Для реконструкции дома какие нужны документы

Содержание

Разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома: получение, документы, упрощенная схема

Для реконструкции дома какие нужны документы

Разрешение на реконструкцию дома на собственном участке – документ, который необходимо оформлять, если при капитальном ремонте здания приходится вмешиваться в его структуру. Без этой бумаги действия, направленные на технологические изменение каркаса постройки, будут считаться незаконными. Ее можно зарегистрировать в органах местного самоуправления.

Законодательные акты

Реконструкция здания в Российской Федерации регламентируется следующими НПА:

  • Градостроительный Кодекс (например, в статье №1 дается развернутое определение реконструкции);
  • статья №754 ГК;
  • Рекомендации по оценке эффективности реконструкции зданий (утверждено Приказом Госстроя №8);
  • Приказ Госкомархитектуры от №312;
  • ФЗ №191;
  • Постановление Госстроя №153;
  • региональные НПА, к примеру, Постановление Правительства Москвы №894-ПП.

Что такое реконструкция дома?

В соответствие с законодательством РФ реконструкцией признаются изменение ключевых параметров (этажности, высоты, объема, площади) всего здания или его частей:

  • надстройка (в т.ч. мансард);
  • расширение дома;
  • утепление пола, стен и потолка;
  • замена или установка нового инженерного оборудования;
  • перестройка;
  • ремонт и восстановление несущих стен.

Как правило, эти действия необходимы в случае износа объекта недвижимости. Полностью сносить старые несущие конструкции и возводить новые нельзя, допускается только ремонт существующих элементов.

Но при этом не требуется никакого разрешения в случае капремонта или перепланировки частного дома на своем участке. Поэтому перед началом строительных работ следует четко прояснить, к какому именно типу структурных изменений относятся дальнейшие монтажные  мероприятия.

Капитальный ремонт подразумевает улучшение условий проживания и физических характеристик определенного помещения. Перепланировка объекта – это изменение конфигурации здания без добавления новых конструктивных элементов. А вот при реконструкции чаще всего появляются новые пристройки здания без изменения ключевых параметров дома:

  • демонтаж или возведение новых этажей;
  • изменение конфигурации, формы и размера здания;
  • установка перегородок внутри дома (или их демонтаж);
  • постройка крыльца и веранды;
  • «прорубание» новых проемов для окон или дверей.

Как получить разрешение на реконструкцию в 2018

Сначала нужно разработать план будущих изменений со всеми нюансами и деталями и определиться с точной причиной строительных работ, поскольку ее также потребуется указать контролирующей организации. Этот документ можно:

  • составить самостоятельно (что допускается в редких случаях);
  • оформить через специалиста в архитектурном отделе администрации;
  • заказать в проектной организации, которая имеет соответствующую лицензию и входит в СРО.

В плане потребуется указать не только виды работ, но и их исполнителя. По закону им может выступать собственник частного дома, если размеры строения не превышают 10 кв.м. В противном случае нужно будет указать строительную компанию.

Требуемые документы

В местную администрацию надо предоставить:

  • заявление на реконструкцию;
  • план застройки на собственной земле;
  • выписку ЕГРН;
  • техзадание на будущие строительные работы;
  • описание всех мероприятий;
  • правоустанавливающие документы на надел;
  • план дома и участка на текущий период;
  • общегражданский паспорт;
  • согласие всех совладельцев и совершеннолетних членов семьи на производимые действия.

Срок рассмотрения заявки – 30 дней. В это время не стоит начинать монтажные работы, поскольку существует риск официального отказа.

Дополнительные службы

Если администрация разрешит реконструировать здание, то после получения резолюции от главного районного архитектора нужно будет посетить коммунальную, санитарную и пожарную службы. После одобрения плана в этих организациях следует получить полис общегражданской ответственности, который нужен для официального ведения строительно-монтажной деятельности.

Помимо этого перед началом реконструкции индивидуального дома нужно будет обратиться в местную организацию строительного надзора и в ней также получить разрешение на:

  • монтаж и демонтаж конструкций;
  • проведение раскопочных мероприятий на собственном участке.

Упрощенная схема

Оформление реконструкции по упрощенной схеме (по-другому – дачной амнистии) занимает примерно столько же времени, сколько и по обычной. Ключевое различие между этими двумя способами заключается в количестве требуемых документов. При упрощенной схеме требуется гораздо меньше бумаг:

  • заявление на реконструкцию дачного дома;
  • выписка ЕГРН;
  • сокращенный план.

Фактически именно по этой схеме можно провести реконструкцию старого фундамента деревянного дома. Фундамент – это признак капитального строения, поэтому его можно задокументировать в рамках дачной амнистии и перевода здания из дачи в обычный частный дом в собственности.

Частные случаи реконструкции жилого дома

Схема оформления реконструкции зависит от типа основного дома и пристройки. Основной скелет и протокол работ остается неизменным, но прибавляются дополнительные нюансы. Например, реконструкция кирпичного дома в деревне (старого или не очень) оформляется по стандартной схеме, а дачи – по упрощенной.

С увеличением площади

При увеличении площади помещений не допускается убирать несущие конструкции, чтобы сделать какие-то комнаты больше.

Техническая служба не пропустит проект с переносом несущих стен из-за вероятного риска обрушения здания.

Если хочется все-таки увеличить площадь первого этажа загородного дома, допустимо заменить стену несколькими столбами, освободив лишнее пространство. Это будет самый приемлемый вариант расширения площади.

Если хозяева решили не сносить деревянный дом, а обложить его кирпичом или как-либо увеличить, потребуется взять разрешение на реконструкцию. Этот документ необходим в большей степени для подключения коммуникаций.

Основные проблемы при реконструкции деревянной постройки возникнут лишь при общении с газовой службой. Чтобы гарантированно подключить газ в такой дом, нужно соблюдать габариты постройки и не выходить за его периметр.

Аналогичные проблемы ждут тех, кто под видом реконструкции решит снести старый деревенский дом и построить новое здание. Лучше не экспериментировать, а изначально получать разрешительную документацию на тот вид работ, который будет производиться в реальности.

Реконструкция крыши и кровли

В большинстве случаев удается доказать, что структурные изменения крыши относятся не к реконструкции, а к ремонту, поскольку крыша не относится к несущим конструктивным деталям постройки. Основания:

  • статьи №1, 51, 5 Градостроительного Кодекса;
  • ФЗ №337;
  • ФЗ №215;
  • ФЗ №364;
  • ФЗ №210;
  • ФЗ №243.

Т.е. перед заменой крыши можно не получать разрешение на реконструкцию, если собственник дома сможет доказать, что это всего лишь капитальный ремонт здания.

Как узаконить реконструкцию

Узаконивание самовольной реконструкции состоит из нескольких этапов, нужно:

  • заказать техпаспорт с учетом имеющихся изменений;
  • взять старый и новый технические паспорта, свидетельства о собственности на объект недвижимости и проект уже существующей пристройки, написать заявление и обратиться в администрацию;
  • если проект будет соответствовать градостроительным нормам, муниципалитет даст условное «добро» на реконструкцию и предложит обратиться в суд;
  • после необходимо попытаться добиться разрешения в пожарной службе, но в большинстве случаев без одобренной официально реконструкции она отказывает в предоставлении необходимой документации (но письменный отказ в разрешении пригодится для суда);
  • взять нотариально оформленное разрешение от владельцев других зданий на этом же участке (при наличии);
  • обратиться в суд с исковым заявлением по месту расположения объекта.

Суд рассматривает заявление, проводит камеральную проверку, заказывает необходимые экспертизы, а после чего выносит решение. Если заявитель получит устное разрешение от муниципалитета, то в 99% его судебный иск будет удовлетворен, поскольку не будет существенных причин для отказа.

Реконструкция частного дома без разрешения

Разрешение на реконструкцию требуется только в случае каких-либо сделок  с недвижимостью или подключения коммуникаций. Многие собственники не оформляют документально производимые строительные работы, чтобы не увеличивать их стоимость (разработка проекта стоит дорого). В этом случае физлица оплачивают штраф в размере от 2 до 5 т.р.

Необходимость оформления разрешения на реконструкцию зависит от особенностей производимых работ, типа дома и дальнейшей судьбы недвижимости. Если структурные изменения незначительны, хотя и не считаются капремонтом или перепланировкой, а здание пока не готовится к продаже, разрешение на реконструкцию можно получить после проведения строительных работ.

Источник: https://mydiveevo.ru/razreshenie-na-rekonstruktsiyu-individualnogo-zhilogo-doma/

Реконструкция частных домов. Ввод в эксплуатацию и внесение изменений в Росреестр

Для реконструкции дома какие нужны документы

В этой статье мы постарались простыми словами объяснить порядок получения разрешения на реконструкцию частного дома и последующие шаги по легализации изменений в Росреестре. Предыдущая статья https://zen.yandex.ru/media/id/5c47f9d0162d6e00ade1f977/kak-oformliaiut-rekonstrukciiu-chastnogo-doma-5c4875e09ad87a00add3e070 рассчитана на более подготовленных читателей.

Процесс реконструкции частного дома из бруса с расширением жилой площади

И так по порядку. В настоящее время нельзя проводить строительные работы по реконструкции жилых помещений без согласования в соответствующими инстанциями.

Пренебрежение актуальными законами или незнание правил выполнения подобных задач может повлечь за собой крупные неприятности в виде штрафов и требований восстановить изначальную планировку.

Любое изменение этажности, площади и проектного расположение комнат должно оцениваться специалистами, которые должны подтвердить возможность выполнения и безопасность эксплуатации таких зданий.

Согласование реконструкции подтверждается соответствующей разрешающей документацией, которую владелец частного домовладения может свободно предъявлять любым проверяющим органам. Законные требования контролеров чаще всего сводятся к изучению данных бумаг, после чего всякие вопросы об основаниях и законности проведения работ будут сняты.

Если ваш дом не соответствует техническим требованиям для выполнения предполагаемой реконструкции, от планов с выполнением данных работ, лучше сразу отказаться.

Рассмотрим основные шаги, которые необходимо предпринять для выполнения согласований, с последующим получением разрешений на выполнение строительных работ по реконструкции частных, дачных и прочих домов.

В какие инстанции придется обращаться и какой пакет документов придется подготовить владельцам зданий.

В каких случаях необходимо получать разрешение на реконструкцию

Актуальные правила и нормы законодательства Российской Федерации четко прописывают все случаи, в которых требуется обязательное получение разрешений на строительство или реконструкцию жилых зданий.

Не обременять себя данной заботой могут только при проведении выполнение мелкого ремонта, замены сантехнических и электротехнических коммуникаций или при демонтаже-монтаже окон и дверей, без затрагивания проемов и разрушения стен.

Любые другие работы, выполняемые в жилых помещениях, требуют проведения соответствующих согласований.

Эти работы предполагают подачу в органы местного самоуправления соответствующего заявления и предусмотренного законом пакета документов, которые включают в себя:

технический план дома;

кадастровый план участка;

документы о праве собственности земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости;

проектную документацию на дом;

паспорт гр-на Российской Федерации;

• нотариально заверенное согласие соседей, если пристройка граничит с их участками;

акты согласования выполнения работ с коммунальными службами, санэпидемстанцией и пожарной инспекцией.

Кроме вышеуказанного перечня, в определенных случаях могут потребоваться и другие документы.

Например, если у объекта недвижимости несколько владельцев, согласно ГК РФ Статья 253 «Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности», вам потребуется предоставить документ, подтверждающий согласие каждого из владельцев, независимо от доли его владения.

Полный перечень вы всегда можете уточнить на сайте А/Н Правозем в разделе списки документов, либо в исполнительных органах местного самоуправления. Здесь же будет выдано решение о согласовании вашей реконструкции или обоснованном отказе в выдаче данных документов.

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции

После получения разрешения на реконструкцию, задачи для владельцев по согласованию проведения работ не заканчиваются. Следующим этапом оформления является получение разрешительных документов на ввод реконструируемого дома в эксплуатацию. Для этого необходимо обратится в тот же орган местного самоуправления, предварительно подготовив следующий пакет документов:

разрешение на строительство и реконструкцию здания;

проектную документацию самого объекта недвижимости;

документ, который подтвердит соответствие реконструируемой недвижимости техническим условиям;

документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.

Внесение изменений в Росреестр после реконструкции

На основе поданных в Администрацию документов владелец частного дома получает разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. С этими двумя разрешениями можно регистрировать изменения в Росреестре и получить новую выписку из ЕГРН о регистрации права собственности на новую площадь.

Специалисты Росреестра на основе поданных документов проводят необходимые исправления в базе. Напоминаем что с 2017 года свидетельство о регистрации права было упразнено.

Получение выписки из ЕГРН подтверждает право владения объектом недвижимости.

После чего вы в полной мере согласуете законность проведенных работ и сможете смело пройти любую проверку, не рискуя получить штрафные санкции от контролирующих служб.

Узнать подробнее, как вводить объект в эксплуатацию после реконструкции можно по ссылке http://pravozem.ru/news-vvod-zdaniia-v-ekspluataciiu-posle-rekonstrukcii.html, также на сайте работает форум, где юристы очень быстро дают ответы на все вопросы по реконструкции и строительству http://pravozem.ru/forum/stroitelstvo/stroitelstvo-novogo-doma-na-meste-snosa-starogo-shtrafy.html

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c47f9d0162d6e00ade1f977/rekonstrukciia-chastnyh-domov-vvod-v-ekspluataciiu-i-vnesenie-izmenenii-v-rosreestr-5c4972a6906b1600ae1409e3

Как подать уведомление о планируемом строительстве и получить разрешение

Для реконструкции дома какие нужны документы

До 3 августа 2018 года и в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного Кодекса для начала строительства требовалось разрешение, которое призвано зафиксировать факт соответствия проекта строительства жилого дома планам использования участка в данном поселении или его структурной части. Также признаются разрешения, выданные до введение в действие ГрК РФ (п.З ст.8 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

Получение разрешения на строительство занимало 10 дней и требовало финансовых и временных затрат на подготовку следующих документов:

  1. Проект строительства дома или его реконструкции;
  2. Акт экспертизы соответствия проекта градостроительному плану;
  3. Общий план застройки в масштабе 1:500 с указанием осей строений;
  4. Выписка из ЕГРН на земельный участок или свидетельство о собственности, либо договор аренды.

Однако, согласно новой статьи 51.1 ГрК РФ, с 3 августа 2018 начал действовать уведомительный порядок и получать разрешение на строительство больше не нужно. 

Уведомительный порядок был введён с целью уменьшения сроков рассмотрения заявок и увеличения темпов строительства. Однако срок выдачи разрешений сокращен и для тех объектов, которые не попадают под данный порядок. К ним относятся особо опасные, сложные и уникальные строения. Как правило, жилые дома таковыми не являются.

Целесообразность введения уведомительного порядка оспаривается специалистами. Главные аргументы: увеличение жилых строений, не соответствующих нормам безопасности, а также использование земли не по назначению. Новые проблемы, конечно, решаемы с помощью органов государственного контроля, но они же создают дополнительную нагрузку на контролирующий орган. В общем, замкнутый круг.

Получается, что уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС представляет собой вариант договорных отношений, когда одна из сторон принимает на себя обязанности по возведению строения в соответствии с представленными документами, а другая дает на это разрешение и осуществляет контроль соответствия действий застройщика заявленным документам.

Для легального начала строительства жилого дома требуется:

  1. Уведомление о начале строительства (порядок получения рассмотрим ниже);
  2. Выписка из ЕГРН на земельный участок, в которой заявитель указан собственником или арендатором. Заказать документ можно не выходя из дома.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

О строительстве каких объектов нужно уведомлять

Под уведомительный порядок попадает строительство:

  1. Индивидуального жилого дома на землях под ИЖС или ЛПХ;
  2. Садового дома на землях СНТ. 

Обратите внимание, что с1 января 2019 земли находящиеся в пользовании дачников, делятся на два типа: садовые и огороднические. Строительство жилого дома теперь возможно лишь на участках первого типа и только после уведомления муниципалитета. Земли для огородничества имеют иное целевое назначение и жилой застройке больше не подлежат.

Категории земель и виды разрешенного использования

В каких случаях уведомление не требуется

Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:

  1. строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
  2. объекты, не являющиеся капитальными;
  3. временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
  4. объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.

Один из комментариев к ст. 51.1 ГрК РФ: направление уведомления по ст. 51.1, не требуется, если заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС подано до 04.08.2018. 

Логично было бы внести в этот список здания, построенные без предварительного разрешения и которые удалось легализовать в упрощенном порядке, например по дачной амнистии. Однако эта ситуация не совсем вписывается в существующие нормативы и является показателем наличия противоречий переходного периода.

Совет: всегда уточняйте необходимость подачи уведомления о начале строительства в госорганах. Сделать это проще всего звонком в отдел Архитектуры, на территории которой расположен земельный участок.

Как заполнить уведомление о планируемом строительстве

Для начала нужно скачать официальный бланк уведомления, который утвержден Приказом Минстроя России 19 сентября 2018 года: № 591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома».

Еще одна странность нового законодательства: уведомительный порядок введен 3 августа 2018 года, а официальный бланк уведомления утвержден лишь спустя 1.5 месяца — 19 сентября 2018.

Скачать бланк уведомления о планируемых строительстве или реконструкции

После загрузки официального уведомления, вам останется только распечатать бланк и заполнить его согласно образцу ниже.

Как подать уведомление о начале строительства

Подавать уведомление о начале строительства должен собственник земельного участка, который указан в выписке из ЕГРН, либо нотариально заверенный представитель. Когда документы готовы, уведомить администрацию можно следующими способами:

  • Лично через МФЦ «Мои документы»; 
  • Лично передать документы секретарю Департамента земельно-имущественных отношений (ДИЗО) Администрации, на территории которой расположен земельный участок. Не забудьте взять у секретаря входящий номер обращения;
  • Отправить оригиналы документов почтой с уведомлением;
  • Отправить скан-копии документов через портал «Госуслуги». Нужно иметь электронную цифровую подпись (ЭЦП).

Далее процедура согласования будет выглядеть так (на примере Московской области):

  1. Инспекция ГосАрхСтройНадзора Московской области проводит сверку соответствия заявленной документации реальной ситуации.
  2. После этого орган архитектуры и градостроительства муниципалитета подает документацию на регистрацию в ГосАрхСтройНадзор Московской области.
  3. Пакет документов рассматривается в течение семи дней, после чего объект регистрируется, либо заявка отклоняется.

После проверки параметров дома на соответствии градостроительным нормам и правилам, администрация муниципалитета выдает «Уведомление о соответствии уведомления о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке» (согласитесь, что название можно было бы придумать и покороче), а застройщик получает законное право начать строительство.

Образец уведомления о соответствии уведомления о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке

Как ввести построенный дом в эксплуатацию

Как получить разрешение на строительство старого образца

Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).

Поскольку Градостроительный кодекс является главным законом, регламентирующим жилищное строительство, в том числе и индивидуальное, разрешение на строительство может быть выдано только тем застройщикам, земли которых находятся под действием градостроительных регламентов.

Там, где градостроительный регламент не действует, вопрос о разрешении на строительство может быть решен на федеральном уровне, а также на уровнях субъектов федерации и местного самоуправления. Однако это возможно только в случае, если на территорию есть план застройки.

ГК РФ содержит лишь общие требования к застройщикам. В каждом конкретном случае алгоритм действий может иметь свои нюансы, но обычно индивидуальное жилое строительство проводится на землях муниципалитета. Если это действительно так, то нужно идти в Градостроительный комитет данной территориальной подчинённости.

Фактическую выдачу разрешения на строительство производит главный городской или районный архитектор. Утверждает документ глава города, района или другого органа муниципалитета.

Можно ли получить разрешение на строительство объекта согласно ПП РФ 1300

В случае, если вы решили получить разрешение на размещение объекта на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов согласно ПП РФ 1300 в Московской области, то нужно следовать Постановлению 229/13 от 08.04.2015.

Проблема может быть в том, что выбранный участок не имеет кадастрового номера, но земель без собственника у нас в России нет, есть просто не оформленная. 

Срок действия разрешения на строительство

Разрешение на строительство является юридическим документом и частью прав на недвижимость. Это означает, что участок с недостроенным объектом можно продать и разрешение при этом перейдет к новому владельцу на законных основаниях.

Поэтому, если срок действия разрешение на строительство истек, а дом ещё не введен в эксплуатацию, нужно только уведомить местную администрацию о смене владельца.  К примеру, срок действия разрешения на индивидуальное строительство жилого дома — 10 лет.

Какие существуют ограничения при строительстве дома

Обратите внимание, что летом 2018 Правительство России утвердило проекты законов, касающихся самовольной застройки и устанавливающих единые параметры строящегося индивидуального жилья (ИЖС). По словам главы Минстроя РФ Михаила Меня, ИЖС представляет собой:

  1. Отдельный жилой дом не более трех надземных этажей и высотой до 20 м.
  2. Такой дом не должен состоять из отдельных квартир или блок-секций.
  3. Приведенные ограничения также распространяются на садовые и жилые дома на дачных участках.
  4. Закон устанавливает правовое регулирование возведения ИЖС площадью до 500 и более 500 кв. м.

Нужно ли уведомлять о строительстве бани, если планируешь строить дом

В случае, если баня будет объектом капитального строительства, а в последующем вы решите ее зарегистрировать и после выкупать земельный участок, то однозначный ответ будет — конечно же подавайте уведомление.

Если в договоре аренды земельного участка не содержатся специальные условия выкупа в собственность, такие как: строительство жилого дома и процент застройки земельного участка, то вы осуществляете выкуп земельного участка в соответствии с пп.6 п.

2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ.

Если у вас не возникает проблем с уплатой арендных платежей и одновременно строительством дома, то можете не спешить с переводом в собственность и выкупить земельный участок уже после регистрации бани.

Можно ли на участке под ИЖС зарегистрировать два дома

Да, можно. Если действующее законодательство не регламентирует количество жилых домов на земельном участке ИЖС, однако ПЗЗ вашего муниципального образования может устанавливать процент застройки ЗУ в соответствии с требованиями применяемыми для объектов капитального строительства ГрК РФ.

Выводы

  1. Уведомительный порядок выгоден застройщикам: во-первых, согласование ускоряется и упрощается; во-вторых, вносить изменения в проект по ходу строительства теперь можно без громоздких процедур согласований, которые по срокам и затратам сравнимы с получением нового разрешения.
  2. Однако появились и минусы.

    Кажущаяся бесконтрольность и свобода действий могут привести к недопустимым отклонениям от существующих норм строительства и использования земли в будущем. В итоге всё может закончиться для застройщика постановлением о сносе объекта или существенными изменениями в его структуре. Но самым печальным последствием может стать изъятие земли на основании её нецелевого использования.

Примеры отказов в разрешении на строительство

Источник: https://zembaron.ru/oformlenie/kak-poluchit-razreshenie-na-stroitelstvo-doma/

Реконструкция частного жилого дома в 2021 году: образец заявления, порядок оформления

Для реконструкции дома какие нужны документы

Строительство дома – трудоемкий и требующий немалых вложений процесс. Но и по окончании строительства со временем появится необходимость в ремонте и даже в обновлении жилья. Если с ремонтом все просто – бери и делай, то реконструкция частного дома имеет некоторые особенности, которые важно знать, планируя капитальные изменения жилья.

Общие понятия о реконструкции дома

Реконструкция упоминается в Градостроительном кодексе РФ (далее ГрК РФ), в Гражданской кодексе РФ (ГК РФ) и в некоторых других нормативно-правовых актах (НПА).

Иначе говоря, если решили надстроить второй или третий этаж, восстановить фундамент, сделать пристройку к дому или на месте старого дома возвести новый – это и есть реконструкция.

Такие мероприятия повлекут изменение параметров дома – площади, этажности, инженерно-технического снабжения (отопления, электричества, водоснабжения и т. д.).

Отличия реконструкции от капитального ремонта и перепланировки

Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это ошибочное мнение. Перепланировка влечет изменения только внутренней части дома, капремонт – замена или восстановление каких-то элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.

Для общего понимания различий вкратце рассмотрим перепланировку и капремонт.

Перепланировка, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ – изменение частей дома, требующее внесения корректировок в технический план дома. В нее входят:

  • перенос дверных или оконных проемов;
  • перенос или разборка перегородок,
  • устройство дополнительных санузлов и т. п.

Чтобы осуществить перепланировку дома, нужно получить разрешение от районной администрации, обратившись напрямую или через МФЦ.

Если вам не выдали разрешение на перепланировку, напишите нашему юристу! Он поможет вам разобраться в обоснованности отказа.

Капитальный ремонт – это замена или восстановление устаревших частей дома, инженерно-технического обеспечения, а также отдельных частей несущих конструкций жилья. Такие мероприятия не требуют внесения изменений в технический план и получения разрешения.

Пример капремонта – замена кровли, водопровода, отопления, замена перегородок и т. п.

Отличительная черта реконструкции – изменение параметров дома, направленных на увеличение площади, этажности. А перепланировка и капремонт не влекут таких глобальных изменений.

НПА, регулирующие реконструкцию:

Оформление разрешения на реконструкцию дома

Реновация дома – это очень важный процесс, который требует согласования и разрешения от органов местного самоуправления. Поскольку изменения параметров могут нарушить безопасность дома и затронуть интересы живущих в нем людей, а также соседей.

Ст.51 ГрК РФ дает определение разрешения на реконструкцию.

Для получения разрешения нужно обратиться в отдел архитектуры и градостроительства в администрации муниципального образования (согласно п. 4 ст. 51 ГрК РФ) и подать заявление с соответствующим пакетом документов.

Весь перечень, необходимых документов для получения разрешения на реконструкцию содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Этот перечень не окончательный. Требования к списку документов могут отличаться в каждом субъекте. Поэтому перед оформлением следует уточнить эту информацию у специалиста специализированного отдела.

Обратиться можно лично либо через доверенное лицо. Также ГрК РФ в п. 7 ст. 51 предусматривает возможность подачи заявления через МФЦ.

После подачи документов заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, по истечении которых заявитель должен быть письменно уведомлен о принятой резолюции. Заявитель должен обратиться в пожарную службу и СЭС для дальнейшего согласования решения, результатом которого будет выдача разрешения либо отказ.

В случае положительного ответа можно приступать к реконструкции самостоятельно, если площадь пристройки/надстройки не будет превышать 10 кв. м. В противном случае выполнять реконструкцию должен специалист, имеющий лицензию на выполнение подобных работ.

Срок действия разрешения составляет не более 10 лет со дня получения разрешения (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Его можно продлить, обратившись в местные органы власти с соответствующим заявлением не позднее, чем за 60 дней до окончания срока. По истечении 10 лет, если реконструкция не была завершена хотя бы на 70%, нужно будет заново оформлять разрешение.

После завершения реновации необходимо получить заключение о соответствии, реконструированного дома требованиям технических регламентов, иных НПА и проектной документации, включая требования энергоэффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергоресурсов – выдается в течение 10 рабочих дней районной инспекцией государственного строительного надзора.

После получения такого заключения необходимо актуализировать данные технического паспорта, зарегистрировав дом в ЕГРН, поскольку изменились технические параметры жилья. Для этого нужно получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в том же органе самоуправления, снова собрав пакет документов с заявлением и разрешением на реконструкцию. Такое разрешение выдается в течение 10 рабочих дней.

Получение разрешения – обязательная процедура. Если реновация будет проведена без разрешения, будет наложен административный штраф (2 – 5 т. р.), согласно п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях России.

В этом случае реконструированный дом будет признан самовольной постройкой, которую необходимо узаконить (читайте, как легализовать самовольную постройку).

Для этого в БТИ нужно взять новый кадастровый паспорт и вместе со старым предоставить документы из перечня в администрацию и получить разрешение на реконструкцию.

В дальнейшем можно будет зарегистрировать право собственности на реконструированное жилье. Также можно узаконить реконструкцию через суд.

Вы знали, что результат рассмотрения исковых заявлений зависит от того, насколько юридически грамотно оно составлено? Наши профессионалы готовы помочь Вам оформить иск абсолютно бесплатно. Просто напишите справа в чате.

Также можете позвонить по номерам телефонов:

8 (499) 703-35-33 доб. 849 – Москва и область;

8 (812) 309-06-71 доб. 501 – Санкт-Петербург и область;

8 (800) 777-08-62 доб. 481 – все регионы РФ.

Что касается реконструкции домов в СНТ (садовые некоммерческие товарищества), то благодаря принятому ФЗ № 93 от 30.06.2006 «О дачной амнистии», разрешение не требуется. А для регистрации права собственности применяется упрощенный порядок – достаточно предоставить в Росреестр декларацию об объекте недвижимого имущества. При этом земельный участок в СНТ должен находиться в собственности.

Вас может заинтересовать: что такое дачная амнистия?

Стоимость получения разрешения на реконструкцию

При оформлении разрешения на проведение реновации потребуется понести некоторые расходы.

На этапе сбора документов – это оплата услуг специалиста для составления проекта реконструкции – стоимость оговаривается индивидуально, т. к. цена складывается из площади дома и сложности проведенных работ.

В расходы стоит включить оформление техпаспорта на дом в БТИ, сумму госпошлины, которая устанавливается в каждом субъекте РФ.

Также оплатить придется госпошлину за регистрацию права собственности на реконструированный дом – 350 р. (пп. 27 п. 1 ст. 333.31 Налогового кодекса РФ).

Использование материнского капитала в реконструкции

В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ (далее ФЗ № 256) средства мат. капитала можно использовать на реконструкцию дома при соблюдении нескольких условий:

  • исполнение ребенку 3-х лет;
  • площадь жилья будет увеличена;
  • дом оформлен в совместную собственность;
  • площадь жилья на каждого члена не превышает 18 кв. м.

При соблюдении всех условий можно обратиться в пенсионный фонд России (далее – ПФРФ) и предоставить заявление о распоряжении мат. капиталом и следующие документы:

После проверки документов ПФРФ в течение 2-х месяцев переводит 50% от суммы субсидии на счет получателя капитала, а оставшиеся деньги перечисляются не ранее чем через полгода после получения первой части. Для этого необходимо повторно обратиться в ПФ РФ с заявлением и актом освидетельствования проведения реконструкции. Этот документ выдается отделом архитектуры и градостроительства в администрации.

В случае, если для проведения реконструкции был привлечен подрядчик, то после завершения работ вся сумма будет переведена на счет организации.

Если реконструкцию дома невозможно отложить до исполнения ребенку 3-х лет, то можно провести необходимые работы, а после получить материнский капитал на компенсацию расходов при реновации дома. Также ФЗ № 256 предусматривает возможность погашения кредита, взятого на реконструкцию, за счет государственной субсидии.

Отказ в разрешении на реконструкцию дома

Основания для отказа в выдаче разрешения на реновацию указаны в п. 13 ст. 51 ГрК РФ. К ним относятся:

Отказ может быть обжалован в досудебном и судебном порядке. В первом варианте подается заявление.

Для этого нужно предоставить в суд пакет документов для получения разрешения, заявление и отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на реконструкцию.

Как правило, в таких делах суд встает на сторону истца. Главное, чтобы проведенные работы соответствовали градостроительному законодательству.

Остались вопросы? Напишите нам в чат, как это уже сделали многие пользователи, и вы получите бесплатную консультацию специалиста по земельным вопросам.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/dom/rekonstruktsiya-zhilogo

Как оформить реконструкцию частного дома?

Для реконструкции дома какие нужны документы
kot2626/Depositphotos

В закон о «дачной амнистии» не раз вносили поправки: ее неоднократно продлевали, менялся порядок регистрации частных владений.

Задуманный изначально для легализации построек в ИЖС, он стал распространяться и на строения, возведенные на территории СНТ и других земель, предназначенных для садоводства. Все это привело к весьма запутанной ситуации.

Поэтому при оформлении реконструкции в чем-то придется идти путем проб и ошибок.

Разрешено ли строительство на землях СНТ?

Строим дома на земле СНТ – как их оформлять?

1. Но первое, что в любом случае надо сделать, – это поднять документы на участок и выяснить целевое назначение земли, на которой построен дом. Тут важно понимать и различать, находится ли строение:

  • в ИЖС (то есть является ли жилым домом в населенном пункте);
  • на территории СНТ и других земельных участков, предназначенных для садоводства;
  • на территории земельных участков, не предназначенных для возведения жилых помещений.

deltaoff/Depositphotos

2. Во-вторых, у кадастрового инженера необходимо получить технический план на реконструированный дом, без которого регистрация собственности не возможна ни по дачной амнистии, ни без нее.

Чем отличается садовый дом от дачного?

Для уведомления о реконструкции нужен проект?

3.

Далее надо пойти в МФЦ, и в самом благоприятном случае, если строение находится на территории СНТ и других земельных участков, предназначенных для садоводства, можно будет подать заявление на регистрацию собственности только на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, оплатив госпошлину. Такой порядок установлен новыми поправками к закону о «дачной амнистии» от 2 августа 2019 года и будет действовать вплоть до 1 марта 2021 года.

olenka-2008/Depositphotos

4. Если дом находится в ИЖС, скорее всего, придется воспользоваться уведомительным порядком, применяемым с 1 марта 2019 года.

Надо будет обратиться с уведомлением о начале строительных работ в местную администрацию (по почте или через МФЦ).

Помимо личных данных, на основании паспорта гражданина РФ, доверенности (если Вы представляете интересы собственника) или вида на жительство для иностранных граждан, надо приложить следующие документы:

  • документ о праве собственности на землю (выписка из ЕГРН);
  • прежний документ о праве собственности на дом;
  • межевой план (также готовит кадастровый инженер);
  • не лишним будет и ГПЗУ (можно получить бесплатно).

Строим дома на земле СНТ – как их оформлять?

Как легализовать постройку на даче с 1 марта?

5. Получив уведомление о разрешении строительства, можно начинать работы по реконструкции. Произведены они должны быть в течение 10 лет и строго в соответствии со всеми параметрами ИЖС, без нарушения строительных, санитарных, противопожарных и прочих норм.

olgalanddis/Depositphotos

6. По окончании строительных работ (не позднее чем через месяц) необходимо снова направить уведомление в местную администрацию с приложением:

  • технического плана дома с указанием сведений о его параметрах;
  • квитанции об оплате государственной пошлины (350 р.);
  • уведомления о разрешении строительных работ.

При условии, что администрация не имеет претензий по соблюдению норм и законов к осуществляемой реконструкции, она обязана направить заявление в Росреестр о постановке объекта на кадастровый учет и регистрацию права собственности.

Как переоформить документы на дачу, чтобы построить жилой дом?

Должен ли я получать разрешение на пристройку к дому?

7.

Наконец, если вдруг дом возведен на участке, не предназначенном для возведения жилых помещений, то в первую очередь надо будет обратиться в местную администрацию, чтобы добиться изменения одного вида разрешенного использования земли и объектов капитального строительства на другой. Далее будете действовать либо по «дачной амнистии», либо по уведомительному порядку; в зависимости от установленного целевого назначения земельного участка.

Не пропустите:

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Как пристроить комнату к частному дому?

Требуется ли разрешение на строительство сарая, гаража на участке?

На каком расстоянии от соседского дома можно сделать забор?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_oformit_rekonstruktsiyu_chastnogo_doma/100271

Оформление реконструкции частного дома

Для реконструкции дома какие нужны документы

Жилые помещения нуждаются в своевременном ремонте, перепланировке или реконструкции. Последняя процедура позволяет официально зарегистрировать масштабные изменения в здании.

Реконструкция дома по закону

Разрешение на проведение реконструкции согласно статье 51 ГК РФ требуется для следующих типов построек:

  • объекты индивидуального жилищного строительства;
  • постройки личного подсобного хозяйства;
  • малоэтажные жилые строения.

Если постройка располагается на земле, предназначенной для садоводства или дачного строительства, разрешение на реконструкцию не требуется. Регистрация такой процедуры происходит в результате внесения изменений в технический паспорт объекта в Росреестре.

Чем реконструкция отличается от капитального ремонта и перепланировки

Под перепланировкой понимаются манипуляции по изменению внутренних частей жилища. Например:

  • перенос стен и окон;
  • снос стен;
  • обустройство дополнительных санузлов.

Разрешение для перепланировки выдается муниципалитетом.

Под капитальным ремонтом понимается восстановление устаревших или сломанных частей строения, замена технического оборудования. Такие действия не требуют разрешения.

Реконструкция подразумевает изменение фасада дома, уменьшение или увеличение его площади, изменение его высоты, надстройка мансарды и т. д. Чтобы оформить реконструкцию необходимо получить разрешение на ее проведение. Выдается местным отделом градостроительства населенного пункта и согласуется с муниципалитетом.

Как получить разрешение на реконструкцию дома

Чтобы получить разрешение на реконструкцию, владельцу дома необходимо:

  • запросить техническую документацию и кадастровый план здания;
  • составить заявление и подать его в БТИ;
  • подать готовый эскиз в архитектурный отдел.

Если запланированные работы затрагивают системы коммуникации, дополнительно требуется запросить разрешение от контролирующих служб, а также СЭС.

Куда обращаться

Согласно статье 51 ГК РФ за разрешением, предоставляющим право на реконструкцию, необходимо обращаться в архитектурный отдел местного муниципалитета. Документы и заявление подаются:

  • лично;
  • через МФЦ;
  • по почте.

ВАЖНО! Если заявка подается не владельцем объекта, а его представителем, требуется нотариально заверенная доверенность.

Пакет документов

Перечень документов для оформления реконструкции частного дома включает в себя:

  • паспорт заявителя;
  • правоустанавливающие документы на дом и земельный участок;
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровый паспорт и технический план объекта;
  • проект предстоящих работ;
  • письменное согласие каждого члена семьи старше 14 лет.

Перечень может видоизменяться в зависимости от того, в каком регионе производится оформление.

Сроки рассмотрения

Заявка рассматривается в течение 7 рабочих дней. После принятия решения заявитель будет уведомлен по телефону или электронной почте.

Если площадь возводимой надстройки не превышает 10 квадратных метров, приступать к работам можно сразу после получения разрешения.

Ответственность за реконструкцию без разрешения

Самопроизвольная реконструкция без соответствующей документации – административное правонарушение. Согласно статье 9.5 КоАП при обнаружении факта ведения работ без разрешения в отношении физического лица будет применен штраф на сумму 2–5 тыс. р.

ВАЖНО! Законодательными нормами предусмотрено неоднократное наложение штрафа за продолжение реконструкции без разрешения.

Если после наложения штрафа получить одобрение архитектурного отдела муниципалитета не удалось, то согласно статье 9.5 Кодекса об административных правонарушениях незаконная надстройка должна быть снесена самостоятельно владельцем или же принудительно уполномоченными службами.

Почему могут отказать в выдаче разрешения

Причины, по которым гражданину может быть отказано в выдаче разрешения:

  • несоответствие предоставленной информации действительности;
  • отсутствие необходимой документации;
  • нарушение градостроительного законодательства.

Заявитель вправе обжаловать отказ в досудебном и судебном порядке. В первом случае заявление подается повторно с исправлением допущенных неточностей, во втором – составляется исковое заявление в суд.

Источник: https://ozhkh.ru/chastnyj-dom/rekonstrukciya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.