ���� �������� �� �������������������������� ��������. ���� ������������������������ ��������������, �������� ���������������� ���������������� �������������������������� ������������ ���������������� �������� ��������������������������, ���� ���� ������������ ������������������������ ���� �������������������� ������������������������ ������������ ���������������� ����������������. �� ���� ���������� ����������������, ������ �������������� �������������������� ������������������������. ���������� ���������������������� ������ ������������ �������������������������� ���� ������������������������������ �� ���������������������� ������������������������ ���� ���������������� ���������� ���������������� ������������������.

���������� ������������ ������������ ������������������, ���� ������������, ������ ������������������ ���� ������������������������ ����������������������������, ������ ���� ���������������� ������ �������������������� “�������������� ������”.

���� ������ ������������������ ������ ��������������: ���������������� ������ ������������������, ������ “�������� ������, �������������������� ���������� ���� �������������� ������������������, ������”. ������ ������������ ���� ������������.

���� ������������ ������ – ������ �� ��������������������������, ������ ���������� ������������ ������ �� ������-���� ��������������������, �������� ���������� �������������������������� �������������������� ������������.

�������� ������������������ ������ ���������� �� ������������������ ������������������������.

Источник: https://rg.ru/2016/10/25/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-polucheniia-doli-v-nedostroennom-dome.html

Незавершенный объект строительства имеет 4 признака и 2 ограничения

Квартира как объект незавершенного строительства

Незавершенный объект – это обывательское название объекта незавершенного строительства.

Другими словами, термины:

  • незавершенный объект,
  • объект незавершенного строительства,

имеют одно смысловое значение.

В этой статье рассмотрим признаки и особенности незавершенного объекта.

Так же выясним: какие ограничения имеет незавершенный объект строительства.

4 признака, которые имеют незавершенные объекты строительства

Под признаками будем понимать особенности, которые присущи всем объектам незавершенного строительства.

1-ый признак.

Незавершенный объект считается объектом капитального строительства

К объектам капитального строительства (сокращенно ОКС) относят:

  • здание,
  • строение,
  • сооружение,
  • объект незавершенного строительства.

Из перечня видно, что незавершенный объект, как и здание, является объектом капитального строительства.

Источник сведений – пункт 10 статьи 1 ГрК РФ.

Таким образом, недостроенный объект, который не относится к ОКС, не может считаться объектом незавершенного строительства.

2-ой признак.

Незавершенный объект  — недвижимое имущество

Какое имущество относят к недвижимости? Ответ смотрим в статье 130 ГК РФ.

Перечень видов недвижимости не велик:

  • земельные участки,
  • участки недр,
  • объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
  • здания,
  • сооружения,
  • объекты незавершенного строительства.

Как видно из перечня, незавершенный объект прямо отнесен к недвижимому имуществу.

Из факта отнесения незавершенки к недвижимости следует 2 вывода.

Первый вывод.

Объект незавершенного строительства подлежит кадастровому учету и регистрации в Росреестре

Кадастровый учет позволяет определить незавершенный объект, в качестве индивидуально-определенной вещи.

Проведенный кадастровый учет, подтверждает существование объекта незавершенного строительства.

Регистрация незавершенного строительства, как объекта недвижимости, закрепляет права на объект.

Иными словами, регистрация позволяет внести в ЕГРН сведения о праве собственности на незавершенный объект.

Второй вывод.

Недостроенный объект, который по конструктивным особенностям не является недвижимостью, не может быть незавершенным объектом

Поясним данный вывод на примере.

Сарай и другие хозяйственные постройки на участке не признают объектами недвижимости.

Иными словами, сарай и хозпростройки не относят к категории недвижимого имущества.

Таким образом, недостроенный сарай или хозяйственный постройки нельзя признать объектом незавершенного строительства.

Потому что сарай и постройки по характеристикам не являются объектами недвижимости.

Подведем итог: незавершенный объект всегда является недвижимым имуществом.

3-й признак.

Незавершенный объект даёт право на 1-кратное заключение договора аренды участка без торгов

По общему правилу, муниципальные и государственные участи предоставляют в аренду на аукционе.

Однако, в земельном кодексе перечислены случаи, когда участок можно арендовать без торгов.

Именно такой случай установлен для объектов незавершенного строительства.

Собственник объекта незавершенного строительства может 1 раз заключить договор аренды участка для окончания строительства.

Следует отметить, что не любой собственник незавершенного объекта имеет право получить участок без торгов.

Условия и критерии, дающие право на получение участка в аренду без торгов, смотрите по ссылке.

Источник информации: подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

4-ый признак.

Степень готовности объекта незавершенного строительства

Незавершенный объект — единственный вид недвижимого имущества, который имеет такой параметр.

Степень готовности объекта незавершенного строительства указывают в кадастре недвижимости в процентах.

Процент готовности незавершенного объекта определяет кадастровый инженер по формуле.

Источник: пункт 43 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.

Степень готовности объекта, в-первую очередь зависит от объема выполненных работ на объекте.

Чем выше степень выполнения работ, тем выше готовность объекта.

При какой степени готовности, строящийся объект, признают объектом незавершенного строительства?

Перефразируем вопрос.

Какая минимальная степень готовности дает право признать стройку объектом незавершенного строительства?

Как упоминал выше, степень готовности объекта указывают в процентах.

Исходя из этого, можно было бы предположить следующее.

Вероятно, есть какой-то минимальный процент готовности, при котором объект признают незавершенным.

Однако, данное предположение ошибочно.

Никакого минимального процента готовности незавершенного объекта не установлено

Иными словами, нет такой величины (5%, 7% или 10% и т.д.), которая бы определяла пороговое значение готовности объекта для признания его незавершенным.

Минимальную степень готовности, определяющую состояние, при котором объект признают незавершенным, вычисляют не в процентах.

Для этой цели, служит иной критерий, выраженный не процентах.

Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ является минимальным условием признания правомерно строящегося объекта незавершенным

Источник информации: пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Разберем объемное определение на составные части, чтобы вычленить важные условия.

Минимальные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.

1-ое условие.

Полное завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных работ

Для признания объекта незавершенным необходимо, чтобы полностью был возведен фундамент.

Частичное сооружение фундамента или неполное выполнение аналогичных работ исключает признание стройки объектом незавершенного строительства.

Другими словами, нет готового фундамента, значит — объект нельзя признать объектом незавершенного строительства.

При этом не имеет значения, какой процент готовности дает возведенный фундамент.

Степень готовности в процентах неважна. Главное — полная готовность фундамента.

2-ое условие.

Правомерное возведение объекта незавершенного строительства

Условие о правомерности возведения объекта исключает признание самовольной постройки объектом незавершенного строительства.

Для примера приведу некоторые критерии правомерности возведения объекта

а) наличие разрешения на строительство, если для постройки объекта требуется разрешение,

б) подача уведомления о начале строительства объекта ИЖС или садового дома,

в) наличие законных прав на земельный участок.

Подведем итог.

Сам по себе процент готовности не влияет на признание объекта незавершенным.

Правомерность строительства и полная готовность фундамента – главные условия для признания стройки объектом незавершенного строительства.

С признаками объекта незавершенного строительства закончили.

Переходим к ограничениям.

Незавершенный объект строительства не дает право выкупа земельного участка из аренды без торгов

Законодательство допускает случаи, когда можно купить земельный участок без торгов.

Одним из таких случаев является выкуп участка под объектом недвижимости.

Ранее мы установили, что объекты незавершенного строительства относят к недвижимому имуществу.

Однако, факт отнесения незавершенного объекта к недвижимости, не дает право на выкуп участка под «незавершенкой».

Причина в следующем.

Статья земельного кодекса перечисляет виды недвижимости, под которыми землю продают без торгов.

Источник информации: подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Объекты незавершенного строительства в данный перечень не попали.

Следовательно, земельный участок под объектом незавершенного строительства нельзя выкупить без торгов.

Вывод.

Бессмысленно питать иллюзии выкупа земельного участка из аренды, на котором поставлен один фундамент.

2-ое ограничение.

Можно ли незавершенный объект делить на части?

Пока объект незавершенного строительства не сдан в эксплуатацию, его признают единым объектом недвижимости.

Возьмем для примера, недостроенное офисное здание или недостроенный многоквартирный дом.

Как правило, готовые здания и многоквартирные дома делят на самостоятельные объекты недвижимости.

Коммерческие здания делят на помещения.

Многоквартирные дома состоят из отдельных квартир.

Проще говоря, в готовом объекте, выделяют самостоятельные объекты недвижимости: помещения, квартиры и т.д.

Объекты незавершенного строительства делить на самостоятельные объекты недвижимости нельзя

Пока не завершено строительство, нельзя образовывать другие объекты недвижимости – помещения, квартиры.

Иными словами, законсервировать стройку, чтобы продать здание по частям, не получится.

До ввода в эксплуатацию незавершенный объект можно продать только целиком.

На этом пока всё.

Источник: https://paruslex.ru/nezavershennyj-obekt/

Как признать право собственности на объект незавершенного строительства

Квартира как объект незавершенного строительства

Даже в 2019 году признание права собственности на объект незавершенного строительства остается сложной процедурой, из-за которой возникает множество споров. Известно, что при покупке недвижимости человек вправе оформить имущество на себя.

Если речь идет о вторичном рынке или сданной в эксплуатации новостройке, проблем не возникает. Другое дело, когда оформляется незавершенный объект. Без передаточного акта могут возникнуть трудности, для решения которых необходимо идти в суд.

Ниже рассмотрим, как правильно оформить такой объект, какие документы потребуются, и куда необходимо обращаться. Разберем требования к оформлению иска и подаче бумаг.

Позиция закона

Сегодня многие объекты по той или иной причине остаются на незавершенной стадии. При этом страдает участник долевого строительства, который оформил недвижимость, но не смог стать ее полноценным владельцем. В таких ситуациях объект признается незавершенным. При этом в законодательстве нет четкого определения этому термину, что и создает ряд правовых коллизий.

По ГК РФ (статья 130, часть 1) недвижимость — участки земли, недра, а также все, что тесно связано с поверхностью и не может быть перемещено без ущерба для конструкции. Из этого определения напрашивается вывод, что недостроенное здание также является недвижимым имуществом. Это означает, что уполномоченные органы должны признавать право собственности в незавершенном строительстве.

Если исходить из научной литературы, этот вопрос является дискуссионным. К примеру, применяется следующее определение.

Незавершенный объект — здание на этапе постройки или реконструкции, на которое не получено разрешение для ввода в эксплуатацию. Но здесь не учтено много особенностей, в том числе касательно причин такой ситуации.

К примеру, возможно замораживание строительства, его консервация, запрет на дальнейшие действия и иные случаи.

С учетом действующих правил можно выделить следующие признаки, позволяющие признавать объект таковым, что является незавершенным:

  • надежная связь с землей и невозможность перемещения без разрушения конструкции;
  • незавершенность строительных работ из-за остановки, консервации или отсутствия средств;
  • индивидуальное назначение сооружения.

Именно на эти факторы ориентируются представители фемиды, если дело доходит до признания права собственности на незавершенное здание.

Особенности признания прав: важные моменты для суда

Судебная практика показала, что суды используют разный порядок доказывания в зависимости от ситуации. Учитываются следующие моменты:

  • Стадия, на которой заморожено возведение сооружение, его степень готовности перед окончательной сдачей.
  • Категория здания. Здесь возможно несколько вариантов — долевой объект, самовольная постройка. С учетом этих факторов принимается окончательное решение.
  • Права заявителя. В качестве истца может выступать непосредственно должник, владелец доли или судебный пристав.

Несмотря на видимые отличия, право собственности на недостроенный объект должно признаваться с последующей регистрацией в соответствующей документации. Наличие прав на землю под сооружением не обязательно.

В ФЗ №218 сказано, что для госкадастра необходим технический план, правоустанавливающий документ на ЗУ или бумага, подтверждающая возможность размещения неоконченных сооружений без предоставления права на ЗУ.

Условия признания прав собственности незавершенного объекта

Как отмечалось, для получения прав на собственность необходимо подавать иск и доказывать позицию в суде. Пока многоквартирный объект не достроен, дольщики не могут рассчитывать на оформление недвижимости. Это означает, что заявление подается с учетом имеющейся доли. Истец рассчитывает, что судья разберется в вопросе и удобрит запрос на регистрацию незавершенного объекта.

По закону заявление должно быть удовлетворено, если дом готов на 90% и более. В более редких случаях представители фемиды выносят положительное решение, если здание построено от 75 %. Регистрация недвижимости возможна только при четком выделении доли. В качестве заявителей, как правило, выступают дольщики, которые пытаются защитить свои права.

Если степень готовности объекта меньше 75 %, можно обращаться в суд. В этом случае возможно не признание право собственности, а требование наказания для строительной организации. Истец требует разобраться, почему застройщик не выполняет обязательства и требует наказать виновного.

В первом случае позитивное решение суда играет роль передаточного акта. Имея на руках такой документ, можно обратиться в уполномоченный орган и зарегистрировать имущество по всем правилам. Если речь идет о наказании застройщика, единственное, на что можно рассчитывать — получение неустойки.

Как действовать для признания права собственности

Существует порядок действий, позволяющий решить вопрос с недостроенным объектом. На практике рекомендуется следовать таким шагам:

  • Оформите документ с претензией и отправьте его в строительную компанию. В обращении потребуйте разрешить ситуацию путем мирных переговоров. Застройщик обязан изучить бумагу и дать ответ. В нем должны быть указаны сроки, когда вопрос незавершенного строительства будет решен. Здесь же должны описываться причины возникшей задержки. После прохождения этого этапа у дольщика должна быть четкая дата, когда строительная фирма планирует сдать сооружение.
  • Если рассмотренный выше шаг не дал ожидаемых результатов, спор решается в суде. Для этого оформляется исковой документ. Также необходимо собрать и передать пакет бумаг. Как только документация подготовлена, отправьте ее для изучения в судебный орган.

Иск передается в районную судебную структуру, ведь именно эта организация занимается решением подобного рода моментов. При выборе варианта необходимо учитывать адрес места, где ведется строительство.

После передачи иска необходимо выждать 15-дневный срок. Именно в этот период изучается дело и принимается решение — рассматривать дело или отклонить заявление истца.

Если представители фемиды приняли обращение, заинтересованные стороны информируются о месте, времени и дате разбирательств.

Как оформить иск

Чтобы суд мог признать права заявителя на те или иные объекты, важно правильно подойти к оформлению искового заявления. Бумага составляется с учетом требований ГПК РФ. Если не соблюдать рекомендации в этом документе, иск не принимается к рассмотрению. В таком случае придется снова тратить время на оформление.

В иске о признании прав на незавершенный объект должны быть такие данные:

  • название суда, который рассматривает дело.
  • данные о заявителе и строительной компании (ответчике).
  • описание возникшей ситуации, вынудившей человека обратиться в суд.
  • указание нарушений закона или договора, которые допустила строительная фирма.
  • требования по отношению к застройщику с указанием законодательные нормы (одной или нескольких).
  • список актов, прилагаемых к заявлению и т. д.

Если вместо истца с иском в суд приходит другой субъект, эти сведения также указываются в тексте документа. Образец заполнения бумаги на признание права собственности можно попросить в суде или воспользоваться помощью юристов.

Какие нужны бумаги

Если застройщик решил недостраивать сооружение, дольщика не интересуют причины. Ему важно, чтобы купленное имущество признали его собственностью. Для этого при обращении в суд необходимо иметь полный пакет документации. В него входит:

  • паспорт гражданина РФ
  • чек о выплате всей суммы госпошлины
  • договор долевого участия
  • акты, свидетельствующие о внесении определенной суммы (всей или части)
  • сведения, подтверждающие попытки решить вопрос мирно (к примеру, ответ застройщика на претензию)
  • технические характеристики здания и его текущий вид

Документацию можно отдать лично или привлечь к помощи представителя. В последней ситуации вместе с актами должна направляться и доверенность с отметкой нотариуса.

Итоги

Суды все чаще признают право владения на объект строительства, если сооружение готово на 75 % и более. В случае готовности на 90 % вероятность выиграть дело повышается. При меньших значениях необходимо все равно идти в судебную структуру и требовать компенсации. В таком случае есть надежда, что застройщик зашевелиться и достроит здание.

Консультация юриста по вопросам признание права собственности на объект незавершенного строительства доступна на сайте БЕСПЛАТНО:

Статья на нашем сайте: Как признать право собственности на объект незавершенного строительства

————————————————————————————————Подписывайтесь на наш канал “Федзакон”, ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводу.

Если Вам нужна юридическая помощь, консультация специалистов, заходи к нам на сайт, мы обязательно поможем.

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки впрофиле)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/fedzakon/kak-priznat-pravo-sobstvennosti-na-obekt-nezavershennogo-stroitelstva-5dadccda86c4a900ada591ee

Признание права собственности на объект незавершенного строительства: в суде, судебная практика

Квартира как объект незавершенного строительства

Признание права собственности на объект незавершенного строительства может понадобиться в нескольких случаях: когда фирма-застройщик задерживает или замораживает строительство многоквартирного дома, а также когда истец возводит частный дом или иное индивидуальное строение или становится владельцем недостроя. Несмотря на то что основания для обращения в суд различаются, непосредственно сама процедура во всех случаях одинакова — истец обращается в суд, доказывает законность своих притязаний, получает судебное решение и регистрирует право собственности на недострой в Росреестре.

Понятие объекта незавершенного строительства

Однозначного толкования понятия «объект незавершенного строительства» («недострой») в отечественном законодательстве отсутствует, поэтому сначала необходимо определиться с терминологией. Ст. 130 ГК РФ устанавливает, что объекты незавершенного строительства признаются недвижимым имуществом. П. 10 ст.

1 Градостроительного кодекса РФ определяет, что недострой является объектом капитального строительства. В п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 25 говорится, что недостроенный объект должен иметь, как минимум, фундамент. П. 3 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС РФ 30.11.

2016 устанавливает, что допускается постановка объекта на кадастровый учет, если его можно идентифицировать как самостоятельный объект недвижимости.

Исходя из вышесказанного, можно определить, что недостроем признается строительный объект:

  • Имеющий фундамент;
  • Существующий в натуре;
  • Четко отделенный от других недвижимых объектов;
  • Строительство которого не закончено либо полностью остановлено.

Например, таким объектом не может быть признана квартира, которая по плану должна располагаться на 7 этаже, если строительство здания заморожено на этапе 5 этажа. Такого объекта не существует в натуре, поэтому он не является объектом недвижимого имущества.

Когда необходимо признание права собственности на недострой

Дела о признании права собственности на недостроенную недвижимость можно разделить на 2 категории. В первом случае к таким объектам относятся квартиры в многоквартирных жилых домах, во втором — индивидуальные строения (частные дома, нежилые здания и сооружения). Основания для обращения в суд в этих случаях различаются.

Помещение в недостроенном здании

Получить признание права собственности на помещение, которое расположено в МКД, можно на основании правовых норм, установленных Федеральными законами № 214-ФЗ и № 218-ФЗ. В соответствии с ними помещение должно соответствовать следующим требованиям:

  • Квартира или нежилое помещение находится в МКД (объекте капитального строительства);
  • Владелец заключил с застройщиком или с ЖСК договор участия;
  • Помещение существует в натуре;
  • Здание не достроено либо застройщиком нарушен установленный порядок строительства.

Для того чтобы МКД был признан объектом незавершенного строительства, необязательно, чтобы здание было фактически не достроено. Для этого достаточно, чтобы застройщик нарушил порядок строительства — не получил разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, не поставил дом на кадастровый учет и т. д., а срок действия договора между застройщиком и будущим собственником помещения истек.

Частный дом

Признание права собственности на недостроенный частный дом часто связано с земельными правоотношениями. Нередко обращаться в суд приходится арендатору участка, предоставленного под ИЖС, если он не может продлить срок аренды. В соответствии с п. 15 ст.

39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление участков под ИЖС осуществляется без торгов. П. 1 ст. 39.20 ЗК РФ установлено, что исключительное право покупки и аренды земельных участков гарантируется собственникам недвижимых объектов, расположенных на участке.

Если в срок, указанный в договоре, арендатор не построил дом или иное сооружение на участке и не оформил право собственности, соглашение может быть не продлено. В таком случае арендатор может потерять средства, вложенные в строительство здания. Оформив права собственности, арендатор может предоставить правоподтверждающий документ в местную администрацию и продлить соглашение.

Признать право собственности на недостроенный частный дом можно и на иных основаниях:

  • В порядке наследования;
  • Легализации самовольной постройки;
  • При разводе супругов и разделе совместного имущества.

Аналогичные основания могут быть применены не только к жилым домам, но и к иным индивидуальным объектам капитального строительства (нежилым зданиям и сооружениям).

Как стать собственником недостроя через суд

Перед тем, как обращаться в суд, нужно определить вторую сторону дела, то есть ответчика по иску. В отношении квартир и помещений, расположенных в недостроенных многоквартирных домах, ситуация ясна — ответчиком выступает фирма-застройщик или ЖСК. В случае недостроенного индивидуального дома в качестве ответчика обычно выступает местная администрация.

Подсудность

Дела о признании прав физического лица находятся в ведении судов общей юрисдикции, поэтому нужно обращаться в районный суд. На основании ст. 30 ГПК РФ для подачи иска необходимо выбрать суд по месторасположению объекта недвижимости. При банкротстве застройщика, остановившего возведение многоквартирного дома, придется обращаться в арбитражный суд.

Заявление

Заявление составляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ. Его текст можно разбить на несколько частей:

  • Преамбулу — в ней указывается название суда, сведения об истце, ответчике и третьих лицах, цена иска, а также полное название документа;
  • Описательную (мотивировочную) — в ней излагаются основные обстоятельства, предшествующие обращению в суд, а также содержатся ссылки на законодательство, которыми истец подкрепляет свою позицию;
  • Просительную, в которой формулируются исковые требования;
  • Приложение, содержащее перечень приложенной к иску документации, которой истец подтверждает обстоятельства дела и доказывает свою правоту.

В конце документа ставится дата составления и подпись истца (или его представителя).

Скачать образец искового заявления в суд

Документы

Точный список документов, прилагаемых к иску, зависит от оснований для обращения в суд и особенностей дела. В обязательном порядке к заявлению прикладываются:

  • Подтверждение оплаты госпошлины;
  • Уведомление о вручении копии заявления ответчику;
  • Расчет взыскиваемой суммы;
  • Доверенность, если интересы истца защищает представитель.

Согласно ст. 132 ГПК РФ копия паспорта истца не относится к числу обязательных документов при подаче заявления, однако лучше приложить и ее. В судебной практике встречается немало случаев, когда иск был оставлен без движения или возвращен истцу из-за отсутствия копии документа, удостоверяющего личность.

Дополнительно к иску прикладываются документы, которыми истец обосновывает свою позицию. Такой документацией могут быть:

  • Копии правоустанавливающих документов, к примеру, договор долевого участия или соглашения об аренде земельного участка;
  • Другие важные документы, например, разрешение на строительство, проект строительства частного дома, акты проверки и т. д.;
  • Подтверждения расходов на оплату приобретения/строительства объекта (чеки, квитанции, платежные поручения) и т. д.

Также истец вправе приложить к заявлению любые другие документы, которые по его мнению имеют отношению к делу и могут подтвердить его позицию.

Госпошлина

В судах общей юрисдикции сложилась практика относить требования признания прав к имущественным искам. Поэтому на основании ст. 333.

19 НК РФ размер госпошлины, которую необходимо оплатить при подаче заявления, определен ценой иска. Она, в свою очередь, зависит от стоимости объекта недвижимости, указанной в технической документации на объект.

При ее отсутствии для определения стоимости следует заказать оценку недвижимости.

Правовые последствия признания

Признанное судом право собственности может быть зарегистрировано Росреестром. Для частных домов и иных индивидуальных сооружений существует один важный нюанс: право собственности на недострой регистрируется одновременно с постановкой на кадастровый учет и (или) регистрацией прав на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.

Так как истец становится собственником недвижимого объекта, ему придется нести расходы по его содержанию и обслуживанию, а также платить налог на имущество. Также на собственника могут быть возложены обязательства по достройке объекта. Так как законодательно эти расходы не определены, то они могут быть весьма существенными.

Судебная практика

Примеры судебной практики по делам, в которых предметом исковых требований выступали объекты незавершенного строительства:

Какие сложности могут возникнуть

В делах о признании прав собственника на недвижимость речь идет о крупных суммах, поэтому граждане часто доверяют защиту своих интересов профессиональным юристам. Однако их услуги стоят достаточно дорого, поэтому доступны не всем истцам.

Тем из них, кто решает защищать свои права самостоятельно, бывает сложно составить грамотное исковое заявление или подготовить доказательственную базу.

Выходом из ситуации является консультация профессионального юриста, которую можно получить на нашем сайте.

Частые вопросы и ответы

Может ли местная администрация прекратить договор аренды земельного участка, если на нем расположен недострой? Если на объект не оформлено право собственности, то администрация может не продлить арендное соглашение. Нужно ли получать разрешение на строительство после покупки недостроя? Если покупатель приобрел объект, то ему не нужно получать новое разрешение, если оно было выдано продавцу. Достаточно после достройки здания (сооружения) получить разрешение на ввод в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности. Как признать фундамент недостроенного дома объектом незавершенного строительства? Сначала фундамент должен быть признан объектом капитального строительства. Такое решение может быть принято инженером кадастровой службы, которого нужно вызвать для осмотра фундамента. Нужно ли обращаться в Росреестр для прекращения права собственности на недострой после достройки объекта? Прекращение права производится одновременно с регистрацией права собственности на достроенный объект. Специально обращаться в Росреестр для прекращения прав на недострой нет необходимости. В каких случаях иск рассматривается арбитражным судом? На основании ст. 126 Федерального закона № 127-ФЗ имущественные требования к должнику, признанному банкротом, рассматриваются в рамках конкурсного производства в арбитражном суде. Однако если требования к должнику возникли до момента введения в отношении застройщика процедуры наблюдения, дело будет рассмотрено в суде общей юрисдикции.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/priznanie-prava-sobstvennosti-na-obekt-nezavershennogo-stroitelstva.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.